最近，一位粉絲發(fā)來(lái)私信，表示今年是買(mǎi)房的好機(jī)會(huì)，準(zhǔn)備入手一套核心地段的住宅，總價(jià)預(yù)算一千多萬(wàn)，對(duì)比了市面上的新盤(pán)，感覺(jué)最有潛力的就是前海，但是又糾結(jié)前海對(duì)自住不太友好，問(wèn)淘哥有沒(méi)有更好的、能同時(shí)滿足自住+投資的推薦。

淘哥聽(tīng)后，第一反應(yīng)就是：買(mǎi)綠景白石洲呀。

為什么推薦綠景白石洲？因?yàn)榫C合地段、配套、品質(zhì)、產(chǎn)品等要素，淘哥認(rèn)為，綠景白石洲是樓市新周期的龍頭引領(lǐng)盤(pán)，非常值得市場(chǎng)等待，尤其是同時(shí)要求自住+投資的買(mǎi)家，這里可能比前海盤(pán)還香。

01.

樓市兩極分化

買(mǎi)房形成新共識(shí)

一線城市+核心區(qū)域

從粉絲的咨詢中，淘哥意識(shí)到，經(jīng)過(guò)3年的市場(chǎng)教育，買(mǎi)入城市核心區(qū)域，已經(jīng)漸漸成為有識(shí)之士的共識(shí)。

為什么會(huì)形成這種共識(shí)？需要明白樓市正在發(fā)生的一個(gè)大變化：兩極分化。

過(guò)去幾十年，全國(guó)樓市都經(jīng)歷了堪稱“狂飆”的高速增長(zhǎng)，不僅一線城市房?jī)r(jià)一路飛升，就連十三線小縣城，房?jī)r(jià)都翻了幾倍甚至十幾倍。

但是，接下來(lái)，推動(dòng)樓市狂飆的關(guān)鍵因素都在發(fā)生根本性轉(zhuǎn)變：

首先是城鎮(zhèn)化斷崖式放緩。

從1978年到2022年，中國(guó)城鎮(zhèn)人口從17245萬(wàn)人變成了92071萬(wàn)人，增長(zhǎng)74826萬(wàn)人；常住人口城鎮(zhèn)化率從17.92%變成了65.2%，40多年提升超47個(gè)百分點(diǎn)，速度遠(yuǎn)超英美等不少發(fā)達(dá)國(guó)家。

這種世界上規(guī)模最大、速度最快的城鎮(zhèn)化進(jìn)程，為樓市帶來(lái)了大量人口和需求，是全國(guó)樓市狂飆的基礎(chǔ)。

但是，中國(guó)常住人口城鎮(zhèn)化率已經(jīng)首次突破65%，多個(gè)城市的人口增量呈現(xiàn)斷崖式放緩，這意味著，以后樓市的整體增量需求會(huì)銳減。

其次是經(jīng)濟(jì)增速逐年放緩。

和城鎮(zhèn)化一樣，改革開(kāi)放后，中國(guó)經(jīng)濟(jì)也經(jīng)歷了“狂飆”式增長(zhǎng)，自1978年至2010年，我國(guó)GDP在長(zhǎng)達(dá)33年的時(shí)間中，都保持著年均10%的雙位數(shù)超高速增長(zhǎng)。

但是，此后的12年（2011-2022年），除2020 - 2022年間受新冠疫情影響出現(xiàn)大幅波動(dòng)外，整體GDP增長(zhǎng)呈現(xiàn)逐年大幅放緩的趨勢(shì)。

城鎮(zhèn)化帶來(lái)人口，催生買(mǎi)房需求，GDP帶來(lái)鈔票，讓大家有錢(qián)買(mǎi)房，如今這兩大紅利都在減退，沒(méi)需求、沒(méi)資金，樓市如無(wú)水之源，很難再翻起大浪。

再次是房地產(chǎn)去金融化趨勢(shì)明顯。

過(guò)去，房地產(chǎn)金融屬性很強(qiáng)，“買(mǎi)房就能賺錢(qián)”幾乎是社會(huì)共識(shí)，加上政策較為寬松，潮水般的資金涌入樓市套利，大幅推升了房產(chǎn)的資本價(jià)值。

