投資備案截圖地塊位置圖

東莞豪宅要更卷了！

有消息稱，近日備案投資的金地松山湖御府可能取消143平的戶型，全部大平層。

這是基于取消143平戶型，走利潤型和做真豪宅的策略；目前金地松山湖御府正在做前期客研，具體情況待定。

一起來看看，金地松山湖御府可能會做什么戶型呢？

9棟住宅樓，戶型180平起？

項目占地面積約3.4萬/平，最高容積率2.5，可售住宅總建面約8.51萬平。

結合地塊的優越性和東莞熱門豪宅戶型，做真豪宅產品，對金地地塊進行強排方案分析。

180平占比60%，300平占比40%，綜合計算得出平均戶型約228平。

金地松山湖御府占地面積約3.4萬平，總住宅計容建面約8.51萬/平，建筑限高80米和60米（部分區域），總套數約375套。

地塊規劃要求

考慮到湖景和限高要求，采用T2布局（180平兩戶）和T2（300平兩戶），180平樓棟集中在靠近紅棉路和禮賓路，300平主打看湖景。

180平占比60%，即約225戶；300平占比40%，即150戶。

180平沿路邊的樓棟限高60米，T2一棟總戶數約38戶，180平的樓棟可做6棟；300平限高80米，T2一棟總戶數約50套，300平的樓棟可做3棟；共計可做9棟住宅樓。

金地產品系列

項目具體樓棟布局可根據建筑密度和戶型面積實際情況做調整。

戶型面積段還可能有超300平的產品，與東城瑧山匯和南城悅府競爭，例如高層看湖景的部分戶型；但是，目前南城的鵬瑞·天玥剩余的超大戶型還在售中。

或者吸取已入市豪宅盤戶型的差異化或不足之處，金地松山湖御府全力發揮后發優勢，亮相東莞豪宅市場。

金地做真豪宅，誰最慌呢？

目前東莞待售新盤中有大平層競爭的有南城瑧灣匯、東城瑧山匯、南城悅府、萬江保利首鑄鷺灣等。

南城悅府沙盤

它們中最高備案價已經站穩6萬多/平，直逼7萬/平的關口。

值得注意的是南城瑧灣匯第三次加推遲遲沒動靜，傳遞的信號可能有一定的市場因素。

根據公布的金地松山湖御府投資備案情況，項目總投資為316517萬元，占地面積約34064.91平，可售總建面約85162平，折合保本售價約3.72萬/平。

若按5萬/平備案，銷售額約42.58億元，銷售利潤=銷售額-總投資成本=10.93億元，銷售利潤率約25.66%，成本利潤率約34.53%。

若按5.5萬/平備案，銷售額約47億元，銷售利潤=銷售額-總投資成本=15.35億元，銷售利潤率約32.66%，成本利潤率約48.5%。

光大系列二手掛牌價

金地松山湖御府即使按5.5萬/平備案，與周邊的熱門二手盤還是有部分的倒掛，有利于項目的銷售。

這對于投資型6萬多/平買入南城瑧灣匯的業主可能不一定是好消息，以及剩下待入市的300平戶型(或東城瑧山匯)可能會流失部分客戶，進而選擇南城悅府或等金地松山湖御府。

特別是南城悅府將要加推的樓棟備案價可能會有驚喜，它們真的會慌了！

南城VS松山湖

對于部分購房者關心的南城和松山湖，到底誰更能代表東莞樓市的天花板呢？

南城的未來爆發力在于經濟快速增長階段的兌現（CBD即國際商務區），松山湖未來的爆發力在于回歸生活的追求(歐式生活)。

華僑城松湖原岸效果圖

本質上松山湖的綜合購買力強于南城，松山湖剔除產業層面考慮，可能會憑借著自然和教育資源優勢，逐漸會成為東莞富人們“棲息的好地方”。

例如，華僑城松湖原岸就是一個不錯的選擇。

從城市野蠻發展角度來看，南城是優于松山湖；兩個區域的購房群體的需求點，還是有一定的差異化。

條件允許下，可以兩個區域都買入持有；既可以吃兩個區域的發展紅利，又可以做到“雞蛋不在同一個籃子的策略”。

對于首要目標出于投資需求的購房群體來說，重要的是買賣價和買賣時機，同時找到樓盤價值點中難以復制的資源分別是哪些，進而做出選擇。