10月的最后一天，豐臺區又拍了兩宗地，中海和中建東孚分別斥資54.4億元、75.9億元巨資各下一城。

這兩家實力央企拿地算不上新聞，但這兩宗位于郭公莊的地塊指導售價為9.2萬元/平米，著實讓業界和公眾咋舌了一把，4個多月前，豐臺羊坊村招商臻園地塊指導價7.2萬元/平米，已經讓人感覺豐臺“瘋”了吧。

這次處于同一環線、相距5公里左右，房價就漲了2萬，豐臺你咋不上天呢？有點過于膨脹了吧？誰給你的勇氣？

要說郭公莊這旮瘩，可是豐臺科技園的交通樞紐，地鐵9號線和房山線在此換乘，9號線連接了豐科園、西客站、國家圖書館，可與8條地鐵線交匯；房山線則北延至南三環，與16號線和10號線銜接。

因此，郭公莊可以說是豐科園核心坐標點，9.2萬元/平米的價格，實際上就是豐科園的房價突破9萬+。

那么，豐科園配不配9萬+的房價呢？

01

產業能否支撐？

在這一輪樓市的周期中，北京新房市場的漲價邏輯，已經從以前的區位、地段轉變為產業支撐。

舉三個栗子，近三年北京樓市三大高地，海淀永豐、亦莊河西區、朝陽奶西，前者不僅為市場貢獻多個銷冠級項目，房價攀至8萬+，甚至其外溢效應直接帶火了昌南板塊。

亦莊河西區板塊二手房創造北京市場最大漲幅，而且X47地塊招商璽的價格也達到了7.7—7.9萬元/平米。

奶西則從8.5萬元/平米高開，一年多就突破了9萬。

這三個板塊共同的特點是都有產業的支撐，海淀北部新區雄霸北京高新技術產業龍頭，亦莊則是積淀30年發展底蘊的經濟開發區，奶西自身雖無產業，但誰讓這里傍著望京這個產業大戶呢。

哦，對了，它們還有一個共同點就是都處于五環外，最牛X的永豐甚至在北5.5環之外。

要按以前的邏輯，五環外那可絕對是城外了，是北京人壓根愛答不理的城鄉結合部，但愣是被無數的北漂精英給捧成了大多數人高攀不起的熱門板塊。

回過頭來看豐科園，雖然地處南城，但好歹是內城四環啊，占據北京主城區西南的金角銀邊，從1991年批準成立、1992年啟動建設，至今也30年有余了，更是第一批國家級高新區。

所以，無論從區位、地段，還是發展歷史和底蘊，豐科園絲毫不遜于永豐、亦莊，在2019年，豐科園甚至在中關村一區17園中人均產值名列第一、地均產值位居第二，也是北京重要的經濟增長極。

何況，豐科園還可承接麗澤金融商務區的外溢，雙重因素疊加，豐科園職住平衡的需求不可小覷。

既然有需求的支撐，這個板塊的房價不漲才怪。

02

城市資源是否優質？

海淀永豐再熱，亦莊漲幅再大，但是真正被財富階層看重并瘋搶的，仍是內城核心資產，這也是近兩年天壇府、中信城四期五期、中建壹品·學府公館、中信國安府、中建玖和府、融創壹號院等10萬+項目一房難求的原因。

北京樓市兩極分化嚴重，快被撐死的就是這類樓盤。在富人眼中，內城核心地段的房子是資產，而五環外的房子充其量是個居所，其價值不可同日而語。

連新房改14號文都明確了，“讓商品房回歸商品屬性，滿足改善型住房需求”，這一將改變樓市格局的政策導向，如果還不能讓那些整天抱怨北京房價高、叫囂樓市要崩盤的人覺醒，只能說“夏蟲不可語冰”了。

豐科園算不算是內城核心地段，答案是肯定的。

那么豐科園所擁有的城市資源是否足夠優質，足以支撐9萬+的房價呢？

從城市資源的幾個維度講，除了教育資源偏弱外，軌道交通、大型商業、醫療機構、生態公園等配套應有盡有，在教育資源短板上，這里也有3個中小學教育用地、4個托幼用地的規劃，以豐臺區目前對教育的重視程度，在豐科園落地名校是毋庸置疑的。

因此，已經成為北京內城西南角核心區的豐科園，而且是堪與麗澤并肩的豐臺區產業高地，只能是越來越好。

03

房價增長是否透支？

還有一重因素，是買房人必須要看透的，那就是房價增長幅度是否透支了未來的升值空間。畢竟，作為大宗投資，誰都不愿意買在高點。

如果將上半年的招商臻園和郭公莊這兩宗地的價格相比，9.2萬元/平米比7.2萬元/平米的確高出近3成，這個幅度當真是不小。

但二者距離差5公里多，周邊的資源配套完全不同，你要是拿郭公莊和羊坊村比，不如與隔條四環路的花鄉造甲村比，那里的中海甲叁號院從11萬+已賣到12萬+，一年前拿地的君禮著售價也在10.6萬元/平米，這樣一比，是不是就平衡多了？

再跟同處南四環外的新宮板塊8萬+相比，教育資源占優，軌道交通、商業配套、醫療資源打平，生態環境稍遜，但豐科園最大的產業優勢是新宮不具備的，所以豐科園比新宮貴幾千塊，是不是就順理成章了？

如果有人再拿曾經的花鄉白盆窯三兄弟來比較，更是無稽之談，限競房時代的6.7萬元/平米，與商品房具有可比性嗎？

你去比較一下亦莊河西區，如今的7.7萬元/平米，可是比限競房時代的5.4萬元/平米，足足上漲了43%呢，但買河西區的人只會看到邁過10萬+的二手房，而不會去算計這個漲幅是否已透支了板塊增值空間。

從豐臺敢于給郭公莊地塊定價突破9萬，瞭望君認為，這應該是吃透了新房改14號文的精神，讓區域的價值得到回歸。

綜上所述，對于買房人而言，其實無需多慮豐科園的房價值不值9萬+，更需要關注的是，中海和中建東孚會做出什么樣的產品，能否真正滿足買房人的需求，品質是否配得上豐科園。