這幾天福州規(guī)劃局發(fā)布了不少地塊的規(guī)劃，從數(shù)據(jù)來看，都很驚人，容積率一個比一個高，限高還在突破，下面聊聊。

南湖舊改

前幾天網(wǎng)友發(fā)布了一個關(guān)于這個地塊的規(guī)劃，雖然容積率不低，不過還不夠驚人：

A地塊：容積率2.9，面積44.8畝
B地塊：容積率4.1，面積64.5畝
C地塊：容積率3.8，面積79.5畝

這個巨型舊改，房屋征收面積約23萬㎡，規(guī)劃AB地塊做安置房。

從最新官方發(fā)布的版本來看，兩個地塊合計194畝，限高130米，容積率4.29。

這樣的數(shù)據(jù)，回顧一下上海西舊改：

平均容積率3.99，限高100米，面積191畝，最終地塊被三家房企拆分：

榕發(fā)安商房：容積率4.35，面積113畝
建發(fā)璞云：容積率3.02，面積36畝
國貿(mào)天琴樾：容積率3.2，面積45畝

從這個數(shù)據(jù)來看，安商房承載了大部分的升容，占地面積占比58%，建筑面積占比66%。

以此類推南湖舊改安商房的情況：23萬方安置，建筑面積占比41%，換算占地面積預計36%，容積率4.93。

這樣純商地塊，占比能達到64%，相當于有124畝。

通過提容之后，南湖舊改相比于上海西，商品房方面，能多提供40畝左右。

配合這樣的限高，加上這樣的容積率，世歐王莊迎來了新的兄弟，這個天際線擴容成功！

新地塊規(guī)劃

除了南湖舊改外，近期幾幅舊改也都發(fā)布規(guī)劃：

雁塔二地塊，用地面積2.64公頃（39.6畝），容積率3.97，建筑限高100米。

地塊位于南公園邊，容積率高達3.97，后續(xù)預計不用多久就會上架。

汽車南站地塊：用地面積2.43公頃（36.5畝），容積率2.5，建筑限高100米。

地塊位于臺江二環(huán)內(nèi)，同樣是近期的舊改地塊，從指標來看，對比其他高容積率，這幅相對更優(yōu)質(zhì)。

省彩印廠地塊：

用地面積3.39公頃（50.8畝），容積率3.0，建筑限高100米。

用地面積2.03公頃（30.5畝），容積率2.0，建筑限高80米。

地塊位于晉安區(qū)二環(huán)內(nèi)，與鼓樓一河之隔，兩幅地塊也合計達到80畝，一幅容積率高，一幅容積率低。

東二環(huán)地塊：

A-20地塊：面積：1.07公頃；容積率：3.3；建筑限高：100米。

A-34B地塊：面積：1.84公頃；容積率：3.0；建筑限高：100米。

兩幅地塊都位于東二環(huán)，南方建材北側(cè)，合計43畝，容積率都突破3.0。

最好的對比，即地塊南側(cè)的建發(fā)朗云，一幅容積率1.8，一幅容積率2.6，這兩幅地塊，沒有直接的湖景加持，加上有高架存在，類似五里亭的融僑望云。

綜上，從這次公布的規(guī)劃來看，雖然地塊分布不均，不過相比于此前土拍，也算是相對優(yōu)質(zhì)的地塊，其實三幅都處于二環(huán)內(nèi)，一幅處于東二環(huán)核心區(qū)周邊。

雖然體量都不算非常巨大，不過每幅都有40畝左右，合計也達到200畝左右。

這些地塊的上架，從容積率來看，一半以上都不低，也被動提升了后續(xù)的供應(yīng)量，對于周邊的地緣客，又是一次性的關(guān)注和選擇。

當然從影響來說，也會讓目前下游的外圍新盤承壓，

規(guī)劃變更

除了南湖舊改外，位于金山浦上大道南側(cè)的高宅村舊改，發(fā)布規(guī)劃面積256畝，容積率3.03，限高100米。

按這個數(shù)據(jù)計算，可以提供51萬方住宅，按套均100平計算，5100套。

這個數(shù)據(jù)，就是目前萬科城市之光的double。

結(jié)合藍房網(wǎng)的分享，原先地塊規(guī)劃規(guī)劃體育、文化用途，全部取消，同時限高，容積率大幅提升。

除此之外，近期三江口下洋片區(qū)發(fā)布土地規(guī)劃，這幅地塊同樣是回鍋肉。

2021年底上架過土拍，最終臨時取消，隨后地塊拆分上架，其中南側(cè)被國企兜底拿下。

從最新的規(guī)劃來看，三幅混合住宅用地，容積率都在3.0，限高100米，面積合計199畝。

相當于建筑面積達到：39.8萬方，按套均100平計算，4000套。

對于這幅地塊，早期上架信息：

宗地2021-39號：面積371.84畝，容積率2.74
宗地2022-06號：面積123.59畝，容積率1.9

按當時土地規(guī)劃來看，比如：

G-11 = A地塊，容積率2.14
G-01 = C、D地塊，容積率2.4
G-04 = F、G地塊，容積率2.5

通過數(shù)據(jù)對比，即可發(fā)現(xiàn)，2年時間，這幅流拍的巨型地塊，在拆分被新區(qū)集團兜底一幅后。

面對剩下的200畝巨型純商，直接給出提容，容積率從2.14-2.5，全部提升到3.0。

可以說這個操作，在如今的市場，也只是順應(yīng)潮流。

盤點總結(jié)

此時結(jié)合目前土地供應(yīng)情況，會發(fā)現(xiàn)整個福州，不管東南西北，還是正中心，都不缺大貨。

東邊的三遠幾百畝，西邊高宅幾百畝，南邊三江口幾百畝，北邊新店舊改幾百畝，市中心南湖、河南、屏西幾百畝。

這些地塊最大的特色，幾百畝，容積率3.0以上，部分突破4.0，后續(xù)上架，無一幸免。

至于此前鼓樓的拆遷，目前還未放出剩余地塊最終的規(guī)劃，按目前的節(jié)奏來看，容積率預計都不會太低。

這也是即土拍遇冷，吸金低迷后，福州在土地供應(yīng)上做出的比較明顯的調(diào)整。

當然這樣的調(diào)整，配合部分巨型舊改，會在短時間就能產(chǎn)生天量的供應(yīng)，對于周邊的樓市會有很大壓力。

對于購房者而言，既然土地供應(yīng)，已經(jīng)傳遞了這樣的預期，無非就是在看期房的時候，對比看看目前的去化情況，以及后續(xù)周邊的供應(yīng)情況。

目前9月，18天，網(wǎng)簽合計286套，日均16套，還包括了安商房等。

試想一下，上面那些動不動200畝，容積率3.0以上的供應(yīng)，一個供應(yīng)就是大幾千套，放在這去化面前，一個供應(yīng)去化可能至少都要5年以上。

不知道面對這樣的供應(yīng)+去化，后續(xù)的發(fā)展會如何？