東莞的“一心兩副”正式確定，包括了中心城區、松山湖園區和濱海灣新區。

后起之秀濱海灣新區承載著東莞的城市未來，房價最高破5.2萬/平，東莞將會有更多海景房！

同時，濱海灣新區的崛起，長安和虎門的樓市是否會持續“價值回歸”？

濱海灣新區，有超50宗宅地供應

根據東莞最新的控規圖，濱海灣新區內有超50宗宅地，其中威遠島有超40宗宅地（含商住用地），還有部分住宅用地在交椅灣區域。

注：住宅用地為黃色部分或橙色部分為商住用地

濱海灣新區控規圖

如此看來，威遠島將是整個濱海灣新區重點打造的居住區域，大灣區中樞的島居生活可期，后續將陸續有新盤冒出。

整個濱海灣新區沿著廣深沿江高速為界限至整個威遠島，分為四個區域：威遠島宜居智慧島、新灣漁人碼頭、濱海灣站TOD都市區、沙角灣深水港和交椅灣國際科技創新合作區。

濱海灣新區規劃概念圖

值得注意的是今年上半年濱海灣新區的交椅灣區域已有兩次控規調整（地塊正前方是在售的濱海潤府），新增了3宗住宅用地。

例如，先把A03-08商業用地調整住宅用地，接著把A03-09a和A03-09b由醫療用地改為住宅用地。

交椅灣中部片區A街坊控規調整

A03-08地塊，占地面積約2.27萬平，總計容建面約7.97萬平。

A03-09a地塊，占地約2萬平，建面約7萬平，限高100米。

A03-09b地塊，占地約1.75萬平，建面約6.1萬平，限高100米。

濱海灣新區可能成為東莞市區、松山湖園區之后，又一個賣地的熱門區域。

五年內，濱海灣新區新房最高備案價有望破7萬/平？

目前濱海灣新區已陸續落地教育、醫療、公園等配套設施，并已有商品住房在售中。

濱海灣新區是“第二個松山湖”

從濱海灣新區設立至今，先后落地了東寶公園、濱海灣文體公園、鎮遠中學、濱海灣外國語學校、大灣區大學等系列配套設施，新區初現雛形了。

配套設施的落地，加上陸續入市的住房項目，新區的居住屬性開始體現，東莞第三個居住高地誕生了。

來源濱海新區官網

其中，在建的地鐵2號線三期在新區內設有五個站點，站點周邊均有可開發空地；其中交椅灣站是終點站，現將圍繞著交椅站開發城市綜合體，已有在售新盤濱海潤府。

目前濱海潤府的最高備案價已破5.2萬/平，成為東莞市區、松山湖園區之后的“房價新秀”。

另外，在威遠島上，鼎峰地產有一個海怡居住項目（多宗住宅地塊組成），今年3月已正式批前公示，這可能是威遠島首個商品住宅項目，值得期待。

鼎峰地產官網-海怡項目效果圖

同時，濱海灣新區已有小天才人才公寓、威遠城市花園、交椅灣租賃住房等非市場化住房，補足全方位住房供需的平衡。

新建保障性租賃住房效果圖

濱海灣新區，不僅有商品化住房供給，還提前側重了非市場化住房的落地，給新區的土地整備釋放更多空間以及吸引更多人才落地。

如此看來，濱海灣新區正在復制松山湖園區的路徑，未來可期。

濱海灣新區的房價搶跑，已經遙遙領先長安和虎門，開始直追松山湖了。

6年4550億，新區虹吸長安和虎門

濱海灣新區的成長，可能會直接影響長安和虎門的發展高度，畢竟一座城市有限的資源更多的集中在新區里搗騰，其它區域的投入自然會有所壓縮。

來源濱海灣新區官網

據不完全統計，濱海灣新區6年左右時間，總投資額已超4550億元，吸引了OPPO智能制造中心、vivo智慧終端總部、小天才智能科技中心、正中科學園、歐菲光電影像產業園等重大產業項目落地在此。

同時，在2023年計劃重大項目投資57億元，固定資產投資61億元，全方位拉動濱海灣新區的向上預期。

濱海灣新區聚集的能量越多，對于長安和虎門可能有更大的利空層面，優質資源的傾斜勢必會改變整個濱海片區的樓市格局。

三個區域的房價梯度已形成，后續梯度差是否擴大還有待觀察。

主城-萬科中天世紀水岸效果圖

根據9月東莞新房住宅網簽數據顯示，濱海灣新區與長安的新房網簽均價差距約1萬/平，其價差主要是由長安一灣云璟和濱海灣新區濱海潤府的成交數據決定。

兩新盤相望于此，不單是地域屬性的差異，更多的是來自規劃概念和預期。

綜合來看，濱海灣新區與長安和虎門形成了主次，突顯了誰是“火車頭”。

最后，濱海灣新區的房價是否提前透支呢？