最近，一位粉絲發來私信，表示今年是買房的好機會，準備入手一套核心地段的住宅，總價預算一千多萬，對比了市面上的新盤，感覺最有潛力的就是前海，但是又糾結前海對自住不太友好，問淘哥有沒有更好的、能同時滿足自住+投資的推薦。

淘哥聽后，第一反應就是：買綠景白石洲呀。

為什么推薦綠景白石洲？因為綜合地段、配套、品質、產品等要素，淘哥認為，綠景白石洲是樓市新周期的龍頭引領盤，非常值得市場等待，尤其是同時要求自住+投資的買家，這里可能比前海盤還香。

01.

樓市兩極分化

買房形成新共識

一線城市+核心區域

從粉絲的咨詢中，淘哥意識到，經過3年的市場教育，買入城市核心區域，已經漸漸成為有識之士的共識。

為什么會形成這種共識？需要明白樓市正在發生的一個大變化：兩極分化。

過去幾十年，全國樓市都經歷了堪稱“狂飆”的高速增長，不僅一線城市房價一路飛升，就連十三線小縣城，房價都翻了幾倍甚至十幾倍。

但是，接下來，推動樓市狂飆的關鍵因素都在發生根本性轉變：

首先是城鎮化斷崖式放緩。

從1978年到2022年，中國城鎮人口從17245萬人變成了92071萬人，增長74826萬人；常住人口城鎮化率從17.92%變成了65.2%，40多年提升超47個百分點，速度遠超英美等不少發達國家。

這種世界上規模最大、速度最快的城鎮化進程，為樓市帶來了大量人口和需求，是全國樓市狂飆的基礎。

但是，中國常住人口城鎮化率已經首次突破65%，多個城市的人口增量呈現斷崖式放緩，這意味著，以后樓市的整體增量需求會銳減。

其次是經濟增速逐年放緩。

和城鎮化一樣，改革開放后，中國經濟也經歷了“狂飆”式增長，自1978年至2010年，我國GDP在長達33年的時間中，都保持著年均10%的雙位數超高速增長。

但是，此后的12年（2011-2022年），除2020 - 2022年間受新冠疫情影響出現大幅波動外，整體GDP增長呈現逐年大幅放緩的趨勢。

城鎮化帶來人口，催生買房需求，GDP帶來鈔票，讓大家有錢買房，如今這兩大紅利都在減退，沒需求、沒資金，樓市如無水之源，很難再翻起大浪。

再次是房地產去金融化趨勢明顯。

過去，房地產金融屬性很強，“買房就能賺錢”幾乎是社會共識，加上政策較為寬松，潮水般的資金涌入樓市套利，大幅推升了房產的資本價值。

而現在，國家高度重視房住不炒，采取了眾多去金融化、去杠桿化的管制政策，資金又如潮水般褪去，房子的資本屬性減弱，部分房子甚至直接喪失資本屬性。

基于此，淘哥推斷：

1、隨著城鎮化、人口、經濟高速增長、房地產金融化四大紅利減弱和消失，未來樓市會出現非常嚴重的分化。

2、樓市已經開啟新一輪的地產周期和經濟周期，和過去不同，本輪周期不會普漲，有些地方的房子已經沒有希望了，這個確實很遺憾、很殘酷，很多人可能就套在里面了。

3、雖然整個樓市大盤不會有太大機會，但是還有一些地方、一些類型的房子，現在只是半山腰，未來價值還很高。

4、具體就是“一線城市+核心地段+稀缺資源+卓越品質”的物業，前景還很廣闊，依然具備長期的保值增值潛力。

而綠景白石洲，就是依然具備長期保值增值潛力物業的典型，這也是淘哥向粉絲推薦此項目的大前提條件。

02.

比前海還強？

對白石洲的3大判斷

關于綠景白石洲所在的區域，淘哥有3大關鍵判斷：

1、白石洲是站在巨人的肩膀上出生，天然享受深圳灣、華僑城、華潤城等區域歷經10年、20年才沉淀下來的精華。

既擁有深灣走廊厚度所帶來的底蘊，又站在了深灣走廊的高度之上，是真正的“天賦”地段、核心中的核心。

2、未來科技園+白石洲+華僑城+超總+深圳灣會連成一片，形成類似曼哈頓的全球價值高地。

3、白石洲是深圳所剩無幾的，擁有多維、豐富、復合的景觀、配套等資源，兼具成熟性+成長性的區域。

從現實價值看，白石洲比前海更勝一籌，從成長價值看，白石洲比隔高爾夫球場對望的華潤城，天花板還要高。

深灣走廊示意圖

做出以上判斷基于5大邏輯。

1、白石洲是天賦的產業高地、城市主軸核心。

白石洲旁邊的大沙河科創長廊，是深灣走廊的重要軸線，匯集了全深圳2/3的高端研發人才、40%高新技術企業及60%的重點實驗室和工程技術中心，是南山的發展主脈，意義類似于深南大道。

