最近，樓市風(fēng)向突變。

美國(guó)花旗表示：中國(guó)近期經(jīng)濟(jì)數(shù)據(jù)疲弱，以房地產(chǎn)為重點(diǎn)刺激的政策可能即將推出，更多重大措施可能會(huì)在7月的重要會(huì)議上推出。

無獨(dú)有偶，知名投行高盛也做出了類似預(yù)期：7月左右，樓市救市措施就會(huì)出來，而且力度非常大。

吳曉波、董藩等著名經(jīng)濟(jì)學(xué)家也紛紛呼吁救市。一時(shí)間，市場(chǎng)預(yù)期陡轉(zhuǎn)之上，房地產(chǎn)板塊大漲，截至6月8日，近一周漲幅高達(dá)約3.45%！

于是，最近各路聲音紛紛猜測(cè)：樓市史詩(shī)級(jí)大救市要來。

樓市終極大招真的要來？深圳會(huì)救市嗎？如果救市，市場(chǎng)會(huì)怎么走？房?jī)r(jià)會(huì)漲嗎？買房人應(yīng)該怎么辦？要不要出手？怎么出手？

01.

深圳肯定會(huì)救市

剛需選房黃金原則

自住舒服+成長(zhǎng)性穩(wěn)健

首先，亮明一個(gè)核心觀點(diǎn)：深圳肯定會(huì)救市。

淘哥從一季度就一直強(qiáng)調(diào)，深圳救市概率很大，如果之前只是基于事實(shí)的邏輯推斷，包含一些不確定，如今已經(jīng)絲毫沒有懸念，肯定要救了。

具體措施預(yù)計(jì)包括：降低首套剛需首付、降低賣一買一首付、認(rèn)房不認(rèn)貸、雙拼合證釋放名額等，旨在解決“沒信心、沒錢、沒名額”三大核心問題。

此外，別忘了一個(gè)關(guān)鍵事情，被2020年7.15新政堵死的購(gòu)買力，接下來的7月就會(huì)重新?lián)碛匈?gòu)房資格，而根據(jù)2020年成交數(shù)據(jù)測(cè)算，當(dāng)年被堵死的購(gòu)買力接近3萬(wàn)個(gè)。

上萬(wàn)個(gè)購(gòu)買力被集中釋放，疊加大救市預(yù)期，現(xiàn)在就是買房的大好時(shí)機(jī)。

因?yàn)槭袌?chǎng)一旦觸底反彈，大概率會(huì)像地產(chǎn)股一樣，持續(xù)升溫反攻，與其屆時(shí)面臨二手房反價(jià)、新房取消優(yōu)惠、成本抬升、競(jìng)爭(zhēng)增加的煩惱，不如現(xiàn)在從容上車。

那么，具體應(yīng)該怎么買？尤其是剛需，目前市面上能選的區(qū)域和房子很多，東部龍崗、坪山能買，西部沙井、光明能買，中部龍華觀瀾也能買，很多人不知道該如何下手。

淘哥認(rèn)為：總價(jià)預(yù)算五六百萬(wàn)的剛需是最糾結(jié)、也是風(fēng)險(xiǎn)容錯(cuò)率最小的。

這部分買家很多是掏空了幾個(gè)錢包上車，房貸壓力也比較大，對(duì)他們而言，首先是住：

1、最好近地鐵、學(xué)校，通勤、孩子上學(xué)方便；

2、最好近商圈、公園，生活質(zhì)量更高；

3、最好能一步到位，或者選擇長(zhǎng)生命周期戶型，因?yàn)閾Q房成本很高。

其次是保值增值，剛需幾乎把所有財(cái)富都投注在了房子上，如果成長(zhǎng)性不足，或者房?jī)r(jià)腰斬，將是不可承受之重。

所以，剛需買房的黃金原則就是：自住舒服+成長(zhǎng)性穩(wěn)健。前者保障了生活、留足了退路，后者押注了未來，留下了希望。進(jìn)可攻、退可守，兩全其美。

02.

兼具現(xiàn)實(shí)性+成長(zhǎng)性

剛需最好買這里

依循剛需選房的黃金原則，淘哥認(rèn)為，剛需最好優(yōu)選沙井，4個(gè)原因：

1、深圳一路向西，沙井是承接城市紅利的風(fēng)口。

粵港澳大灣區(qū)、環(huán)珠江口100公里黃金內(nèi)灣、大前?！钲诘闹匕跻?guī)劃全部集中在西部。

這說明，西部依然是深圳發(fā)展的重中之重，選沙井，大方向吻合城市發(fā)展趨勢(shì)。

2、大前海+寶安西部中心，沙井是第二個(gè)寶中。

在第一點(diǎn)的基礎(chǔ)上，沙井還扮演著重要角色。

首先，沙井已被納入大前海，地位能級(jí)大幅躍升，從寶安的一部分華麗晉升為深圳新龍頭的重要組成部分。

其次，寶安最新規(guī)劃中，沙井定位為深圳西部市級(jí)中心，是寶安兩大中心之一，和寶中平起平坐。

注意，沙井是深圳西部市級(jí)中心，這里的關(guān)鍵詞是：市級(jí)。這決定了沙井中心的能級(jí)、輻射力，教育、醫(yī)療、交通、公共服務(wù)的級(jí)別、規(guī)模和體量，都是市級(jí)級(jí)別，而非寶安區(qū)區(qū)級(jí)。

