冬天確認了，春天也就不遠了！

冬天，什么類型的房產最容易凍傷呢？答案：它們就是在夏天最吸熱的樓盤。

在城區一眾網紅盤的映像下，東莞二手房價格更能傳遞“中位數”的樓市行情。

東城豪宅二手低至4萬/平起

目前東城有三個網紅二手盤，例如天驕御峰、天驕峰景和萬科皇馬酈宮，它們的二手價格直接體現區域房價的預期。

首先是天驕御峰，有一套160平毛坯，業主報價850萬，折合單價約5.31萬/平；這個單價，反饋的市場信號是以國貿為中心一公里內房價的真實情況。

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其次是天驕峰景，有一套140平精裝房，業主報價600萬，折合單價約4.28萬/平；反饋的市場信號是黃旗山北部區域房價的層級線。

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最后就是萬科皇馬酈宮，有一套139平，業主報價615萬，折合單價約4.42萬/平；錨定了黃旗南房價的底線。

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目前東城重點需要關注的是別墅價格，例如御景灣8號、中信御園等。

綜合來看，東城標桿二手盤的價格變化，有助于體現東城真實的房價；對于在售新盤的買與否，也有重要的參考意義。

最低4.1萬/平起，新房壓力陡增

南城的網紅二手盤眾多，其中中信森林湖、鼎峰源著、時代城更具有代表性，它們可以體現不同群體的購買力。

首先是中信森林湖，有一套130平，業主報價710萬，折合單價約5.46萬/平；它的價格，可以體現南城老牌豪宅盤的逐漸淡出和置換需求釋放。

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其次是鼎峰源著，有一套199平，業主報價1060萬，折合單價約5.33萬/平；它的價格是南城大平層豪宅的參考基線。

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最后是時代城，有一套100平，業主報價410萬，折合單價約4.1萬/平；它的出現打破了西平房價的寧靜，同時也影響“隔壁”萬象府價格的預期，進而降低悅府的未來價格預期。

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綜合來看，南城標桿二手盤的價格變化，對于南城在售新盤有直接影響，不利于新盤備案價的盲目突破和購房者的迷惑選擇。

在此之下，東莞樓市會在網紅二手盤的盤整中，陸續結束富有時代意義的房價分化現象；同時，熱門新盤也會主動接受市場的調教，迎合主流的聲音。

請注意，快則2025年

對于房企的融資寬限時間至2024年末，這個時間節點具有重要的房價周期判斷依據，快則2025年可能是一輪房價的結束和開始所在。

圖源自網絡

不過，當下的冬天擔心的是長達三、五年的煎熬周期，在這個周期里，風險最大的資產是過度透支的“樓盤”。

另外，未來房地產周期性的屬性又會再現。

當下東莞唯核心論的豪宅主基調可能會打破，迎來的是大眾論和資金論；房價這個東西，既要站在周期角度考慮，又要考慮經濟環境變化，本質還是供需關系。

至此，不要盲目青睞分化論和核心論的買房守則了。