大沙河科創長廊示意圖

此外，白石洲北是西麗留仙洞總部基地，西是深圳灣高新區總部基地、后海總部基地，南接深圳灣超級總部基地。

白石洲與周邊龍頭中心位置關系示意 僅供參考

這四大核心引擎，是深圳真正的龍頭高地，每個都是按照國際標準建設，是金融、科技航空航天等高新產業重地，吸引了騰訊、百度、順豐、阿里巴巴、小米、今日頭條、大疆等巨頭企業扎堆入駐。

想象一下，過去10年，深圳灣為什么能超越香蜜湖，成為深圳新的豪宅天花板？核心原因就在于深圳灣是在原有城市中心旁邊，填海而來、憑空出世的新中心，天然就能承接南山科技園、華僑城、福田CBD的產業、人口、購買力等資源的轉移。

白石洲也是一樣，待片區舊改完成，綠景的辦公、居住、酒店、商業等配套落地，這里也會像曾經的深圳灣一樣，快速完成對周邊中心資源的承接與沉淀，再次刷新價值高度。

2、白石洲擁有豐盛的配套資源和豪宅氛圍。

白石洲被塘朗山、華僑城度假旅游區、大沙河、高爾夫球場、深圳灣等生態資源包圍，周邊還聚集了歡樂谷、深圳灣公園、深圳人才公園、何香凝美術館、華僑城體育文化中心、深圳灣體育館、萬象天地、歡樂海岸等一流文化設施、休閑娛樂配套。

同時，白石洲東面一墻之隔就是知名豪宅區華僑城波托菲諾，西面緊鄰大沙河生態長廊，南北兩面分別是深圳灣花園、香山美墅等高端住區。

左鄰右舍，三公里以內，全部是頂級生態、人居、配套資源，賞心悅目，人居氛圍和景觀視野的純粹性很高。

注意，豪宅區的形成需要時間的沉淀和洗禮，真正的頂豪區絕非某個盤、憑一己之力就能撐起來的，只有豪宅扎堆的區域，才更容易形成價值認同，而白石洲與豪宅區為鄰，與尚未形成豪宅組團氛圍的前海相比，天然更具優勢。

白石洲周邊資源示意圖

3、白石洲有可持續釋放的舊改價值，且潛力巨大。

白石洲整體舊改重建后總規模將達到約500萬平，被譽為“深圳舊改航母”，不管是區域統籌、產業引進，還是商業運營、品質打造等方面，都是區域新標桿級別的存在，對市場有很強的號召力。

淘哥認為，白石洲占據深圳核心，體量大、開發商實力強，可釋放的能量很多：產業新高地、城市新封面、網紅新商圈、人居新標桿等，都是白石洲未來會“生長”出來的東西。

4、綠景白石洲與華潤城對望，同樣擁有成為神盤的潛力。

綠景白石洲與華潤城隔高爾夫球場對望，相似的地段占位帶來了相似的優勢：同樣的城市核心、同樣的豐盛配套、同樣的航母級舊改體量、同樣的品牌房企運營，同樣的高估值……

不同的是，綠景白石洲比華潤城擁有更優越的視野、更宜居的氛圍（與豪宅區為鄰、享受醇熟的頂級城市配套，這些都是之前的華潤城所沒有的） ，優勢更加鮮明，完全是深圳下一個網紅神盤的種子選手。

綠景白石洲和華潤城位置關系示意 僅供參考

而且，值得注意的是，在大沙河科創走廊兩側，深圳灣、后海、華潤城、紅樹灣、華僑城，已經幾乎開發殆盡，少有新盤供應，超級航母白石洲舊改約等于最后的“滄海遺珠”。

所以，如果說，過去10年，大沙河科創走廊西側誕生的深圳灣、華潤城，代表了深圳樓市的輝煌歲月，未來10年，與華僑城連成一片的綠景白石洲舊改巨無霸，則是深圳樓市的高光所在，大概率將重演“遍地是黃金”的財富裂變現象。

03.