而現(xiàn)在，國(guó)家高度重視房住不炒，采取了眾多去金融化、去杠桿化的管制政策，資金又如潮水般褪去，房子的資本屬性減弱，部分房子甚至直接喪失資本屬性。

基于此，淘哥推斷：

1、隨著城鎮(zhèn)化、人口、經(jīng)濟(jì)高速增長(zhǎng)、房地產(chǎn)金融化四大紅利減弱和消失，未來(lái)樓市會(huì)出現(xiàn)非常嚴(yán)重的分化。

2、樓市已經(jīng)開(kāi)啟新一輪的地產(chǎn)周期和經(jīng)濟(jì)周期，和過(guò)去不同，本輪周期不會(huì)普漲，有些地方的房子已經(jīng)沒(méi)有希望了，這個(gè)確實(shí)很遺憾、很殘酷，很多人可能就套在里面了。

3、雖然整個(gè)樓市大盤(pán)不會(huì)有太大機(jī)會(huì)，但是還有一些地方、一些類型的房子，現(xiàn)在只是半山腰，未來(lái)價(jià)值還很高。

4、具體就是“一線城市+核心地段+稀缺資源+卓越品質(zhì)”的物業(yè)，前景還很廣闊，依然具備長(zhǎng)期的保值增值潛力。

而綠景白石洲，就是依然具備長(zhǎng)期保值增值潛力物業(yè)的典型，這也是淘哥向粉絲推薦此項(xiàng)目的大前提條件。

02.

比前海還強(qiáng)？

對(duì)白石洲的3大判斷

關(guān)于綠景白石洲所在的區(qū)域，淘哥有3大關(guān)鍵判斷：

1、白石洲是站在巨人的肩膀上出生，天然享受深圳灣、華僑城、華潤(rùn)城等區(qū)域歷經(jīng)10年、20年才沉淀下來(lái)的精華。

既擁有深灣走廊厚度所帶來(lái)的底蘊(yùn)，又站在了深灣走廊的高度之上，是真正的“天賦”地段、核心中的核心。

2、未來(lái)科技園+白石洲+華僑城+超總+深圳灣會(huì)連成一片，形成類似曼哈頓的全球價(jià)值高地。

3、白石洲是深圳所剩無(wú)幾的，擁有多維、豐富、復(fù)合的景觀、配套等資源，兼具成熟性+成長(zhǎng)性的區(qū)域。

從現(xiàn)實(shí)價(jià)值看，白石洲比前海更勝一籌，從成長(zhǎng)價(jià)值看，白石洲比隔高爾夫球場(chǎng)對(duì)望的華潤(rùn)城，天花板還要高。

深灣走廊示意圖

做出以上判斷基于5大邏輯。

1、白石洲是天賦的產(chǎn)業(yè)高地、城市主軸核心。

白石洲旁邊的大沙河科創(chuàng)長(zhǎng)廊，是深灣走廊的重要軸線，匯集了全深圳2/3的高端研發(fā)人才、40%高新技術(shù)企業(yè)及60%的重點(diǎn)實(shí)驗(yàn)室和工程技術(shù)中心，是南山的發(fā)展主脈，意義類似于深南大道。

大沙河科創(chuàng)長(zhǎng)廊示意圖

此外，白石洲北是西麗留仙洞總部基地，西是深圳灣高新區(qū)總部基地、后海總部基地，南接深圳灣超級(jí)總部基地。

白石洲與周邊龍頭中心位置關(guān)系示意 僅供參考

這四大核心引擎，是深圳真正的龍頭高地，每個(gè)都是按照國(guó)際標(biāo)準(zhǔn)建設(shè)，是金融、科技航空航天等高新產(chǎn)業(yè)重地，吸引了騰訊、百度、順豐、阿里巴巴、小米、今日頭條、大疆等巨頭企業(yè)扎堆入駐。

想象一下，過(guò)去10年，深圳灣為什么能超越香蜜湖，成為深圳新的豪宅天花板？核心原因就在于深圳灣是在原有城市中心旁邊，填海而來(lái)、憑空出世的新中心，天然就能承接南山科技園、華僑城、福田CBD的產(chǎn)業(yè)、人口、購(gòu)買(mǎi)力等資源的轉(zhuǎn)移。