所以可以看到，承接國(guó)家級(jí)、市級(jí)多重戰(zhàn)略的沙井，正在成為寶中之后，寶安的重點(diǎn)爆發(fā)增長(zhǎng)點(diǎn)，產(chǎn)業(yè)、交通、配套、城市面貌都在跨越式大升級(jí)。

海洋新城、會(huì)展新城、大空港等 產(chǎn)業(yè)正在成 為深圳新的經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)極； 世界級(jí)文旅項(xiàng)目華發(fā)冰雪世界、4A級(jí)景區(qū)海上田園、文化新地標(biāo)華潤(rùn)金蠔小鎮(zhèn)等重磅級(jí)配套正在成為深圳新名片……

示意圖

淘哥認(rèn)為，高定位、大升級(jí)的沙井，正處在價(jià)值快速增長(zhǎng)的通道，未來就是第二個(gè)“寶安中心區(qū)”。

3、未來沙井的優(yōu)質(zhì)物業(yè)，價(jià)值大概率會(huì)超過羅湖。

未來10年，騰訊科技島-桂灣-前灣-媽灣圍合而成的前海灣，會(huì)逐漸替代深圳灣，變成深圳的新龍頭和樓市估值原點(diǎn)。

隨著這一關(guān)系轉(zhuǎn)變，沙井的估值也會(huì)進(jìn)一步提升，因?yàn)殡x城市龍頭更近了。

對(duì)此，淘哥有個(gè)關(guān)鍵判斷，很多人可能不敢相信：未來沙井的優(yōu)質(zhì)物業(yè)，價(jià)值會(huì)超過羅湖。

4、沙井重點(diǎn)關(guān)注沙井中心，沙井宜居天花板，錯(cuò)過寶中不要再錯(cuò)過這里。

沙井大致分為兩個(gè)板塊，會(huì)展新城片區(qū)和沙井中心片區(qū)，其中沙井中心被11號(hào)線穿過，是沙井配套最成熟、宜居價(jià)值最高的區(qū)域。

這里匯聚了天虹、沃爾瑪、京基百納廣場(chǎng)等核心商圈，以及山姆會(huì)員店（建設(shè)中）、百佳華Max City（建設(shè)中）、華潤(rùn)金蠔小鎮(zhèn)（規(guī)劃中）等備受期待的網(wǎng)紅商圈、文化配套。

生活氛圍醇熟、不用等待，疊加大前海、寶安西部中心等規(guī)劃賦能，沙井中心兼具現(xiàn)實(shí)居住價(jià)值+未來成長(zhǎng)性，是剛需最好的選擇之一。

正因如此，沙井中心也是沙井熱銷、日光盤的集中地，每有新盤入市，必受市場(chǎng)熱捧，最近，沙井站旁的拾悅城·楠園就又火了。

項(xiàng)目樓體實(shí)拍圖

03.

家門口就是地鐵口+學(xué)校+公園

這個(gè)大前海網(wǎng)紅新盤太宜居

前天（6月10日），拾悅城·楠園創(chuàng)意展示空間以預(yù)約制的形式，提前開放給前期誠(chéng)意客戶及媒體參觀，到場(chǎng)的人都對(duì)項(xiàng)目表示了高度認(rèn)可。

為什么拾悅城·楠園能得到購(gòu)房者和業(yè)內(nèi)人士的一致青睞？除了沙井中心的區(qū)域光環(huán)加持，和項(xiàng)目自身的優(yōu)勢(shì)也密不可分。

首先，家門口就是地鐵、學(xué)校、公園，周邊商圈云集，自住太舒服。

拾悅城·楠園約700米處就是黃金快線11號(hào)線沙井站，5站直達(dá)機(jī)場(chǎng)，7站直通寶中，9站直抵前海灣，還能直線快速通達(dá)后海、紅樹灣、福田中心、車公廟樞紐。