規模約500萬平

細節設計大劇透

很可能超越華潤城

從地段、周邊的生態+配套資源、規模來看，綠景白石洲至少對標華潤城，如果品質打造和運營維護到位，甚至會超越華潤城。

所以，關鍵問題在于，綠景白石洲的產品打造到底怎么樣？關于這個問題，淘哥拿到了一些細節資料，和大家分享。

綠景白石洲由SOM、KPF、AS+GG、CCD、UAP等全球近50家頂尖建筑設計團隊大師聯袂共創，顏值和功能規劃都是國際水準，就算放在曼哈頓這種頂級大都市，氣質也相當搭調。

下圖是項目最新的整體規劃概念圖，規模約500萬平的超級綜合體，深圳第一梯隊的舊改航母，集頂級酒店、辦公、商業、住宅、公寓等多種業態于一體，大氣磅礴、宏偉非凡，城市地標氣勢呼之欲出。

下圖是項目一期最新的效果圖，建筑俊朗挺拔、色調典雅貴氣，半圍合式布局，視覺通透、功能合理，中間兩棟建筑還有空中連廊貫通，國際范十足，豪宅觀感拉滿。

項目效果圖

僅從這兩張效果圖，就能直觀感受到綠景白石洲的王者地位。

具體到配套規劃和細節打造，會發現綠景白石洲的設計理念更加前沿，是一個迭代升級的城市生活范本，將深圳菁英的生活享受，又拉升到了新的高度。

因為規模達到約500萬平，綠景白石洲自身打造的配套就相當豐富，且規格很高，比很多項目能享受到的市政配套都要奢侈。

你能想象嗎？綠景白石洲的公共生活配套，達到了驚人的約100萬平！

涵蓋世界第二、中國TOP級的雙子塔（約400米）、頂奢酒店、藝術酒店、精品公寓、高端住宅、4所幼兒園、3所九年一貫制學校（預計將歸屬于南山外國語集團）等業態。

此外，綠景白石洲規劃了約40萬平的商業，體量是萬象天地（約23萬平）的約2倍，包含購物中心、潮流街區商業、地下商業步行街、社區商業等多元形態，能滿足不同消費群體的多樣娛樂需求，預計將是深圳下一個24小時不落幕的潮流生活發生地。

配套豐富程度已然令人驚嘆，更令人稱贊的是，綠景白石洲的空間串聯設計手法。

為了更好的讓各個業態之間形成良好互動，同時打破高層建筑的沉悶感，賦予生活更多場景和可能性，項目采用了中央綠軸和立體空間相結合的設計方案。

首先，綠景白石洲在項目中間打造了一條貫穿南北、約1.1公里的中央綠軸，將兩側的居住、辦公、商業、公共配套串聯在了一起。

而且，中央綠軸本身又是一個約6.6萬平的公園，這種用生態公共空間串聯功能公共空間的設計，消融了各個業態之間的距離感，且賦予了項目更多呼吸感，非常巧妙。

示意圖 僅供參考

其次，綠景白石洲還引入垂直城市概念，由上及下，打造了100-200米空中會所、24米空中花園、13米中央綠軸、地下商業街等多維高效共享空間。

示意圖 僅供參考

借助中央綠軸+立體空間的設計手法，綠景白石洲塑造了一個無邊界城市，能實現地下、地面、空中的三維立體轉換以及多種生活場景的無縫切換，兼得高效和趣味，是比華潤城更加能俘獲新一代城市精英芳心的存在。

關于綠景白石洲的產品，目前僅知一期很快就會和大家見面，可售物業包含住宅和公寓，其中住宅主力戶型建面約110-187平，具體的戶型圖和細節信息，淘哥掌握后會第一時間分享給大家。

從目前已有信息來看，淘哥認為，綠景白石洲公共配套更豐富、標準更高、產品設計理念更先進，已經有超越華潤城的可能，價值天花板很有想象力。

而且，綠景白石洲作為傳統豪宅區旁的超級綜合體，既享受傳統豪宅區稀缺的優質資源和氛圍，又帶來了傳統豪宅區幾乎不可能再出現的、符合新時代需求和特征的產品，地段和產品的稀缺性都非常明顯。

此外，二手房指導價結束后，最受益的就是福田中心、香蜜湖、華僑城、深圳灣、前海、寶中等豪宅區，面積180平以下，尤其120平以下的中小戶型豪宅。

這類物業成交價和指導價相差大，買家多是3成/5成首付，銀行按指導價貸款時，首付壓力很大，如今指導價結束，首付壓力驟減，購買力急劇提升，已經進入價值反彈期。

而綠景白石洲就是這種物業的典型代表，非常受益于指導價放開，在樓市新周期的價值表現力很值得期待。

綜上，淘哥認為，綠景白石洲是深圳接下來最值得打新的住宅之一，各位朋友一定要保持密切關注。

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文杰淘樓小密圈由陶文杰創辦，20年深圳房地產從業經驗，歷任南方都市報黃金樓市記者、新浪樂居深莞惠總編輯、深圳公司副總經理。創辦文杰淘樓、淘友薈。

曾參與LEJU美國紐交所上市敲鐘，世界頂級商學院，賓夕法尼亞大學沃頓商學院兩次進修，并多次奔赴美國日本新加坡等國考察房地產，曾獲“中國十大地產媒體人微博”稱號。

淘哥深耕深圳房地產，以片區分析、樓盤選擇見長。腳踏實地、見多識廣，過去20年深圳稍有名氣的新盤全部踩過盤。

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