白石洲也是一樣，待片區(qū)舊改完成，綠景的辦公、居住、酒店、商業(yè)等配套落地，這里也會(huì)像曾經(jīng)的深圳灣一樣，快速完成對(duì)周邊中心資源的承接與沉淀，再次刷新價(jià)值高度。

2、白石洲擁有豐盛的配套資源和豪宅氛圍。

白石洲被塘朗山、華僑城度假旅游區(qū)、大沙河、高爾夫球場(chǎng)、深圳灣等生態(tài)資源包圍，周邊還聚集了歡樂(lè)谷、深圳灣公園、深圳人才公園、何香凝美術(shù)館、華僑城體育文化中心、深圳灣體育館、萬(wàn)象天地、歡樂(lè)海岸等一流文化設(shè)施、休閑娛樂(lè)配套。

同時(shí)，白石洲東面一墻之隔就是知名豪宅區(qū)華僑城波托菲諾，西面緊鄰大沙河生態(tài)長(zhǎng)廊，南北兩面分別是深圳灣花園、香山美墅等高端住區(qū)。

左鄰右舍，三公里以內(nèi)，全部是頂級(jí)生態(tài)、人居、配套資源，賞心悅目，人居氛圍和景觀視野的純粹性很高。

注意，豪宅區(qū)的形成需要時(shí)間的沉淀和洗禮，真正的頂豪區(qū)絕非某個(gè)盤(pán)、憑一己之力就能撐起來(lái)的，只有豪宅扎堆的區(qū)域，才更容易形成價(jià)值認(rèn)同，而白石洲與豪宅區(qū)為鄰，與尚未形成豪宅組團(tuán)氛圍的前海相比，天然更具優(yōu)勢(shì)。

白石洲周邊資源示意圖

3、白石洲有可持續(xù)釋放的舊改價(jià)值，且潛力巨大。

白石洲整體舊改重建后總規(guī)模將達(dá)到約500萬(wàn)平，被譽(yù)為“深圳舊改航母”，不管是區(qū)域統(tǒng)籌、產(chǎn)業(yè)引進(jìn)，還是商業(yè)運(yùn)營(yíng)、品質(zhì)打造等方面，都是區(qū)域新標(biāo)桿級(jí)別的存在，對(duì)市場(chǎng)有很強(qiáng)的號(hào)召力。

淘哥認(rèn)為，白石洲占據(jù)深圳核心，體量大、開(kāi)發(fā)商實(shí)力強(qiáng)，可釋放的能量很多：產(chǎn)業(yè)新高地、城市新封面、網(wǎng)紅新商圈、人居新標(biāo)桿等，都是白石洲未來(lái)會(huì)“生長(zhǎng)”出來(lái)的東西。

4、綠景白石洲與華潤(rùn)城對(duì)望，同樣擁有成為神盤(pán)的潛力。

綠景白石洲與華潤(rùn)城隔高爾夫球場(chǎng)對(duì)望，相似的地段占位帶來(lái)了相似的優(yōu)勢(shì)：同樣的城市核心、同樣的豐盛配套、同樣的航母級(jí)舊改體量、同樣的品牌房企運(yùn)營(yíng)，同樣的高估值……

不同的是，綠景白石洲比華潤(rùn)城擁有更優(yōu)越的視野、更宜居的氛圍（與豪宅區(qū)為鄰、享受醇熟的頂級(jí)城市配套，這些都是之前的華潤(rùn)城所沒(méi)有的） ，優(yōu)勢(shì)更加鮮明，完全是深圳下一個(gè)網(wǎng)紅神盤(pán)的種子選手。

綠景白石洲和華潤(rùn)城位置關(guān)系示意 僅供參考

而且，值得注意的是，在大沙河科創(chuàng)走廊兩側(cè)，深圳灣、后海、華潤(rùn)城、紅樹(shù)灣、華僑城，已經(jīng)幾乎開(kāi)發(fā)殆盡，少有新盤(pán)供應(yīng)，超級(jí)航母白石洲舊改約等于最后的“滄海遺珠”。

所以，如果說(shuō)，過(guò)去10年，大沙河科創(chuàng)走廊西側(cè)誕生的深圳灣、華潤(rùn)城，代表了深圳樓市的輝煌歲月，未來(lái)10年，與華僑城連成一片的綠景白石洲舊改巨無(wú)霸，則是深圳樓市的高光所在，大概率將重演“遍地是黃金”的財(cái)富裂變現(xiàn)象。

03.

