東莞的“一心兩副”正式確定，包括了中心城區(qū)、松山湖園區(qū)和濱海灣新區(qū)。

后起之秀濱海灣新區(qū)承載著東莞的城市未來，房價最高破5.2萬/平，東莞將會有更多海景房！

同時，濱海灣新區(qū)的崛起，長安和虎門的樓市是否會持續(xù)“價值回歸”？

濱海灣新區(qū)，有超50宗宅地供應

根據東莞最新的控規(guī)圖，濱海灣新區(qū)內有超50宗宅地，其中威遠島有超40宗宅地（含商住用地），還有部分住宅用地在交椅灣區(qū)域。

注：住宅用地為黃色部分或橙色部分為商住用地

濱海灣新區(qū)控規(guī)圖

如此看來，威遠島將是整個濱海灣新區(qū)重點打造的居住區(qū)域，大灣區(qū)中樞的島居生活可期，后續(xù)將陸續(xù)有新盤冒出。

整個濱海灣新區(qū)沿著廣深沿江高速為界限至整個威遠島，分為四個區(qū)域：威遠島宜居智慧島、新灣漁人碼頭、濱海灣站TOD都市區(qū)、沙角灣深水港和交椅灣國際科技創(chuàng)新合作區(qū)。

濱海灣新區(qū)規(guī)劃概念圖

值得注意的是今年上半年濱海灣新區(qū)的交椅灣區(qū)域已有兩次控規(guī)調整（地塊正前方是在售的濱海潤府），新增了3宗住宅用地。

例如，先把A03-08商業(yè)用地調整住宅用地，接著把A03-09a和A03-09b由醫(yī)療用地改為住宅用地。

交椅灣中部片區(qū)A街坊控規(guī)調整

A03-08地塊，占地面積約2.27萬平，總計容建面約7.97萬平。

A03-09a地塊，占地約2萬平，建面約7萬平，限高100米。

A03-09b地塊，占地約1.75萬平，建面約6.1萬平，限高100米。

濱海灣新區(qū)可能成為東莞市區(qū)、松山湖園區(qū)之后，又一個賣地的熱門區(qū)域。

五年內，濱海灣新區(qū)新房最高備案價有望破7萬/平？

目前濱海灣新區(qū)已陸續(xù)落地教育、醫(yī)療、公園等配套設施，并已有商品住房在售中。

濱海灣新區(qū)是“第二個松山湖”

從濱海灣新區(qū)設立至今，先后落地了東寶公園、濱海灣文體公園、鎮(zhèn)遠中學、濱海灣外國語學校、大灣區(qū)大學等系列配套設施，新區(qū)初現雛形了。

配套設施的落地，加上陸續(xù)入市的住房項目，新區(qū)的居住屬性開始體現，東莞第三個居住高地誕生了。

來源濱海新區(qū)官網

其中，在建的地鐵2號線三期在新區(qū)內設有五個站點，站點周邊均有可開發(fā)空地；其中交椅灣站是終點站，現將圍繞著交椅站開發(fā)城市綜合體，已有在售新盤濱海潤府。

目前濱海潤府的最高備案價已破5.2萬/平，成為東莞市區(qū)、松山湖園區(qū)之后的“房價新秀”。

另外，在威遠島上，鼎峰地產有一個海怡居住項目（多宗住宅地塊組成），今年3月已正式批前公示，這可能是威遠島首個商品住宅項目，值得期待。

鼎峰地產官網-海怡項目效果圖

同時，濱海灣新區(qū)已有小天才人才公寓、威遠城市花園、交椅灣租賃住房等非市場化住房，補足全方位住房供需的平衡。

新建保障性租賃住房效果圖

濱海灣新區(qū)，不僅有商品化住房供給，還提前側重了非市場化住房的落地，給新區(qū)的土地整備釋放更多空間以及吸引更多人才落地。

如此看來，濱海灣新區(qū)正在復制松山湖園區(qū)的路徑，未來可期。

濱海灣新區(qū)的房價搶跑，已經遙遙領先長安和虎門，開始直追松山湖了。

6年4550億，新區(qū)虹吸長安和虎門

濱海灣新區(qū)的成長，可能會直接影響長安和虎門的發(fā)展高度，畢竟一座城市有限的資源更多的集中在新區(qū)里搗騰，其它區(qū)域的投入自然會有所壓縮。

來源濱海灣新區(qū)官網

據不完全統(tǒng)計，濱海灣新區(qū)6年左右時間，總投資額已超4550億元，吸引了OPPO智能制造中心、vivo智慧終端總部、小天才智能科技中心、正中科學園、歐菲光電影像產業(yè)園等重大產業(yè)項目落地在此。

同時，在2023年計劃重大項目投資57億元，固定資產投資61億元，全方位拉動濱海灣新區(qū)的向上預期。

濱海灣新區(qū)聚集的能量越多，對于長安和虎門可能有更大的利空層面，優(yōu)質資源的傾斜勢必會改變整個濱海片區(qū)的樓市格局。

三個區(qū)域的房價梯度已形成，后續(xù)梯度差是否擴大還有待觀察。

主城-萬科中天世紀水岸效果圖

根據9月東莞新房住宅網簽數據顯示，濱海灣新區(qū)與長安的新房網簽均價差距約1萬/平，其價差主要是由長安一灣云璟和濱海灣新區(qū)濱海潤府的成交數據決定。

兩新盤相望于此，不單是地域屬性的差異，更多的是來自規(guī)劃概念和預期。

綜合來看，濱海灣新區(qū)與長安和虎門形成了主次，突顯了誰是“火車頭”。

最后，濱海灣新區(qū)的房價是否提前透支呢？