文/克而瑞廣西分析師

樓市熱起來了。

從數(shù)據(jù)表現(xiàn)到一線售樓部人氣情況反饋，再到各大樓市大V號(hào)的報(bào)道、置業(yè)顧問朋友圈，哪哪都寫著“樓市回暖”四個(gè)大字。

但這輪市場(chǎng)熱度是自嗨還是的確如此。

熱度是否具有可持續(xù)性？

今天一起來看看。

01

近1年首次，單周成交逼近2000套

南寧樓市確實(shí)在升溫，2個(gè)關(guān)鍵數(shù)據(jù)一目了然：

1、成交量開始上漲：

·第6周（1.30-2.5）-第10周（2.27-3.5），南寧商品住宅周度成交面積/套數(shù)，環(huán)同比連續(xù)5周上漲；

·第10周（2.27-3.5），南寧單周商品住宅成交套數(shù)逼近2000套，為近一年來首次，相對(duì)近一年周度平均成交套數(shù)634套，成交上漲明顯。

·2月南寧商品住宅月度成交量級(jí)超50萬㎡，對(duì)比2022年的月均流速約30萬㎡，也進(jìn)一步說明了成交確實(shí)在上漲。

CRIC廣西制圖

2、新房售樓部客戶到訪量增加：

據(jù)了解，目前南寧市場(chǎng)上部分優(yōu)質(zhì)項(xiàng)目出現(xiàn)“看房熱潮”，售樓部的人氣指數(shù)有明顯回升，而部分樓盤更是發(fā)出“價(jià)格上漲”、“折扣收回”、“樓棟加推”的政策信息。

·北投時(shí)代、北投溪境，這兩個(gè)項(xiàng)目近期基本上每周的到訪量均超100組，每周成交套數(shù)均達(dá)到40套。

·萬科翡翠中央，自2月以來，項(xiàng)目每天保持約2-4套的成交。

·保利領(lǐng)秀前城，近期每周成交量可達(dá)30余套，周度客戶來訪量約300組＋。

在價(jià)格上調(diào)方面，中海·湖上景明輸出3月1日價(jià)格全線上調(diào)的海報(bào)信息；建發(fā)·養(yǎng)云、大唐臻觀等項(xiàng)目也對(duì)外宣稱全線漲價(jià)。

圖片來源網(wǎng)絡(luò)

從數(shù)據(jù)層面看，市場(chǎng)確實(shí)處于升溫期，但結(jié)合實(shí)際情況看，會(huì)發(fā)現(xiàn)：是成交量上漲但并非暴漲，更不是價(jià)格上漲。

比如2月的數(shù)據(jù)，今年2月對(duì)標(biāo)的是去年2月的春節(jié)檔，而去年由于受到廣西疫情封控影響以及春節(jié)假期影響，樓市幾乎停擺，整個(gè)2月的成交是遇冷的。

因此，2023年2月的成交數(shù)據(jù)較2022年同期出現(xiàn)了看似“暴漲”的情況。

在行業(yè)增速放緩的大背景下，面對(duì)樓市的回暖跡象，我們更應(yīng)該理性、客觀看待。

不管如何，量的上漲一定程度說明當(dāng)前對(duì)市場(chǎng)政策接受度的購房者越來越多。

02

剛性群體跑步進(jìn)場(chǎng)，排隊(duì)買房？

2月以來，在3.7%低利率政策的刺激下，購房者置業(yè)心態(tài)發(fā)生顯著變化。

尤其是此前觀望的極剛客戶，在3.7%的利率政策和房企大幅度讓利價(jià)格的促銷共同作用下，加速上車。

從數(shù)據(jù)表現(xiàn)看，2月南寧商品住宅產(chǎn)品成交結(jié)構(gòu)以單價(jià)1.2萬/㎡以內(nèi)，面積70-120㎡的剛性需求房源成交居多，成交套數(shù)占總成交套數(shù)的45%。

從一線市場(chǎng)來看，不乏熱點(diǎn)板塊的優(yōu)質(zhì)項(xiàng)目出現(xiàn)開盤日光、售樓部去化加速等盛況，成交喜報(bào)不斷，比如：

2月25日首開的北投領(lǐng)上，吸引了超500組購房者排隊(duì)等開盤，推出的3棟樓共292套房不到一分鐘便全部售罄，銷控全線飄紅。

3月初，江南區(qū)的南寧未來城市進(jìn)行加推，加推首日便成交約50套。

綜合來看，剛性客戶的市場(chǎng)購買力得到釋放，市場(chǎng)呈現(xiàn)局部回暖。

北投領(lǐng)上首開現(xiàn)場(chǎng)，銷控全線飄紅

（圖片來源北投產(chǎn)城企業(yè)官微）

03

市場(chǎng)熱度是否具有可持續(xù)性？

5月過后或見答案

當(dāng)下，這波市場(chǎng)熱度是階段性政策刺激帶來的虛火還是真的市場(chǎng)回暖？

小克認(rèn)為，至少需要等到5月份過后才能判斷。

如若南寧樓市在2月份之后，能夠連續(xù)實(shí)現(xiàn)3個(gè)月以上成交回暖，才能基本坐實(shí)成交回暖上漲勢(shì)頭。

嚴(yán)格意義上來說，當(dāng)前呈現(xiàn)出來的周度數(shù)據(jù)升溫、月度數(shù)據(jù)升溫，都還不能代表南寧房地產(chǎn)市場(chǎng)整體回暖。