規(guī)模約500萬(wàn)平

細(xì)節(jié)設(shè)計(jì)大劇透

很可能超越華潤(rùn)城

從地段、周邊的生態(tài)+配套資源、規(guī)模來(lái)看，綠景白石洲至少對(duì)標(biāo)華潤(rùn)城，如果品質(zhì)打造和運(yùn)營(yíng)維護(hù)到位，甚至?xí)饺A潤(rùn)城。

所以，關(guān)鍵問(wèn)題在于，綠景白石洲的產(chǎn)品打造到底怎么樣？關(guān)于這個(gè)問(wèn)題，淘哥拿到了一些細(xì)節(jié)資料，和大家分享。

綠景白石洲由SOM、KPF、AS+GG、CCD、UAP等全球近50家頂尖建筑設(shè)計(jì)團(tuán)隊(duì)大師聯(lián)袂共創(chuàng)，顏值和功能規(guī)劃都是國(guó)際水準(zhǔn)，就算放在曼哈頓這種頂級(jí)大都市，氣質(zhì)也相當(dāng)搭調(diào)。

下圖是項(xiàng)目最新的整體規(guī)劃概念圖，規(guī)模約500萬(wàn)平的超級(jí)綜合體，深圳第一梯隊(duì)的舊改航母，集頂級(jí)酒店、辦公、商業(yè)、住宅、公寓等多種業(yè)態(tài)于一體，大氣磅礴、宏偉非凡，城市地標(biāo)氣勢(shì)呼之欲出。

下圖是項(xiàng)目一期最新的效果圖，建筑俊朗挺拔、色調(diào)典雅貴氣，半圍合式布局，視覺(jué)通透、功能合理，中間兩棟建筑還有空中連廊貫通，國(guó)際范十足，豪宅觀感拉滿。

項(xiàng)目效果圖

僅從這兩張效果圖，就能直觀感受到綠景白石洲的王者地位。

具體到配套規(guī)劃和細(xì)節(jié)打造，會(huì)發(fā)現(xiàn)綠景白石洲的設(shè)計(jì)理念更加前沿，是一個(gè)迭代升級(jí)的城市生活范本，將深圳菁英的生活享受，又拉升到了新的高度。

因?yàn)橐?guī)模達(dá)到約500萬(wàn)平，綠景白石洲自身打造的配套就相當(dāng)豐富，且規(guī)格很高，比很多項(xiàng)目能享受到的市政配套都要奢侈。

你能想象嗎？綠景白石洲的公共生活配套，達(dá)到了驚人的約100萬(wàn)平！

涵蓋世界第二、中國(guó)TOP級(jí)的雙子塔（約400米）、頂奢酒店、藝術(shù)酒店、精品公寓、高端住宅、4所幼兒園、3所九年一貫制學(xué)校（預(yù)計(jì)將歸屬于南山外國(guó)語(yǔ)集團(tuán)）等業(yè)態(tài)。

此外，綠景白石洲規(guī)劃了約40萬(wàn)平的商業(yè)，體量是萬(wàn)象天地（約23萬(wàn)平）的約2倍，包含購(gòu)物中心、潮流街區(qū)商業(yè)、地下商業(yè)步行街、社區(qū)商業(yè)等多元形態(tài)，能滿足不同消費(fèi)群體的多樣娛樂(lè)需求，預(yù)計(jì)將是深圳下一個(gè)24小時(shí)不落幕的潮流生活發(fā)生地。

配套豐富程度已然令人驚嘆，更令人稱贊的是，綠景白石洲的空間串聯(lián)設(shè)計(jì)手法。

為了更好的讓各個(gè)業(yè)態(tài)之間形成良好互動(dòng)，同時(shí)打破高層建筑的沉悶感，賦予生活更多場(chǎng)景和可能性，項(xiàng)目采用了中央綠軸和立體空間相結(jié)合的設(shè)計(jì)方案。

