最近，樓市風向突變。

美國花旗表示：中國近期經濟數據疲弱，以房地產為重點刺激的政策可能即將推出，更多重大措施可能會在7月的重要會議上推出。

無獨有偶，知名投行高盛也做出了類似預期：7月左右，樓市救市措施就會出來，而且力度非常大。

吳曉波、董藩等著名經濟學家也紛紛呼吁救市。一時間，市場預期陡轉之上，房地產板塊大漲，截至6月8日，近一周漲幅高達約3.45%！

于是，最近各路聲音紛紛猜測：樓市史詩級大救市要來。

樓市終極大招真的要來？深圳會救市嗎？如果救市，市場會怎么走？房價會漲嗎？買房人應該怎么辦？要不要出手？怎么出手？

01.

深圳肯定會救市

剛需選房黃金原則

自住舒服+成長性穩健

首先，亮明一個核心觀點：深圳肯定會救市。

淘哥從一季度就一直強調，深圳救市概率很大，如果之前只是基于事實的邏輯推斷，包含一些不確定，如今已經絲毫沒有懸念，肯定要救了。

具體措施預計包括：降低首套剛需首付、降低賣一買一首付、認房不認貸、雙拼合證釋放名額等，旨在解決“沒信心、沒錢、沒名額”三大核心問題。

此外，別忘了一個關鍵事情，被2020年7.15新政堵死的購買力，接下來的7月就會重新擁有購房資格，而根據2020年成交數據測算，當年被堵死的購買力接近3萬個。

上萬個購買力被集中釋放，疊加大救市預期，現在就是買房的大好時機。

因為市場一旦觸底反彈，大概率會像地產股一樣，持續升溫反攻，與其屆時面臨二手房反價、新房取消優惠、成本抬升、競爭增加的煩惱，不如現在從容上車。

那么，具體應該怎么買？尤其是剛需，目前市面上能選的區域和房子很多，東部龍崗、坪山能買，西部沙井、光明能買，中部龍華觀瀾也能買，很多人不知道該如何下手。

淘哥認為：總價預算五六百萬的剛需是最糾結、也是風險容錯率最小的。

這部分買家很多是掏空了幾個錢包上車，房貸壓力也比較大，對他們而言，首先是住：

1、最好近地鐵、學校，通勤、孩子上學方便；

2、最好近商圈、公園，生活質量更高；

3、最好能一步到位，或者選擇長生命周期戶型，因為換房成本很高。

其次是保值增值，剛需幾乎把所有財富都投注在了房子上，如果成長性不足，或者房價腰斬，將是不可承受之重。

所以，剛需買房的黃金原則就是：自住舒服+成長性穩健。前者保障了生活、留足了退路，后者押注了未來，留下了希望。進可攻、退可守，兩全其美。

02.

兼具現實性+成長性

剛需最好買這里

依循剛需選房的黃金原則，淘哥認為，剛需最好優選沙井，4個原因：

1、深圳一路向西，沙井是承接城市紅利的風口。

粵港澳大灣區、環珠江口100公里黃金內灣、大前海……深圳的重磅規劃全部集中在西部。

這說明，西部依然是深圳發展的重中之重，選沙井，大方向吻合城市發展趨勢。

2、大前海+寶安西部中心，沙井是第二個寶中。

在第一點的基礎上，沙井還扮演著重要角色。

首先，沙井已被納入大前海，地位能級大幅躍升，從寶安的一部分華麗晉升為深圳新龍頭的重要組成部分。

其次，寶安最新規劃中，沙井定位為深圳西部市級中心，是寶安兩大中心之一，和寶中平起平坐。

注意，沙井是深圳西部市級中心，這里的關鍵詞是：市級。這決定了沙井中心的能級、輻射力，教育、醫療、交通、公共服務的級別、規模和體量，都是市級級別，而非寶安區區級。

所以可以看到，承接國家級、市級多重戰略的沙井，正在成為寶中之后，寶安的重點爆發增長點，產業、交通、配套、城市面貌都在跨越式大升級。

海洋新城、會展新城、大空港等 產業正在成 為深圳新的經濟增長極； 世界級文旅項目華發冰雪世界、4A級景區海上田園、文化新地標華潤金蠔小鎮等重磅級配套正在成為深圳新名片……

