今天繼續(xù)閩侯樓市的話題，周末刷網(wǎng)絡(luò)咨詢(xún)看到售樓部降價(jià)維權(quán)，就發(fā)生在這里，加上近期板塊的成交案例，房?jī)r(jià)進(jìn)一步下跌，下面聊聊。

降價(jià)維權(quán)

近期閩侯幾個(gè)外圍盤(pán)，出現(xiàn)特價(jià)刷屏的案例，代表就是：

竹岐金地自在城8888元/㎡，送裝修送車(chē)位
南通中鐵江灣悅城7777元/㎡，1-10樓樓層任選
竹岐國(guó)貿(mào)上江原，6500元/㎡起，特價(jià)房

這幾個(gè)案例里面，竹岐兩盤(pán)依靠地鐵2號(hào)線，吸引力更高一點(diǎn)，不過(guò)在特價(jià)上存在一定套路，比如上江原所謂的6500，僅僅是洋房1樓。

對(duì)于南通的中鐵江督府二期，推出7777中低樓任選，看上去價(jià)格很醒目，不過(guò)從這個(gè)樓盤(pán)的走勢(shì)來(lái)看，這次力度也不算太大。

項(xiàng)目在年初已經(jīng)推出過(guò)8888特價(jià)的優(yōu)惠，相比于上一次下降1K左右。

如果以這個(gè)降幅對(duì)比閩侯，以及高新區(qū)的二手走勢(shì)來(lái)看，只能說(shuō)也算合理區(qū)間以?xún)?nèi)。

只不過(guò)房企放出特價(jià)后，給出分銷(xiāo)，被中介刷屏，帶來(lái)一定關(guān)注度。

以這個(gè)南通周邊的二手房?jī)r(jià)為例：

世茂璀璨濱江：88平中層，掛牌單價(jià)9903元/平，總價(jià)88萬(wàn)
福晟錢(qián)隆樽品：77平中層，掛牌單價(jià)8442元/平，總價(jià)65萬(wàn)

從案例來(lái)說(shuō)，目前南通邊角地帶的次新二手，已經(jīng)跌破1萬(wàn)，而且還僅僅是掛牌，實(shí)際成交還要下跌。

所以如果以周邊次新對(duì)比，實(shí)際的特價(jià)其實(shí)力度并沒(méi)有想象的夸張。

只不過(guò)都喜歡帶入當(dāng)初所謂高位1.5W的價(jià)格去做對(duì)比，放大效果而已。

雖然降價(jià)力度沒(méi)有想象中的夸張，不過(guò)對(duì)比當(dāng)初高位，這些外圍盤(pán)最少都跌光了首付。

近期廈門(mén)同安保利天匯，從2.7W跌倒1.7W，被業(yè)主維權(quán)的案例刷屏樓市，最終網(wǎng)絡(luò)信息反饋：賣(mài)的30套全部退單，每單賠償5W。

這也是樓市下跌過(guò)程中，一個(gè)比較容易出現(xiàn)的情況，即早期高價(jià)業(yè)主砸盤(pán)。

對(duì)于福州也發(fā)生了相關(guān)維權(quán)，從網(wǎng)絡(luò)信息來(lái)看，來(lái)自竹岐的國(guó)貿(mào)上江原。

除了降價(jià)維權(quán)視頻外，還有一個(gè)購(gòu)房者對(duì)定金問(wèn)題，持續(xù)發(fā)布視頻的案例。

對(duì)于這個(gè)閩侯竹岐的洋房TOD，雖然這次6500是一樓，不過(guò)對(duì)比去年，同樣的低樓層特價(jià)也要1W左右。

一年時(shí)間，也跌了40%左右。

很明顯此前進(jìn)場(chǎng)的業(yè)主，短短1年時(shí)間，不止是首付跌沒(méi)。

對(duì)于這種降價(jià)維權(quán)的事件，個(gè)人感受：情理上理解，畢竟一套房子，特別這種剛需房，對(duì)于很多家庭而言，付出的太多，短時(shí)間的房?jī)r(jià)崩塌，心理承受考驗(yàn)太大，不過(guò)在市場(chǎng)交易來(lái)說(shuō)，一切行為都是市場(chǎng)說(shuō)了算。