首先，綠景白石洲在項(xiàng)目中間打造了一條貫穿南北、約1.1公里的中央綠軸，將兩側(cè)的居住、辦公、商業(yè)、公共配套串聯(lián)在了一起。

而且，中央綠軸本身又是一個(gè)約6.6萬(wàn)平的公園，這種用生態(tài)公共空間串聯(lián)功能公共空間的設(shè)計(jì)，消融了各個(gè)業(yè)態(tài)之間的距離感，且賦予了項(xiàng)目更多呼吸感，非常巧妙。

示意圖 僅供參考

其次，綠景白石洲還引入垂直城市概念，由上及下，打造了100-200米空中會(huì)所、24米空中花園、13米中央綠軸、地下商業(yè)街等多維高效共享空間。

示意圖 僅供參考

借助中央綠軸+立體空間的設(shè)計(jì)手法，綠景白石洲塑造了一個(gè)無(wú)邊界城市，能實(shí)現(xiàn)地下、地面、空中的三維立體轉(zhuǎn)換以及多種生活場(chǎng)景的無(wú)縫切換，兼得高效和趣味，是比華潤(rùn)城更加能俘獲新一代城市精英芳心的存在。

關(guān)于綠景白石洲的產(chǎn)品，目前僅知一期很快就會(huì)和大家見(jiàn)面，可售物業(yè)包含住宅和公寓，其中住宅主力戶型建面約110-187平，具體的戶型圖和細(xì)節(jié)信息，淘哥掌握后會(huì)第一時(shí)間分享給大家。

從目前已有信息來(lái)看，淘哥認(rèn)為，綠景白石洲公共配套更豐富、標(biāo)準(zhǔn)更高、產(chǎn)品設(shè)計(jì)理念更先進(jìn)，已經(jīng)有超越華潤(rùn)城的可能，價(jià)值天花板很有想象力。

而且，綠景白石洲作為傳統(tǒng)豪宅區(qū)旁的超級(jí)綜合體，既享受傳統(tǒng)豪宅區(qū)稀缺的優(yōu)質(zhì)資源和氛圍，又帶來(lái)了傳統(tǒng)豪宅區(qū)幾乎不可能再出現(xiàn)的、符合新時(shí)代需求和特征的產(chǎn)品，地段和產(chǎn)品的稀缺性都非常明顯。

此外，二手房指導(dǎo)價(jià)結(jié)束后，最受益的就是福田中心、香蜜湖、華僑城、深圳灣、前海、寶中等豪宅區(qū)，面積180平以下，尤其120平以下的中小戶型豪宅。

這類物業(yè)成交價(jià)和指導(dǎo)價(jià)相差大，買(mǎi)家多是3成/5成首付，銀行按指導(dǎo)價(jià)貸款時(shí)，首付壓力很大，如今指導(dǎo)價(jià)結(jié)束，首付壓力驟減，購(gòu)買(mǎi)力急劇提升，已經(jīng)進(jìn)入價(jià)值反彈期。

而綠景白石洲就是這種物業(yè)的典型代表，非常受益于指導(dǎo)價(jià)放開(kāi)，在樓市新周期的價(jià)值表現(xiàn)力很值得期待。

綜上，淘哥認(rèn)為，綠景白石洲是深圳接下來(lái)最值得打新的住宅之一，各位朋友一定要保持密切關(guān)注。

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文杰淘樓小密圈由陶文杰創(chuàng)辦，20年深圳房地產(chǎn)從業(yè)經(jīng)驗(yàn)，歷任南方都市報(bào)黃金樓市記者、新浪樂(lè)居深莞惠總編輯、深圳公司副總經(jīng)理。創(chuàng)辦文杰淘樓、淘友薈。

曾參與LEJU美國(guó)紐交所上市敲鐘，世界頂級(jí)商學(xué)院，賓夕法尼亞大學(xué)沃頓商學(xué)院兩次進(jìn)修，并多次奔赴美國(guó)日本新加坡等國(guó)考察房地產(chǎn)，曾獲“中國(guó)十大地產(chǎn)媒體人微博”稱號(hào)。

淘哥深耕深圳房地產(chǎn)，以片區(qū)分析、樓盤(pán)選擇見(jiàn)長(zhǎng)。腳踏實(shí)地、見(jiàn)多識(shí)廣，過(guò)去20年深圳稍有名氣的新盤(pán)全部踩過(guò)盤(pán)。

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