淘哥坐地鐵測(cè)試了一下，從沙井站上車，17分鐘到機(jī)場(chǎng)，36分鐘到南山，51分鐘到福田，出行非常便捷，工作和生活可以快速切換。

同時(shí)，項(xiàng)目自帶一所18班幼兒園，北側(cè)規(guī)劃一所36班九年一貫制學(xué)校，并鄰近2019年開辦的公辦學(xué)校拾悅小學(xué)，擁有家門口的12年全齡段優(yōu)質(zhì)學(xué)府，可實(shí)現(xiàn)目送式教育。

接送孩子上學(xué)是家庭的重任之一，如果學(xué)校距離較遠(yuǎn)、需要開車接送，將大量擠壓孩子的睡眠、學(xué)習(xí)、娛樂時(shí)間，而且深圳家長(zhǎng)一般工作非常繁忙，耗時(shí)耗精力的接送，也會(huì)給家長(zhǎng)造成一定的負(fù)擔(dān)，但是目送式教育，完美解決了以上煩惱。

因?yàn)榫嚯x很近，沒有車來車往的安全隱患，孩子甚至可以和同學(xué)結(jié)伴上下學(xué)，更有助于提高學(xué)習(xí)效率、擁有一個(gè)輕松快樂的童年，家長(zhǎng)也可以更加輕松，把精力用在給孩子準(zhǔn)備早餐、輔導(dǎo)學(xué)習(xí)之上。

此外，項(xiàng)目樓下就是占地約9.5萬(wàn)平的定崗湖濕地公園，園內(nèi)設(shè)有親水活動(dòng)區(qū)、兒童娛樂區(qū)、景觀觀賞區(qū)、生態(tài)運(yùn)動(dòng)區(qū)及環(huán)湖綠道，還開辦了一所湖畔圖書館，頗有網(wǎng)紅打卡地的氣質(zhì)。

定崗湖公園實(shí)拍圖

雖然隨著深圳城市配套的日益完善，很多項(xiàng)目周邊都有地鐵、學(xué)校、公園，但像拾悅城·楠園這樣，家門口同時(shí)集齊地鐵+學(xué)校+公園的住宅，依然非常稀缺。

想象一下，如果住在拾悅城·楠園，晨起就能去公園跑步，走路就能接送孩子上下學(xué)，步行幾分鐘就能乘坐地鐵。

周末無事，步行就能和家人、朋友在公園露營(yíng)、野餐，或者來一場(chǎng)戶外飛盤，生活非常方便、豐富、愜意。

反之，如果買一個(gè)周邊配套較遠(yuǎn)的社區(qū)，將會(huì)非常難受：通勤去公司，走到地鐵站的時(shí)間可能比在地鐵上的時(shí)間都久；飯后想去公園遛彎，走到公園門口可能就累了；送孩子上學(xué)，高峰時(shí)段很容易塞車，而且也不安全……

這種左右為難，總是要面臨尷尬處境的生活，和配套都在家門口的生活相比，效率和幸福度會(huì)大打折扣。

更錦上添花的是，拾悅城·楠園周邊3公里內(nèi)還匯聚了沃爾瑪、京基百納廣場(chǎng)、新橋市民廣場(chǎng)中心三大商圈，未來周邊還會(huì)進(jìn)駐山姆會(huì)員店、百佳華max city等高端商業(yè)。

這種商圈環(huán)繞的優(yōu)勢(shì)，進(jìn)一步豐富了生活場(chǎng)景、增添了生活樂趣，更讓拾悅城·楠園成為了剛需宜居天花板級(jí)別的存在。

其次，醇熟大城、氛圍純粹。

拾悅城作為沙井的地標(biāo)大城，總體分多期開發(fā)，一期拾悅城雅居2019年就已經(jīng)售罄，生活氛圍已經(jīng)較為成熟，居住氛圍非常純粹。

這種純粹人居大盤，不僅能享受大園林、全齡段休閑空間等優(yōu)質(zhì)社區(qū)配套，自住非常舒服，也更能經(jīng)受住時(shí)間的檢驗(yàn)，成為區(qū)域的人居典范，租金、房?jī)r(jià)表現(xiàn)大概率也會(huì)更加出色。

04.

建面約86-140平3-5房

住的更久、更舒心

空間設(shè)計(jì)太絕了

再次，戶型出色，長(zhǎng)生命周期+一步到位，是能穿越周期的產(chǎn)品。

從社區(qū)過渡到具體的戶型打造，拾悅城·楠園也兼具自住舒服、成長(zhǎng)性強(qiáng)的特點(diǎn)。

項(xiàng)目匠造建面約86-140平的3-5房，和周邊緊湊型、過渡型的戶型不一樣，拾悅城·楠園的尺度相對(duì)更大、更舒適，每個(gè)空間打造都很合理，具備長(zhǎng)生命周期+一步到位的特點(diǎn)，避免了生活需要處處將就的尷尬體驗(yàn)，以及多個(gè)孩子就要換房的煩惱。

