最近位于南二環的三大金剛，以及中駿世界城璟悅三期，都領取了新的備案，下面就來聊聊備案情況，以及后續的庫存去化。

三大金剛備案情況

建總江南尚璟：項目定位毛坯剛改盤，也是四大金剛里面唯一不同的產品，從當初的預售來看，熱度不錯，不過最終的去化表現也只能算一般。

項目三次領證，首次開盤的兩棟，合計去化40套，去化率48%，上個月領證的2棟，目前網簽13套，去化率18%，合計去化53套，上市4個月，月均13套左右。

從備案價來看，波動不算太大，洋房均價2.9-3.05W，其中7號樓，接近樓王的位置，產品面積段也是最大的，不過備案價反而低于右側兩棟洋房。

近期最新的備案5號樓，定位小高層住宅，與首批的8號樓類似，采取兩梯兩戶的設計，整體的公攤達到27%，比洋房18%-20%，高出7%。

以這次的5號樓114平，對比10號樓的125平，可以發現最終公攤面積，114平的公攤31平，125平的公攤26平，面積越小公攤越大，實際套內差了16平米。

整個得房率也徹底拉開，從戶型布局也可以看出，實際的戶型差異還是不小。

從定價來看，小高層住宅，整體價格也相對降低，均價差1.3K-1.8K，實際同樓層差距在1.7K-2K。

這樣的差價，如果優惠相同，由于項目洋房雖然是1梯兩戶，不過采取雙開門設計，也有獨立電梯廳，最終的公攤差異7%左右，按均價2.75W來看，接近2K左右。

相當于這個售價把公攤全部抹平，最終就是看樓棟位置的比拼，目前看除了7號樓都是沿街樓棟，區位相對一般，最終的實際定價，并沒有拉開。

榕發北源云筑：項目定位剛需+剛改混合，首次領證主打連廊剛需，最近這次領證主打剛改產品。

配合著兩次的備案，項目的也就供應了全部產品，全部客源都有所覆蓋。

從定價來看，首期的三棟連廊，96折后精裝均價2.8W，最終去化47套，去化率僅25%。

對于近期的三棟住宅，都是主打2T2的板樓，整體公攤在22%-24%，備案均價2.98W。

從樓棟位置來看，都是南北側沿街樓棟，第二批次距離地鐵更遠一些，其中5號樓定位洋房產品，算項目里面為數不多的產品。

按照目前的去化速率，項目的剛需產品表現一般，目前剛改產品，對比周邊備案價也不低，預計去化也不會太優。

左海望悅：項目已經5次領證備案，也是四大金剛里面，最早上市，備案房源最多，去化最多。

從備案來看，與北源云筑一樣，首期三棟剛需連廊，隨后備案2T2的剛改板樓，第三次備案洋房，前三次把全部產品全部推出，覆蓋全部客源。

隨后的4、5次備案，加推連廊、板樓產品。

從去化表現來看，首批三棟折后精裝均價2.67W，合計去化134套，去化率64%。

這樣的表現，放在目前的南二環樓市，已經是非常出色。

從樓棟位置來看，連廊+洋房，大部分都貼著規劃的高架，存在較嚴重的噪音影響。

從定價來看，近期的10號樓，備案均價3.03W，比首期的三棟上漲1.3K左右，性價比偏低。

最新的6號樓，定位2T2板樓，按位置來說，算的上樓王，價格2.96W，比左側的5號樓2.93W，基本持平。

從項目近期的幾棟備案來看，去化率整體都偏低，后續的優惠價值得關注。

去化情況

再看看三個項目開盤至今的月網簽數據，從數據走勢來看，可以發現每個項目首次上市的月份，即去化最佳的時候。

這也比較符合新盤的走勢，前期預售會鎖定較多客戶，后續除非有特別大的優惠出現，否則月網簽都難以突破首期。

對于左海的網簽，5月出現爆量，不過按當時反饋，是由于網簽延遲所致。

從近期的走勢來看，三個項目開盤后的存量去化，月均都在10套左右，9月已經過半，網簽合計5套。