即便這次維權(quán)，所謂的國(guó)企要守住價(jià)格底線，但是賣(mài)不動(dòng)的房子，不降價(jià)實(shí)際意義并不大，熬的過(guò)今天不降價(jià)，也熬不過(guò)明天。

至于那位退定金失敗的購(gòu)房者，這種案例其實(shí)也不少，特別目前市場(chǎng)難賣(mài)，退定金更是難上加難。

國(guó)貿(mào)學(xué)原

對(duì)于閩侯，最典型的就是高新區(qū)，這幾年走勢(shì)很搶眼，在售新盤(pán)也不算多，當(dāng)初國(guó)貿(mào)學(xué)原首開(kāi)去化破千套的數(shù)據(jù)，也是福州樓市一絕。

近期項(xiàng)目三期發(fā)出特價(jià)海報(bào)：1-5F以下，13999元/平，5樓以上15999元/平。

分析：對(duì)比之前的特價(jià)海報(bào)來(lái)看，優(yōu)惠價(jià)1.8-1.9W左右。

對(duì)于這次特價(jià)，實(shí)際優(yōu)惠力度，大概下降2K左右。

所謂的13999，實(shí)際也是1.4W低樓層，效果并沒(méi)有想象的大。

特別在整個(gè)高新區(qū)樓市持續(xù)下跌的背景下，這樣的跌幅也僅僅是順應(yīng)市場(chǎng)而已。

下面順便看看高新區(qū)的二手情況。

近期也寫(xiě)過(guò)幾次，代表就是高新區(qū)的天花板，中海寰宇天下，從2.4-2.6W，到目前跌破2W的個(gè)別成交。

除此之外，再看看近期高新區(qū)的其他成交案例。

二手案例

萬(wàn)科又一城：9月成交一套，76平精裝，中層，單價(jià)1.8W，總價(jià)137萬(wàn)。

對(duì)比上半年同樣的樓層戶(hù)型，單價(jià)2.17W，對(duì)比2年前，單價(jià)2.33W。

相當(dāng)于半年下跌3.7K，兩年下跌5.3K。

對(duì)于這個(gè)依靠旗山湖的項(xiàng)目，一直以來(lái)小戶(hù)型的房?jī)r(jià)都比較堅(jiān)挺。

當(dāng)初三期被限價(jià)上市，采用捆綁車(chē)位+全款優(yōu)先的選房，做到開(kāi)盤(pán)日光，成為了典型的倒掛盤(pán)。

從最終二手表現(xiàn)來(lái)看，所謂的倒掛，也在樓市下跌后，蕩然無(wú)存。

中海觀瀾府：9月成交一套，124平毛坯，中層，單價(jià)1.48W，總價(jià)185萬(wàn)。

2018年，中海以可售樓面價(jià)1.16W拿下高新區(qū)這個(gè)配建安置房的地塊。

2019年，項(xiàng)目1.82W上市，做到高去化，最后兩棟住宅甚至采取捆綁精裝被投訴。

雖然交房后，掛牌也在2W左右，不過(guò)隨著樓市下跌，最終這個(gè)存在安置房的次新，成交跌到1.48W。

從價(jià)格走勢(shì)來(lái)看，對(duì)比4年前的開(kāi)盤(pán)均價(jià)，下跌近4K。

如果把辦證，房貸利率等加入，跌幅最少35%以上。

融僑觀湖：9月成交一套，80平毛坯，高層，單價(jià)1.58W，總價(jià)127萬(wàn)。

對(duì)比上半年的成交案例，中層毛坯，單價(jià)1.82W，下跌2.4K。

2016年底，融僑以實(shí)際樓面價(jià)1.4W拿下這幅高新區(qū)地塊，其中觸發(fā)限價(jià)后，競(jìng)配1.98萬(wàn)方配建房。

