前幾天，存量房貸利率下調正式落地，深圳也優化了離婚購房限制。

有粉絲問淘哥，10月份快到了，深圳還會有終極大招嗎？剛需能不能上車？

淘哥覺得，綜合各種信息，大招就在路上。

01.

十月深圳或出臺強力政策：

降首付、局部放開限購......

認房不認貸之后，深圳的真實市場如何呢？

一是成交量明顯上漲。9月份二手房成交比上個月同期增長71%！

二是剛需客在入場。鏈家的數據顯示，深圳二手房成交總價，750萬以下的占比最多。

之前，廣州官宣多區放開限購，增值稅免征“5改2”，還傳出首付2成的消息。深圳接下來如果跟進，對樓市又是一大利好！

淘哥認為，十月份是政策頻發期，深圳很可能出臺強力政策：

1）首套降到2成首付，這個有可能性。此前深圳有樓盤率先打出可2成首付海報，但第二天又馬上撤回；剛需一直是政策支持的重點，這幾年剛需購買力受影響也比較大，有可能進一步支持。如果正式實行，首套剛需的上車門檻將進一步降低。

2）二套首付降低，這個可能比較大，需要觀察。目前的政策，二套首付最低是七成，超過750萬的非普通住宅要八成，說實話太高了。央行明確二套最低可以到3成，由各地自行決定，目前深圳還沒有落地。

個人感覺，深圳二套首付最終一定會降下來，只是時間問題。但是到不了3成那么低，估計降到4成/5成（非普通）是有可能的。這樣能釋放一批改善購買力。

3）非核心區放松限購，廣州已經實行了，深圳大概率也會跟進。非核心區指的是東部的坪山龍崗大鵬，甚至西部的光明；這個可能比降低首付還來得快，10月可能比較大。

據淘哥了解，某些區一個月新房成交才一百多套，同時新房供應量特別大。以這個成交速度，東部某些區新房庫存+后續供應，夠賣10年了。土地市場拍地也不好拍了。這些區域，光降低首付恐怕都不夠用，不放松限購我想不到其它辦法拯救。

從時間點上看，今年只剩下最后一個季度10、11、12月三個月了，其中十一黃金周和整個10月是傳統旺季，非常重要。考慮到政策出臺后，還需要時間發揮作用，那么自然是越快越好。其中9月底10月初是一個關鍵的節點（過去樓市政策經常在9月30日、10月1日、10月4日等時間點出臺）。今年會不會也在此時放大招？淘哥覺得很可能，也很期待。

預計，在房地產“市場供求關系發生重大變化”的新形勢下，樓市政策全面轉向！最終的政策力度，會超過2015年，直奔2008年的水平！

淘哥從業20多年，對買房時機的判斷總結為兩個條件：房價大跌后+政策大力放松之時。現在是買房最好的時間窗口，堪比08年、15年，七八年才有一次的大好時機。尤其是首套置業的剛需，要好好珍惜，錯過很難再有！

02.

買房認準龍頭盤

剛需中的“豪宅”

雖然深圳樓市已到底部，但不是所有的樓盤都可以買，淘哥認為，還是要認準龍頭樓盤，才能享受樓市上升期的紅利。

在深圳要找到一個位置核心、門檻不高、品質一流的剛需盤，談何容易。淘哥想到的第一個符合標準的項目，是前海西鄉的網紅盤——卓越閩泰·云奕府，被稱為剛需中的豪宅、品質天花板。

1、持續熱銷的網紅盤，市場少見。

2023年9月，云奕府二期星奕府開盤，當天勁銷7.38億。之前的數據也很牛，2022年9月-2023年5月榮膺寶安區網簽套數/面積/金額均第一。能夠在市場低潮期持續熱銷，說明項目的口碑和實力是經過購房者反復驗證過的。

