今天福州發布了第三次土拍公告，距離第二場土拍結束僅一周，從土拍規模來說比較小型，正好配合最近的土地規劃整體聊聊。

土拍公告

時間：2023年9月28日

地塊：三幅，其中兩幅三遠純商，一幅桂湖

金額：起拍金額合計40.65億

分析：對于這次土拍，僅上架三幅地塊，其中三遠的兩幅位于第二批土地清單里面，不過做了調整。

對于三遠按規劃，目前還剩下兩幅住宅用地還未出讓，面積合計247畝，預計全部都是純商地塊。

從此前清單來看，兩幅地塊都有打算上架。

這次土拍雖然上架兩幅住宅用地，不過是K4地塊的分割而來。

宗地2023-25號：面積70畝，容積率3.1，起拍樓面價12766元/平，指導價3.3W

宗地2023-25號：面積67畝，容積率3.1，起拍樓面價13363元/平，指導價3.3W

對于土拍公告，這次有兩個說明，鼓勵建設“立體生態住宅”，商品住房建筑面積超過10萬平方米的，全裝修比例應達到60%以上。

對于這兩幅地塊，由于容積率高達3.1，建筑面積都在14萬方左右，即便存在商業、配套的建筑面積，不過商品房面積依然超過10萬方。

對比此前這條限制是鼓勵裝修，變相給這兩幅地塊加壓。

從區位來看，這里預計只能做剛需盤，目前第四代住宅都出現在改善盤，存在一定的背馳。

兩幅地塊容積率高達3.1，也無法做出低容積率的項目吸引剛需。

可以說這樣的指標，配合近三環的區位，以及在天量供應的背景下，拿地的開發難度不低。

對于三遠的地塊，最好的對比就是自身，去年第三場土拍，左側三幅地塊就上架出讓，面積合計230畝，最終被三家本土國企分別底價拿下。

這里面兩幅地塊都是高比例安商房，只有宗地2022-39號定位純商，被建工拿下，面積49畝，樓面價13468，指導價3.3W。

從對比來說，地塊樓面價+指導價，差異不算太大，建工這幅優勢在于可以看光明港，這次上架的兩幅地鐵2號線下洋站較近。

從區域的定位來看，預計也是主打剛需，很明顯地鐵優勢更強。

從目前的上架情況來看，兩幅地塊被誰拿下，目前難說，不過預計應該有潛在買家。

對于樓面價1.3W左右，對比就是上一場土拍南二環地塊，樓面價1.2W，指導價2.75W。

從差價來看，整個東區的指導價都虛高的有點炸裂。

不管是晉安湖邊4.5W，還是靠近三環3.3W，可以說偏愛的有恃無恐。

當然面對這種地塊，最終誰拿地，預計會是本土國企，畢竟這兩幅的金額達到37億，比前兩場土拍合計的35億還高。

天量供應

對于三遠片區，去年被國企拿地的項目，截止目前都沒有過多動靜，如今又有138畝供應，容積率3.1，建筑面積達到28.5萬方。

后續的K2地塊，面積109畝，容積率2.8，建筑面積20萬方。

簡單計算：三遠純商的建筑面積（9+28+20），57萬方，按套均100平計算，5700套。

這里還有兩幅安商地塊，建筑面積38萬方（安商房33萬方，商品房6萬方左右）。

安商房按套均90平計算，3666套，商品房600套。

綜上，合計會有9866套，一個三遠供應了近萬套的房源，其中商品房預計6000套。

對于東區來說，三遠雖然靠近三環，有一定區位差異，不過一旦價格出現波動，依然會間接影響上游區域。

配合上個月東區的去化，在年初反彈后，持續走低，月均跌破百套。

如果按這個供應，三遠即便一個月百套，都要60個月，5年。

目前福州庫存和去化，最明顯的代表就是南二環的四大金剛。

屆時三遠如果順利全部出讓，預計會是第二個代表。

土地規劃

從這樣的出讓情況來看，后續可能土拍出讓次數會增加，以次數多，數量少來推進。

目前最受關注的東大、高工地塊，除了在清單出現外，土地規劃也已經發布。

從土拍清單以及拆遷規劃來看，瞎猜：下一場上架，東大100%安商房，高工純商。

近期福州征遷也在加速，在二環內南湖舊屋區200多畝后，省直屏西住宅區舊改項目126畝也正式啟動，臺江雁塔舊改項目53畝同樣發布公告。

這些地塊預計征收速度，以及上架速度都不會超過一年。

除了這幾幅地塊外，還有常提及的河南新村、鳳凰新村，都是超百畝的巨型舊改，后續要是加速推進，明年的福州市中心的供應，相信會是一大亮點。

屆時這些地塊會如何影響樓市，可以拭目以待。

綜上，這一次土拍對于東區板塊影響相對直接，后續的土地供應以及走勢，對于整個福州樓市影響更加全面，最終誰拿地，可以做個猜測。