2019年，平層樓棟1.9W備案上市，后來(lái)采取捆綁精裝4K，項(xiàng)目2021年還把獨(dú)棟保障房變成商品房對(duì)外銷(xiāo)售。

從這樣的成交表現(xiàn)來(lái)看，對(duì)比當(dāng)初售價(jià)同樣下跌不少，套上辦證+利率等，跌幅最少30%左右。

陽(yáng)光城翡麗灣：9月成交一套，95平毛坯，中層，單價(jià)1.34W，總價(jià)129萬(wàn)。

對(duì)比上半年，毛坯低層，成交1.59W，半年時(shí)間下跌2.5K。

對(duì)比2年前，毛坯高層，成交1.8W，2年時(shí)間下跌4.6K。

這個(gè)位于南嶼的大盤(pán)，依靠高新區(qū)萬(wàn)達(dá)，以及規(guī)劃的地鐵三號(hào)線，單價(jià)也相對(duì)堅(jiān)挺。

不過(guò)在這輪高新區(qū)下跌潮里面，一樣不能獨(dú)善其身。

從下跌的幅度來(lái)看，2年下跌25%，幅度也不低，對(duì)比上半年，短時(shí)間內(nèi)也下跌15%左右。

盤(pán)點(diǎn)總結(jié)

通過(guò)上面的二手案例，可以發(fā)現(xiàn)高新區(qū)的樓市巔峰在2021-2022年，真正樓市大跌也就在這幾個(gè)月時(shí)間。

不管是當(dāng)初的天花板中海寰宇天下，還是坐擁旗山湖的倒掛盤(pán)萬(wàn)科又一城，還是前幾年熱銷(xiāo)的中海觀瀾府、融僑觀湖，以及坐擁預(yù)期不錯(cuò)的翡麗灣等。

無(wú)一例外，都在下跌，幅度最少都有15%左右，部分幅度20%以上。

此時(shí)結(jié)合二手的全面下跌，再去對(duì)比上面那些所謂的特價(jià)新盤(pán)。

比如刷屏中鐵江督府二期，7777任選中低樓層，對(duì)比此前的8888特價(jià)，下跌幅度也就12%。

國(guó)貿(mào)學(xué)原三期的1.6W中，對(duì)比此前1.8W優(yōu)惠價(jià)，下跌幅度也就11%。

此時(shí)可以發(fā)現(xiàn)，這些所謂的特價(jià)盤(pán)，如果僅僅對(duì)比短時(shí)間內(nèi)的特價(jià)優(yōu)惠，甚至不如部分二手下跌的幅度。

只不過(guò)新盤(pán)在中介和房企的渲染下，給整個(gè)樓市的感受是下跌很厲害。

這樣的厲害程度，也僅僅對(duì)比前2年高峰期進(jìn)場(chǎng)的價(jià)格。

所以此時(shí)的購(gòu)房者，可能會(huì)發(fā)現(xiàn)一個(gè)問(wèn)題，這些看上去下跌的新盤(pán)，真正的價(jià)格可能還沒(méi)到底。

那些在售樓部維權(quán)的業(yè)主，可能還要面對(duì)一個(gè)更殘酷的現(xiàn)實(shí)：即便不砸盤(pán)，目前特價(jià)也不一定有多好賣(mài)，這些特價(jià)盤(pán)，可能還要跌。

綜上，閩侯以及高新區(qū)的樓市，在這一年的下跌相對(duì)來(lái)說(shuō)比較突出，目前來(lái)看外圍新盤(pán)放出特價(jià)，部分高位業(yè)主維權(quán)，但是從二手特價(jià)成交表現(xiàn)來(lái)看，可能目前的特價(jià)，還沒(méi)到底。