創(chuàng)意展示空間雙兒童房設(shè)計(jì)次臥實(shí)拍

比如最小的戶型，建面約86平的3房，次臥也能完整放下1.5米的床+衣柜，起居非常舒適。

此外，3個(gè)臥室都帶凸窗，陽(yáng)臺(tái)進(jìn)深約1.8米，尺度闊綽，晾曬、儲(chǔ)物的同時(shí)，還能開辟出一方健身、閱讀、養(yǎng)花的娛樂休閑空間，滿足個(gè)性化的精神追求。

約86平創(chuàng)意展示空間陽(yáng)臺(tái)實(shí)拍

更討人喜歡的是，此戶型布局合理、動(dòng)靜分區(qū)，客廳出陽(yáng)臺(tái)、空間開闊通透，且餐廳、客廳為非承重墻，可以根據(jù)個(gè)人喜好進(jìn)行一體化設(shè)計(jì)，非常靈活、實(shí)用。

約86平創(chuàng)意展示空間客餐廳實(shí)拍

再比如建面約118平的4房，陽(yáng)光端頭戶、格局方正、尺度闊綽、約6.3米大橫廳、超大采光面，還是全明格局。

其中主臥為南向套房，不僅有南向大尺度飄窗，還預(yù)留了衣帽間、梳妝臺(tái)空間，集起居、衣帽、私衛(wèi)、休憩四大功能于一體，舒適度拉滿。

約118平創(chuàng)意展示空間實(shí)拍

而且，此戶型大膽利用墻體內(nèi)凹，巧設(shè)玄關(guān)儲(chǔ)物柜，解決了收納、換鞋等問題，鞋柜下還可設(shè)置收納空間，把每一處空間都利用到了極致。

整體來看，此戶型功能性、靈動(dòng)性、尺度、采光，各方面素質(zhì)都很出色，就算是三代同堂+多胎家庭，也能住的非常舒服，是能一步到位的置業(yè)選擇。

淘哥提醒，這種110平左右的4房戶型，是深圳近兩年頗受追捧的網(wǎng)紅戶型，在光明、前海拔得頭籌的深業(yè)日光盤、萬(wàn)科熱銷盤，都是類似的戶型設(shè)計(jì)，以此推斷，拾悅城·楠園的4房戶型也會(huì)非常搶手。

約118平創(chuàng)意展示空間實(shí)拍

可以發(fā)現(xiàn)，從家門口的高效率配套，到醇熟純粹的大盤氛圍，再到長(zhǎng)生命周期的戶型設(shè)計(jì)，拾悅城·楠園都是真正能讓剛需生活的非常舒適、幸福的優(yōu)質(zhì)社區(qū)。

關(guān)于這點(diǎn)，乘坐11號(hào)線的深圳人應(yīng)該都深有感觸，最近，拾悅城·楠園對(duì)11號(hào)線進(jìn)行了整體包裝，宮崎駿動(dòng)漫般的夢(mèng)幻色調(diào)，讓11號(hào)線變成了一趟幸福專列，這種提升生活幸福感的氛圍，正是拾悅城·楠園的精神內(nèi)核。

地鐵11號(hào)線實(shí)拍圖

宜居之上，疊加沙井中心的高成長(zhǎng)性，拾悅城·楠園兼具自住舒服+投資穩(wěn)健的雙重優(yōu)勢(shì)，完全符合剛需選房的黃金準(zhǔn)則，是下半年剛需買房必看住宅。

友情提醒，拾悅城·楠園創(chuàng)意展示空間已經(jīng)盛大開放、即將入市，有買房計(jì)劃的朋友，一定要保持高度關(guān)注，趁市場(chǎng)反轉(zhuǎn)之前，抓住機(jī)會(huì)、果斷出手。

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文杰淘樓小密圈由陶文杰創(chuàng)辦，20年深圳房地產(chǎn)從業(yè)經(jīng)驗(yàn)，歷任南方都市報(bào)黃金樓市記者、新浪樂居深莞惠總編輯、深圳公司副總經(jīng)理。創(chuàng)辦文杰淘樓、淘友薈。

曾參與LEJU美國(guó)紐交所上市敲鐘，世界頂級(jí)商學(xué)院，賓夕法尼亞大學(xué)沃頓商學(xué)院兩次進(jìn)修，并多次奔赴美國(guó)日本新加坡等國(guó)考察房地產(chǎn)，曾獲“中國(guó)十大地產(chǎn)媒體人微博”稱號(hào)。

淘哥深耕深圳房地產(chǎn)，以片區(qū)分析、樓盤選擇見長(zhǎng)。腳踏實(shí)地、見多識(shí)廣，過去20年深圳稍有名氣的新盤全部踩過盤。

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