因此，現(xiàn)在說南寧樓市整體回暖，還談不上。

當(dāng)下南寧這波市場(chǎng)熱度是否具有可持續(xù)性？還需從以下4個(gè)方面來看：

①防風(fēng)險(xiǎn)，促需求。大方向上是輔助房地產(chǎn)行業(yè)持續(xù)回暖。

3月5日“兩會(huì)”開幕，《政府工作報(bào)告》在對(duì)“今年政府工作的建議”中，涉及房地產(chǎn)的內(nèi)容有77個(gè)字，兩大核心內(nèi)容定調(diào)2023年樓市。

核心內(nèi)容包含兩方面：

1. 有效防范化解優(yōu)質(zhì)頭部房企風(fēng)險(xiǎn)，改善資產(chǎn)負(fù)債狀況，防止無序擴(kuò)張，促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)平穩(wěn)發(fā)展。

2. 加強(qiáng)住房保障體系建設(shè)，支持剛性和改善性住房需求，解決好新市民、青年人等住房問題。

總結(jié)下來可以概括為六個(gè)字：防風(fēng)險(xiǎn)，促需求。

2023年，南寧房地產(chǎn)市場(chǎng)趨勢(shì)也將會(huì)在“兩會(huì)”77個(gè)字的定調(diào)下進(jìn)行，千方百計(jì)增信心促需求，提振住房消費(fèi)，用好政策工具箱，刺激需求端的釋放，輔助房地產(chǎn)行業(yè)持續(xù)回暖。

②低利率政策延續(xù)及刺激改善需求新政是否出臺(tái)，成為下一輪市場(chǎng)回暖的關(guān)鍵。

3.7%低利率是階段性政策，窗口期過后南寧樓市或面臨更大考驗(yàn)。

前期，3.7%首套低利率政策已經(jīng)帶動(dòng)一波剛需客戶上車，后期低利率政策能否延續(xù)以及刺激改善需求的新政是否會(huì)出臺(tái)，成為下一輪市場(chǎng)回暖的關(guān)鍵。

③市場(chǎng)呈結(jié)構(gòu)性回暖，前期剛需基本透支，后期回暖主要看改善購買力。

和首套3.7%低利率相比，聚焦二套房的利率還在4.9%左右，降幅不大，相對(duì)來說目前改善客戶上車的客戶較少。

這一輪被抑制的剛需釋放之后，改善能不能還有源源不斷的購買力成為回暖是否延續(xù)的關(guān)鍵。

④土地儲(chǔ)備見底，房企拿地補(bǔ)倉積極性提升，或?qū)?dòng)市場(chǎng)回暖

近2年，南寧土地市場(chǎng)主要由地方國企撐起大半壁江山，全國型房企幾乎“隱身”，土地供求量縮水明顯，房企前期土地儲(chǔ)備見底。

數(shù)據(jù)顯示，2022年南寧涉宅用地供應(yīng)總建面為461.32萬㎡，同比下降59%；成交總建面為298.14萬㎡，同比下降51%；平均樓板價(jià)為3382元/㎡，同比下降26%，供求價(jià)下降明顯。

隨著當(dāng)前房地產(chǎn)市場(chǎng)逐步企穩(wěn)回升，融資環(huán)境逐步改善，開發(fā)商投資信心和購房者置業(yè)信心均逐步修復(fù)，剛性和改善性購房需求進(jìn)一步釋放。

部分房企有計(jì)劃地回歸南寧土拍市場(chǎng)，投拓前期研究增多，拿地補(bǔ)倉積極性愈發(fā)提升。

2023年3月城市熱點(diǎn)板塊鳳嶺北即將出讓的2幅涉宅地塊GC2023-013地塊、GC2023-014地塊，就備受市場(chǎng)關(guān)注，屆時(shí)或?qū)⒁l(fā)搶地大戰(zhàn)，帶動(dòng)土地市場(chǎng)一波回暖。這2幅地塊均位于鳳嶺北核心地段，具有臨商圈、公園、學(xué)校等優(yōu)勢(shì)和亮點(diǎn)，并且兩幅地塊周邊均是成熟小區(qū)，在寸土寸金的鳳嶺北，是“壓箱底”般的存在。

GC2023-013地塊位置實(shí)拍（CRIC廣西制圖）

GC2023-014地塊位置實(shí)拍（CRIC廣西制圖）

【本文互動(dòng)話題】

南寧樓市成交連漲5周

你怎么看？

或者聊聊你近期的置業(yè)關(guān)注話題

歡迎文末留言，告訴小克

文章來源：CRIC廣西
文章說明：部分圖片來源本文已備注，轉(zhuǎn)載請(qǐng)注明出處；
本文僅為個(gè)人觀點(diǎn)，不代表所在企業(yè)觀點(diǎn)；