示意圖

淘哥認為，高定位、大升級的沙井，正處在價值快速增長的通道，未來就是第二個“寶安中心區”。

3、未來沙井的優質物業，價值大概率會超過羅湖。

未來10年，騰訊科技島-桂灣-前灣-媽灣圍合而成的前海灣，會逐漸替代深圳灣，變成深圳的新龍頭和樓市估值原點。

隨著這一關系轉變，沙井的估值也會進一步提升，因為離城市龍頭更近了。

對此，淘哥有個關鍵判斷，很多人可能不敢相信：未來沙井的優質物業，價值會超過羅湖。

4、沙井重點關注沙井中心，沙井宜居天花板，錯過寶中不要再錯過這里。

沙井大致分為兩個板塊，會展新城片區和沙井中心片區，其中沙井中心被11號線穿過，是沙井配套最成熟、宜居價值最高的區域。

這里匯聚了天虹、沃爾瑪、京基百納廣場等核心商圈，以及山姆會員店（建設中）、百佳華Max City（建設中）、華潤金蠔小鎮（規劃中）等備受期待的網紅商圈、文化配套。

生活氛圍醇熟、不用等待，疊加大前海、寶安西部中心等規劃賦能，沙井中心兼具現實居住價值+未來成長性，是剛需最好的選擇之一。

正因如此，沙井中心也是沙井熱銷、日光盤的集中地，每有新盤入市，必受市場熱捧，最近，沙井站旁的拾悅城·楠園就又火了。

項目樓體實拍圖

03.

家門口就是地鐵口+學校+公園

這個大前海網紅新盤太宜居

前天（6月10日），拾悅城·楠園創意展示空間以預約制的形式，提前開放給前期誠意客戶及媒體參觀，到場的人都對項目表示了高度認可。

為什么拾悅城·楠園能得到購房者和業內人士的一致青睞？除了沙井中心的區域光環加持，和項目自身的優勢也密不可分。

首先，家門口就是地鐵、學校、公園，周邊商圈云集，自住太舒服。

拾悅城·楠園約700米處就是黃金快線11號線沙井站，5站直達機場，7站直通寶中，9站直抵前海灣，還能直線快速通達后海、紅樹灣、福田中心、車公廟樞紐。

淘哥坐地鐵測試了一下，從沙井站上車，17分鐘到機場，36分鐘到南山，51分鐘到福田，出行非常便捷，工作和生活可以快速切換。

同時，項目自帶一所18班幼兒園，北側規劃一所36班九年一貫制學校，并鄰近2019年開辦的公辦學校拾悅小學，擁有家門口的12年全齡段優質學府，可實現目送式教育。

接送孩子上學是家庭的重任之一，如果學校距離較遠、需要開車接送，將大量擠壓孩子的睡眠、學習、娛樂時間，而且深圳家長一般工作非常繁忙，耗時耗精力的接送，也會給家長造成一定的負擔，但是目送式教育，完美解決了以上煩惱。

因為距離很近，沒有車來車往的安全隱患，孩子甚至可以和同學結伴上下學，更有助于提高學習效率、擁有一個輕松快樂的童年，家長也可以更加輕松，把精力用在給孩子準備早餐、輔導學習之上。

此外，項目樓下就是占地約9.5萬平的定崗湖濕地公園，園內設有親水活動區、兒童娛樂區、景觀觀賞區、生態運動區及環湖綠道，還開辦了一所湖畔圖書館，頗有網紅打卡地的氣質。

定崗湖公園實拍圖

雖然隨著深圳城市配套的日益完善，很多項目周邊都有地鐵、學校、公園，但像拾悅城·楠園這樣，家門口同時集齊地鐵+學校+公園的住宅，依然非常稀缺。

想象一下，如果住在拾悅城·楠園，晨起就能去公園跑步，走路就能接送孩子上下學，步行幾分鐘就能乘坐地鐵。

周末無事，步行就能和家人、朋友在公園露營、野餐，或者來一場戶外飛盤，生活非常方便、豐富、愜意。

反之，如果買一個周邊配套較遠的社區，將會非常難受：通勤去公司，走到地鐵站的時間可能比在地鐵上的時間都久；飯后想去公園遛彎，走到公園門口可能就累了；送孩子上學，高峰時段很容易塞車，而且也不安全……

這種左右為難，總是要面臨尷尬處境的生活，和配套都在家門口的生活相比，效率和幸福度會大打折扣。

更錦上添花的是，拾悅城·楠園周邊3公里內還匯聚了沃爾瑪、京基百納廣場、新橋市民廣場中心三大商圈，未來周邊還會進駐山姆會員店、百佳華max city等高端商業。

這種商圈環繞的優勢，進一步豐富了生活場景、增添了生活樂趣，更讓拾悅城·楠園成為了剛需宜居天花板級別的存在。

其次，醇熟大城、氛圍純粹。

拾悅城作為沙井的地標大城，總體分多期開發，一期拾悅城雅居2019年就已經售罄，生活氛圍已經較為成熟，居住氛圍非常純粹。

這種純粹人居大盤，不僅能享受大園林、全齡段休閑空間等優質社區配套，自住非常舒服，也更能經受住時間的檢驗，成為區域的人居典范，租金、房價表現大概率也會更加出色。

04.

