這幾天又是榕發哥，發來五四北保利國貿和頌錦原的資料，正好來一盤新盤分析。

樓盤規劃

保利國貿和頌錦原：備案名（頌原公館），地處：五四北戰坂片區，婦產醫院西側。

項目占地38.67畝，規劃9棟18層住宅，合計612套，主推建面：83-125平，精裝純商盤，保利+國貿聯合開發。

土拍情況

2023年5月18日，國貿地產以最高限價7.785億+100%首期款比例，通過搖號競得宗地2023-06號，樓面地價13131元/㎡。

土地面積：38.67畝，容積率：2.3，限高：80米，商品房指導價27500元/平方米。

分析：今年的第一場土拍，這幅位于五四北的純商地塊，吸引多家房企舉牌，觸發限價，100%首付比例后搖號，最終廈門國貿拿下。

對于這幅看上去不算優質的地塊，在這1年多土拍低迷期里面，得到這樣追捧，相對出乎意外。

從地塊指標來看，容積率2.3，限高80米，地塊方正，面積38畝，硬性指標都不錯。

樓面價1.3W，指導價2.75W，差價1.4W，雖然差價尚可，不過指導價存在虛高。

從五四北近年的土拍對比來看，1.3W戰坂純商，不算高。

對比此前觸發搖號的地鐵純商，海棠映月、建發璟園，優勢也不算很明顯。

只能說這種地塊，只適合補倉，利潤空間不算太大。

從最終開發來看，給出的產品系列，也是兩家的剛需產品，相對符合地緣需求，就看最終上市去化如何。

戶型情況

83平米：三房兩廳兩衛，位于塔樓中戶，除樓王外，每棟樓都有，套數占比44%。

與部分新盤塔樓設計類似，比如攬湖郡的89平，布局三開間朝南，沒有過多空間浪費。

這個面積做三房，空間都不大，北向臥室開窗較小，整體南北不通透。

唯一優勢就是小面積做三房，不過周邊安商房較多，剛需產品的比拼能否突圍，有難度。

89平米：三房兩廳兩衛，僅位于3#東端，雙開間朝南，側廳設計，雖然戶型是4房，不過從北側三個空間來看，由于沒有承重墻，書房也是拆掉，臥室、廚房各分配一點，否則空間都過小。

對于這種長進深的戶型，目前市場認可度也不算太高，戶型還存在一個暗衛硬傷。

95平米：三房兩廳兩衛，位于塔樓端頭，套數占比36%，三開間朝南，客餐廳南北通透。

相比于這個面積段的連廊中戶，端頭這個布局優勢還是比較明顯，這個戶型問題在于，是塔樓設計，中戶凸出，會遮擋客廳部分時間的采光。

110平米：四房兩廳兩衛，位于#5，#7端頭，大面寬布局，與保利云上的114平米類似，硬傷在于客衛對著客廳，入戶貫穿整個戶型，除此之外就是和95平一樣的，中戶凸出，遮擋客廳部分采光。

112平米：四房兩廳兩衛，位于6#樓王內端，2T2板樓設計，不過沒有獨立電梯廳，布局采用主流的四開間朝南，由于這個面積在板樓做四房，部分空間都偏小，比如北側臥室、主衛等，加上飄窗贈送，依然空間局促。

這個戶型，最大的對比就是110平的塔樓端頭，面積沒有差異，從目前市場走勢，很明顯2T2的更受推崇，由于戶型在樓王，預計單價會貴2K左右，看個人選擇。

125平：四房兩廳兩衛，位于6#樓王外端，112平的升級版，客餐廳南北通透，客廳、部分臥室等空間，都有所加大，整體居住性更強。

當然由于樓王的外端，配合125平的面積，總價預計340W以上。

綜上，對于戶型設計，不懂是否連廊被限制，近期部分市區新盤都是塔樓定位，對于中戶的布局相對不算太友好，整個項目呈現的戶型，雖然有一些缺點，不過整體都不算太差。

雖然戶型有多種，不過80%的戶型都是83平中戶+95平端頭，與此前發布的高新區悅湖類似，看上去面積很廣，實際高比例都是剛需為主。

區位情況

項目位于五四北戰坂，右側即婦產醫院，距離泰禾廣場1.3公里，預計劃片周邊晉安區第三實驗小學+秀山中學。

交通方面，距離地鐵1號線1公里，交通不明顯，最大預期規劃的3號線，距離300米，目前還沒落地。

從整體配套來說，特別對于剛需而言，沒有特別突出的存在。

項目周邊基本都是近年的次新，整體界面更新尚可，社區雖然沒有很擁擠，不過陣列式布局，也沒有過大的中央花園。

整體來說，項目的配套雖然不算缺失，但是都不亮眼，對于剛需吸引力一般。

價格情況

項目指導價2.75W，目前放風價：2.5-2.7W，由于項目精裝，以這個價格做個參考：

1、中庚香山新時代：二手次新，2.65W
2、融信瀾天：二手次新，因為倒板問題，2.2W
3、天空之城：二手次新，精裝2.4W
4、金地五四領峯：一手在售，1.45W
5、金嵐秀山、榕發夏荷郡等：二手安商房，掛牌1.8W

分析：對于目前五四北戰坂區域，整體價格存在較大偏差，其中頭部是中庚新時代，原來部分也有倒板贈送，融信瀾天目前跌的較多。

如果以周邊這些二手次新來看，板塊均價大體在2.3-2.5W左右，配合這個新盤的精裝，2.5W-2.7W，也只能算是區間之類。

由于項目是偏剛需的產品定位，目前這個區域，有兩個參考點，值得思考？

在售的金地，距離項目750米，房價差了1W，金地優勢低容積率、純商、低門檻，周邊硬傷不少，配套忽略不計，還有萬壽園、繞城高速隔開等。

不過1公里不到的距離，房價差1W，對于剛需而言，是否真差得了這么大？

除此之外，對于項目周邊，還有大量安商房存在，當初可售商品房均價2.1-2.2W，目前二手掛牌1.8W，部分無證安商更低。

對于剛需而言，安商PK純商，單價差7-8K，是否值得？

綜上，對于項目的放風價，對比周邊純商次新二手，不算夸張，不過戰坂的價格體系，是否真的穩定？

目前在售的金地，以及二手隨時可能大量掛牌的安商房，都對這個剛需盤的價格有較大影響。

特別對于項目來說，83+95的戶型占比極高，雖然體量不算巨大，不過也有612套，按目前市場去化，開盤價預計2.5W左右，不建議急上。

盤點總結

項目位于五四北戰坂，優勢在于國企開發，免去爛尾風險，純商定位，容積率尚可，小高層住宅居住體驗不錯，整體戶型定位貼合板塊剛需。

劣勢在于周邊配套不夠亮眼，同質化產品不少，安商房的二手隱患不低，聯合開發的剛需產品，最終交付品質也難說。

對于有意向的購房者，建議多觀察最終定價，以及最終的開盤去化數據，按目前市場剛需盤走勢來看，基本都難，不急就多等。

題外話

假如這個項目精裝2.6W，對比目前南二環的四大金剛精裝2.7W，這一次南二環PK五四北。

南二環的地鐵、商圈配套，明顯更有優勢，唯一差別就是區位以及操盤房企+周邊供應。

南二環拿地價1.5-1.75W，五四北拿地價1.3W，差價2-4K，最終售價差距要多少？