今年國慶黃金周前，房地產連服三粒大補丸，“救市”政策密集出臺。

從8月25日認房不認貸、貸款利率下調、9月20日限購政策松綁等多方面利好刺激。利好剛需、改善客戶，反映了高層進一步讓利購房者，多維度釋放住宅需求。

據廣州中原研究發展部監測，2023年十一假期廣州一手住宅實際開盤/加推約2886套，較去年同期增加51%。

今年十一推售主力集中在外圍，大多采用降價、一口價促銷策略，而番禺得益新政限購松綁東風加持，整體去化表現相對亮眼。

關于2023年廣州十一假期樓市分析，且看本篇解讀：

一.開盤推售總結：多條重磅救市調控加持，開發商推貨心態明顯改善

得益于經濟環境的復蘇，高層多次出臺救市政策刺激，有效修復行業信心。

今年國慶黃金周開盤數量、推貨量比去年十一分別增加47%、66%。

開發商心態有明顯改善，主力推新區域為番禺（951套）、增城（906套）、黃埔（350套）、白云（188套）。

廣州中原研究發展部認為，今年“十一”樓市存在以下特征：

一.國慶假期與中秋假期重疊，不少買家出游、返鄉。

今年中秋國慶假期，是優化疫情防控以來的首個金秋長假，又恰逢雙節相連；

導致不少買家已提前安排了出游和返鄉計劃，十一假期客戶外流，政策禮包成效有待后續市場陸續呈現。

二.避免假期客戶外流影響，多個優質全新大盤提前搶跑。

由于今年中秋疊加國慶假期，大批客戶假期外流是可預見的情況。因此，9月下旬以來，廣州有多個全新優質大盤提前搶跑；

如聯投文津府、中建精誠壹號、萬匯天地?朗庭等，由于該項目周邊地緣客戶購置意向較強，率先以“內購”的形式開盤成交，部分項目已獲得不錯的成交去化表現。

三.限購政策松綁調整，市場成交表現分化。

享受限購政策松綁紅利，番禺當屬今年黃金周的“當紅炸子雞”，多個盤首日去化達30%以上。

而外圍南沙、增城等區域整體去化表現并不理想，不少項目首日加推去化僅個位數水平，市場銷售氛圍略顯“安靜”。

二.區域總結：增城、番禺推貨占“半壁江山”

今年十一假期廣州超過5成推貨量集中在增城、番禺兩區。

其中，增城十一假期推貨量（764套）較去年同期增長75%。

雖然去年增城商住地供應量大幅減少，但部分熱點板塊，開發商手上余貨仍相對充足；

推貨量直逼2019年，增城本次推貨均以舊盤加推為主，尤其是朱村板塊。

另外，番禺作為今年黃金周的“主角”之一，整體推售節奏明顯加快，推貨量同比去年同期增加近4倍（達951套）。

板塊方面，今年十一假期廣州共有22個板塊開盤或加推，整體去化率約20.3%。

本次十一假期，去化率比較搶眼的板塊有萬博、龍潭、花地灣、陳家祠等板塊，首日去化率在30%以上；

相比之下，部分南沙、增城項目去化率則相對偏低。

客戶對中心區優質板塊的追捧，可見廣州市場需求“分化”明顯。

客戶對核心板塊物業的購置需求，比外圍區項目更加積極。

其中，萬博、龍潭等優質改善盤去化率超4成。

萬博板塊推貨量、去化率均處各版塊的首位。作為番禺心臟地帶，萬博板塊的樓市發展潛力、居住環境市場認可度較高。

其網紅盤華潤長隆悅府、越秀瑞麓府均收獲了不俗去化。

由于目前剛需購買力略顯不足，購房信心處于修復階段，加上番禺、黃埔限購松綁對于增城屬于利空消息。

從而外圍剛需板塊成交略冷。增城剛需板塊推貨量大，但平均去化率低于2成，保利水木芳華、金茂萬科都會四季等項目均采用小幅度讓價促銷策略。

三.重點板塊

【番禺：限購松綁東風加持，番禺新盤表現強勢】

今年番禺十一樓市可謂“炙手可熱”，區域促銷力度雖然不算強力，但整體銷售氛圍熱烈，假期番禺多個優質項目銷售現場爆滿，多臺客戶在帶看、算價。

據實地調研了解，在番禺限購政策放開后，市場涌現了不少“深圳、珠海”的客戶前來購買，華南、萬博、科創城等多個板塊推售活躍。

另外，為減少假期客戶出游返鄉影響，番禺今年十一多個項目搶跑且表現亮眼；

比如萬博長隆悅府于9月25日搶跑，首推98-142㎡三四房共計568套，開盤價格為54000-72000元/平區間，開盤當晚去化率超5成，為今年以來全新盤去化較好的項目之一，單盤去化率遠高于廣州平均水平。

此外，星河盛世錦城亦在假期前開盤，項目為羅邊村舊改項目，首推95-128㎡三四房產品，開盤價格為35000-39000元/平區間，多中介渠道帶客，現場人氣較旺，去化理想。