建面約86-140平3-5房

住的更久、更舒心

空間設計太絕了

再次，戶型出色，長生命周期+一步到位，是能穿越周期的產品。

從社區過渡到具體的戶型打造，拾悅城·楠園也兼具自住舒服、成長性強的特點。

項目匠造建面約86-140平的3-5房，和周邊緊湊型、過渡型的戶型不一樣，拾悅城·楠園的尺度相對更大、更舒適，每個空間打造都很合理，具備長生命周期+一步到位的特點，避免了生活需要處處將就的尷尬體驗，以及多個孩子就要換房的煩惱。

創意展示空間雙兒童房設計次臥實拍

比如最小的戶型，建面約86平的3房，次臥也能完整放下1.5米的床+衣柜，起居非常舒適。

此外，3個臥室都帶凸窗，陽臺進深約1.8米，尺度闊綽，晾曬、儲物的同時，還能開辟出一方健身、閱讀、養花的娛樂休閑空間，滿足個性化的精神追求。

約86平創意展示空間陽臺實拍

更討人喜歡的是，此戶型布局合理、動靜分區，客廳出陽臺、空間開闊通透，且餐廳、客廳為非承重墻，可以根據個人喜好進行一體化設計，非常靈活、實用。

約86平創意展示空間客餐廳實拍

再比如建面約118平的4房，陽光端頭戶、格局方正、尺度闊綽、約6.3米大橫廳、超大采光面，還是全明格局。

其中主臥為南向套房，不僅有南向大尺度飄窗，還預留了衣帽間、梳妝臺空間，集起居、衣帽、私衛、休憩四大功能于一體，舒適度拉滿。

約118平創意展示空間實拍

而且，此戶型大膽利用墻體內凹，巧設玄關儲物柜，解決了收納、換鞋等問題，鞋柜下還可設置收納空間，把每一處空間都利用到了極致。

整體來看，此戶型功能性、靈動性、尺度、采光，各方面素質都很出色，就算是三代同堂+多胎家庭，也能住的非常舒服，是能一步到位的置業選擇。

淘哥提醒，這種110平左右的4房戶型，是深圳近兩年頗受追捧的網紅戶型，在光明、前海拔得頭籌的深業日光盤、萬科熱銷盤，都是類似的戶型設計，以此推斷，拾悅城·楠園的4房戶型也會非常搶手。

約118平創意展示空間實拍

可以發現，從家門口的高效率配套，到醇熟純粹的大盤氛圍，再到長生命周期的戶型設計，拾悅城·楠園都是真正能讓剛需生活的非常舒適、幸福的優質社區。

關于這點，乘坐11號線的深圳人應該都深有感觸，最近，拾悅城·楠園對11號線進行了整體包裝，宮崎駿動漫般的夢幻色調，讓11號線變成了一趟幸福專列，這種提升生活幸福感的氛圍，正是拾悅城·楠園的精神內核。

地鐵11號線實拍圖

宜居之上，疊加沙井中心的高成長性，拾悅城·楠園兼具自住舒服+投資穩健的雙重優勢，完全符合剛需選房的黃金準則，是下半年剛需買房必看住宅。

友情提醒，拾悅城·楠園創意展示空間已經盛大開放、即將入市，有買房計劃的朋友，一定要保持高度關注，趁市場反轉之前，抓住機會、果斷出手。

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文杰淘樓小密圈由陶文杰創辦，20年深圳房地產從業經驗，歷任南方都市報黃金樓市記者、新浪樂居深莞惠總編輯、深圳公司副總經理。創辦文杰淘樓、淘友薈。

曾參與LEJU美國紐交所上市敲鐘，世界頂級商學院，賓夕法尼亞大學沃頓商學院兩次進修，并多次奔赴美國日本新加坡等國考察房地產，曾獲“中國十大地產媒體人微博”稱號。

淘哥深耕深圳房地產，以片區分析、樓盤選擇見長。腳踏實地、見多識廣，過去20年深圳稍有名氣的新盤全部踩過盤。

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