據悉，東莞有四宗商住用地計劃6月出讓。

如此看來，2023年上半年東莞成交的商住用地可能有5宗，分別是金地松山湖地塊、常平還珠瀝地塊、南城雅園村地塊、厚街河田社區地塊（2宗）。

預計五宗地塊總成交金額約70億（按最高限價），相比2022年全年的372億，差額近300億。

值得關注的是2023年東莞計劃出讓33宗商住用地，如此計算半年的完成率約15%。

5宗宅地，最高樓面價約2.6萬/平

2023WR003號地塊，位于南城街道宏偉六路東側，占地面積約1.77萬平，最高容積率3.17，總建面約5.61萬平。

地塊起始總價約12.69億，起始樓面價約2.26萬/平，最高總限價14.59億，最高樓面價約2.6萬/平；計劃6月28日10時正式開拍。

2022年南城街道成交了兩宗商住用地，分別是中海源境和萬科瑧灣匯，成交樓面價均是約2.6萬/平。

似乎南城地價暫時定格在2.6萬/平的門檻，穩地價→穩預期→穩房價。

另外，松山湖地塊被金地集團約22.14億元拿下，現已備案投資，備案名為：松山湖御府。

6月份，東莞計劃有4宗商住用地出讓，分別是常平還珠瀝地塊、南城雅園村地塊、厚街河田社區地塊（2宗）。

若按5宗地塊最高成交總價粗略計算，2023年上半年東莞商住用地賣地金額約70億元。

上半年約70億的商住用地賣地金額相比2019至2022年全年金額，存在巨大的差額，下半年東莞商住用地的拍賣要加把力了。

利好房價，2024年東莞新房緊缺？

復盤過去五年東莞商住用地成交總金額，2019年約347億、2020年約621億、2021年約589億、2022年約372億、2023年又會是多少呢？

結合前期東莞公布的2023年商住用地賣地計劃，計劃出讓33宗商住用地。

即使6月4宗商住用地均順利成交，2023年上半年東莞僅成交了5宗商住用地，距離計劃的33宗地塊，完成率僅約為15%。

過去的2022年東莞共計成交了26宗商住用地（含三限房），相比2023年計劃的33宗，還是有一定的差距。

如此看來，2023年東莞商住用地的出讓金額可能會明顯下降，預計難以突破300億元的門檻；東莞商住用地的出讓金額自2020年高峰后，可能呈現連續下降的趨勢。

不過，東莞實際商住用地的供應量減少，對于當下的東莞樓市環境可以說是利好，供需關系會更加平衡。

房價的本質還是供需關系，所謂的價值點是難以量化的參數。

房價不是平均收入決定的，而是高收入群體平均收入決定的。

賣地收入銳減，上市公司破解難題？

按目前環境因素分析，東莞的賣地收入可能會呈現持續的下降趨勢，而突破口可能是發債或者扶持更多地方國資上市公司。

例如，東莞控股解除地鐵1號線PPP項目合同的事件，本質還是資金問題。

截止，2023年5月8日，東莞A股上市公司數量和市值分別為58家和3810.82億元；其中市值在全國萬億GDP城市中排在末位，同時東莞國資背景的上市公司偏少，進而使得從資本市場獲取資金的渠道偏窄了。

何況，2022年東莞地方ZF的債務余額約1340.5億元，排在全國第五十位；相比佛山的2277.8億元，少了足足937.3億元；也預示著未來東莞這座城市還有足夠的空間給地方加杠桿謀發展之路。

最后，分析和判斷房價，必須落實到具體樓盤或者板塊。