除非后續一周出現個別樓盤集中網簽，否則本月南二環三大金剛合計可能不足10套。

面對庫存3210套，這樣的月數據，清盤320月？

后續還有新投的城央境未上市，同樣是定位剛需+部分剛改的同質化產品，預計表現也不會太佳。

除此之外，當初打垮板塊價格體系的中駿，項目當初把璟宸包裝成所謂的世界城三期，目前真正的三期，也正式領證，這個破壞者，又來了！

中駿璟悅三期

對于項目而言，算的上是一個大盤，目前一二期都已經接近清盤，一期準備交房，三期也領取備案。

項目2021年上市，一二期合計1490套，網簽1447套，項目從精裝3W備案，一路上漲到精裝3.44W，高峰期還出現捆綁車位。

僅2年時間，頂著這樣的價格，這個三叉街的TOD做到破千套的表現。

這個板塊的高光盤，在尾盤面對房企負面，市場冷淡后，在2022年底，直接打出8折的優惠，折后均價2.7W。

隨后把二環外的璟宸包裝成所謂的三期，打出1.8W起的宣傳，進一步拉低板塊信心。

可以說南二環，成也中駿，敗也中駿。

目前項目三期開售，首次樓棟，備案均價3.2W，戶型與一二期沒有差異， 最大的差別是公攤與連廊的電梯設計。

從三期備案來看，公攤18.6%，放在周邊不算過高。

對比一二期同樣面積的樓棟，比如二期的8#，公攤17.5%，可以說三期公攤比此前多了1%左右。

這也造成，同樣的戶型，一二期比三期可以少1.5平米。

造成這樣的差異，個人預計是樓棟的改變。

一二期連廊，采取的是電梯分列兩側，好處是不用連廊入戶，壞處是電梯不聯動，還有一點，為了節約公攤，端頭和中戶，都是內入戶門設計，兩戶門貼門。

三期采取電梯位于中間，端頭采取連廊入戶，公攤預計是多花在電梯廳上，這樣的設計，端頭入戶門問題解決，不過影響就是端頭需要連廊入戶，中戶北側隱私影響也明顯。

當然這兩種設計，誰優誰劣，看個人傾向。

對于項目三期，存在4棟公租房配建，商品房9棟，地塊偏狹長，整體的社區空間不如一二期。

至于戶型設計，由于沿用一二期，對于中駿的戶型，也就是當初連廊的主流，不過目前市場已經更卷。

特別是南二環目前的四大金剛，可以在更低的面積做到類似的布局。

項目雖然公攤對比周邊更低，不過沒有做所謂的飄窗、設備平臺等贈送，實際得房率也不再顯眼。

此時三期最容易對比一二期，不管是公租房配建、還是社區定位，都不算有優勢，對比三大金剛，111平做連廊三房，別人做連廊四房。

從區位來說，相比于一二期靠近三叉街，三期位于南端，距離F1直線1公里，已經跟四大金剛的區位沒有太大差異，從地鐵的配套來說，甚至還不如。

綜上，對于三期的備案價，很明顯即便中駿沒有負面，目前的樓市也已經賣不到這個價格，加上三期非純商、距離地鐵更遠，還有四大金剛，更卷的戶型，更大的庫存。

最終的結局，就是中駿會給出什么樣的折扣。

按目前形勢做個預測：三期開盤折扣不會很大，均價大概2.8-3W，去化不理想，隨著周期加大，某一天，三期XXX價。

盤點總結

對于南二環的樓市，隨著2021年的回暖迎來了高光時刻，整體庫存也做大消耗。

后續遇冷后，配合國企兜底拿下，巨量庫存+中駿砸盤，短時間就打垮樓市信心。

如今操盤房企也相對佛系，對比當初融信、融創、融僑、國貿、中駿等，板塊的熱度也今非昔比。

雖然SM等也成功落地，但是從去化表現來看，依然不理想，去庫存周期還是看不到頭。

后續是否還有特價，目前看最大的關注點還是中駿。

一次8折，一次1.8W，上一個這樣的印象還是恒大。

后來購房者遇到恒大，沒有折扣都不買，這可能就是市場最真實的反應。

樓市信心一個折扣即能擊碎，要想修復要用多少資金？