2、門檻低，性價比高。

項目在售的是二期星奕府，建面約85-94/96-110㎡的3-4房，總價480萬起買精裝3房、總價600萬起買精裝4房，這個價格還是很劃得來。

附近的領翔華府，今年5月份成交了2套89㎡的3房，單價6.8萬，總價約610萬。

今年4月份，成交了一套138㎡的4房，單價7.96萬，總價1099萬。

相比而言，星奕府的價格優勢不小，而且項目號稱深圳住宅屆的顏值天花板，產品配置也都是足以媲美一線豪宅的，性價比極高。

3、西部的核心地段，天然的區位優勢。

深圳一路向西發展，有三大千億級的戰略規劃：世界前海經濟圈、機場東臨空經濟圈、國際會展經濟。

星奕府位于寶安西鄉板塊寶安大道旁航城片區，都靠近這三大世界級戰略：前海擴容的一級輻射區、緊鄰機場東、臨近全球最大的深圳國際會展中心。

可以想象，未來這一片能承接前海大量的金融高端人才居住需求、深圳國際會展中心的租住需求和機場樞紐的海量人流，項目的未來的物業價值，想象空間巨大。

4、三大地鐵環繞，交通快捷。

不僅如此，星奕府周邊地鐵有1號線、12號線（已通車）、20號線（規劃）三條地鐵線路經過。

其中20號線今年將開建，項目直線距離約600米處為20號線航城醫院站，開通后，1站到機場東，5站到大鏟灣和寶中，7站到前海灣和深大站，8站到高新園。

處在事業上升期的深圳年輕人，不能把太多時間花在通勤上，從星奕府出發，能快速抵達福田和南山最核心的商務區，工作出行很方便，能省下不少寶貴的時間。

03.

剛需上車的必看新盤

還有最重要的一點，是星奕府一流的品質。

星奕府作為深圳少見的「低密大盤」，在同價位產品中，項目可能是當之無愧的“品質天花板”，居住價值很高。

單憑這一點，淘哥就認為項目是剛需上車的必看新盤。

1）深圳新一代高分社區，“深圳顏值最高的新盤”。

項目是深圳少見的建面約25萬平的低密度大盤，容積率僅約3.89，綠化率約40%；而且項目只做1種樓型、3種面積段，既覆蓋了市面上剛需、改善的主流需求，又保證了居住氛圍的“純粹”。

星奕府作為卓越 “奕式”系列的全新代表作，被不少購房者稱贊為“深圳顏值最高的新盤”。

比如，與深圳灣同等級別的立面配置，汲取IPHONE科技美學設計風格，項目大面積采用了“鋁板+LOW-E 玻璃材質”類幕墻材質，造價成本約1400元/㎡，約為涂料的3倍之多。

進入小區，緊接又是項目鋪展而來的三重歸家禮序。從高約8米的奢侈品概念店式入戶大堂進入，再到約 5.4米的精奢入戶大堂，氣質比肩奢華酒店。

示意圖僅供參考

走進社區內部，除了“標配”的靜謐花園、陽光草坪、復合功能運動場等常見功能區，星奕府還設計了酒店庭院式景觀會客廳、全小區覆蓋的風雨連廊歸家步道、移步異景的森系園林、度假派對風泳池等等豐富場景。

云奕府園林實景

不僅如此，星奕府在社區規劃建設上融入了“兒童友好”理念，這是基于開發商洞悉城市發展積極推動“兒童友好型城市”趨勢的結果，在產品升級打造上，既滿足了年輕一代的奢享生活，也是對下一代星秀健康成長的關愛和守護。

僅社區空間內，便能享受探索社交、健康運動、趣味游樂等的各類親子陪伴高分社區氛圍。

示 意圖僅供參考

2）還有戶型，星奕府在售的產品是建面約85-94/96-110㎡的3-4房，項目的得房率去到約80%，設計細節滿滿。

比如每個面積段產品均設計了面積約5.5㎡的L型多功能空中吧，健身、看書、觀景隨心切換，是戶外面積的再延伸，而且擁有IMAX級觀景視野：推窗即可見中心園林景觀、南向視野的獅子山山景，以及遠處的碧海風光。

建面約85㎡的3房2廳1衛：

采用LDK一體化設計；更融入了整面墻的收納空間和嵌入式冰箱位，讓整個豎廳通透明亮，又不失高效實用；次臥帶L型觀景飄窗。

值得一提的是，靈動次臥的承重墻可以打通，擴大主臥。

建面約94㎡的3房2廳2衛，是市場少有的這個面積段的南北通透戶型，有著雙面采光透亮的臻闊客廳；同時，U型廚房和LDK一體通廳設計，使得公區的空間感十足，尺度感不亞于市面上總價千萬級的“豪宅大三房”。

建面約96㎡的3房2廳2衛，三個房間和客廳均做到了朝南設計，采光和通風俱佳。

建面約110㎡的4房2衛，則是一步到位、改善家庭的首選。

同樣做到3個房間和客廳朝南設計，主臥空間更奢侈私密，客餐廳連通觀景大陽臺的一體化設計，則彰顯著生活排場。

樣板間實景（僅供參考）

淘哥覺得，深圳市場到了置業的最好時機，尤其是剛需，不要錯過上車機會， 在如今的市場里，星奕府是難得的品質上車盤，要買首套房的朋友，千萬不要錯過！