據實地調研了解到，該項目在國慶假期期間，項目仍是十分“熱鬧”，樣板房、談價區、沙盤展示區均有多臺客戶計價、帶看，98平戶型基本售罄，僅剩幾套房源可售。

【南沙：番禺新政“搶客”，市場氛圍不及今年五一】

今年十一，南沙樓市成交相對平淡，整體氛圍甚至不如五一期間。

主要原因在于：一、番禺、黃埔限購松綁。新政東風帶動番禺熱度升溫，部分南沙買家轉移至番禺市場。

據實地調研了解到，部分南沙的中介渠道甚至轉變業務方向去主攻番禺項目；

二、國慶假期與中秋假期重疊，構成長達8天的長假，不少客戶外出游玩或返鄉，促使今年南沙市場較為“安靜”。

十一假期較受買家關注的項目為全新盤茗筑水岸，該盤為南沙少有的豪宅盤，主推165-200㎡的大平層單位，但受制于整體大環境不景氣，項目實際去化不如預期，首日去化率不足2成。

另外，南沙國慶期間多盤采取“以價換量”的促銷政策，比如華豐金灣，推出多套一口價房源，總價298萬起，最高單位降76萬。

【黃埔：蘿崗、科學城推售活躍】

據廣州中原研究發展部調研，黃埔樓市目前進入短暫調整期，主要表現為熱銷紅盤缺貨，十一國慶基本以小量加推為主，多板塊樓盤持銷以往庫存。

其中，黃埔區十一樓市熱點主要集中在科學城、蘿崗等板塊。

蘿崗板塊熱銷推售樓盤主要以中央城為主，推貨約180套，主打89-112㎡三四房產品剛需、剛改產品。

據銷售透露，該項目主打“板塊潛力好+成熟大盤”的招牌，由于限購放開的利好影響，吸引了不少外地的投資客戶前來購買，占比在20%左右。

另外，十一期間，保利羅蘭國際、中鼎君和名城珺合府均采取了小批量（梯腿）加推的方式，兩盤各自推出了30-60套單位，但整體去化表現尚可，加推當日去化率基本在2成以上。

整體看，目前黃埔限購政策的松綁釋放了不少潛在購買力，市場購房客戶主要增量除了重新獲得房票的改善、剛需客戶以外，還有不少的外地投資客支撐黃埔市場，預計后續黃埔樓市將繼續消化該重磅利好，扭轉目前成交頹勢。

【增城：中介渠道帶客為主，讓利促銷力度大】

今年十一，增城多個項目推貨搶客，促銷力度大，延續“以價換量”策略。

本次黃金周中建?鳳榕臺、保利水木芳華等國家隊大盤陸續推貨，均價普遍集中在1.6-1.8萬/平之間。

其中保利水木芳華促銷力度較大，推出多套特價單位，價格低至15300元/m2起。

另外，增城新世界星輝加快推售節奏，促銷力度大，加推的6棟單位在假期成交額外享9.7折，成交送全屋家私電器大禮包等。

而增城石灘板塊的敏捷綠湖國際價格低洼，促銷力度大，單價僅10000萬/平起，銷售現場氛圍熱烈，多臺客戶在計價、看房。

根據案場銷售反映，今年番禺、黃埔限購政策的放開對于增城有不少的打擊，整體樓市氛圍未見大幅改善，部分項目假期首日僅個位數去化，買家的樓市信心仍需時間修復。

四.十一樓市總結：政策松綁促樓市格局變化，區域成交冷熱不一

綜合調研情況來看，今年廣州政策利好頻繁轟炸后，十一各市場主體對后市仍保持一定信心；

買家入市熱情明顯較過去兩月回暖，大批新廣、外地客戶由此獲得了購置廣州住宅的“房票”，不少開發商利用十一節點強勢推貨，搶收業績，推貨量同比大增近7成。

從這次十一去化情況不難看出，在目前的大環境下，廣州各區域成交“冷熱分化”的態勢明顯，部分缺乏規劃利好、存貨較多，且政策利好并未偏向的區域，獲取客戶的難度依然較大。

比如增城、南沙等區域本次十一去化表現略顯乏力，不少項目均需采取“以價換量”策略吸客，但去化率仍在個位數水平。

而本次番禺成為黃金周樓市的“香餑餑”,承借政策“東風”，多個板塊的優質項目強勢開盤、加推，銷售現場可謂“人頭涌涌”。

另外，部分合理的投資需求亦開始流入，十一假期期間不少珠海、深圳客戶開始入市番禺房源。

此外，今年中秋國慶假期，是優化疫情防控以來的首個金秋長假，又恰逢雙節相連，不少客戶利用假期出游和返鄉。

因此，預計進入假期尾部時，客戶逐步回流返穗，市場可能會再出現一波成交“小高潮”，官方或可以繼續對政策進行細化調控，保證剛需、改善的購房需求能夠正常使出。