新政月考來(lái)了，距離“920”新政滿(mǎn)打滿(mǎn)算也夠一個(gè)月了。

還記得新政出來(lái)那一周，業(yè)內(nèi)句句不離新政的好，恰逢國(guó)慶黃金周的來(lái)臨，市場(chǎng)一片向好。

如今政策已滿(mǎn)月，市場(chǎng)熱度亦逐步回落，那么實(shí)際市場(chǎng)反饋如何？具體的市場(chǎng)情況，我們一起來(lái)看看~

01

先漲后跌，新政后勁不足

先說(shuō)積極的一面，新政出來(lái)后的半個(gè)月內(nèi)，市場(chǎng)是真的火，各售樓部的到訪和成交量是騙不了人的。

據(jù)中指院數(shù)據(jù)，廣州第39至第42周（9月18日-10月15日），新房成交了6600套，環(huán)比大漲61%，相比于7月（4512套）和8月（4529套）單月的成交多了2000+套，上漲約45%。

其中，主城區(qū)成交量達(dá)到3915套，占全市60%，比一直以量占優(yōu)的郊區(qū)超出1230套之多。

根據(jù)合富輝煌監(jiān)測(cè)的重點(diǎn)樓盤(pán)數(shù)據(jù)，新政后周均來(lái)訪量相較之前大幅增加了約六成，成交金額更是較新政前翻了一番。

發(fā)現(xiàn)了嗎，解除限購(gòu)之后，涌入主城的買(mǎi)房人更多了，這也是我之前一直說(shuō)的市場(chǎng)分化，新政之后這種情況將會(huì)更加明顯。

但新政的后勁略顯不足，后期的市場(chǎng)購(gòu)買(mǎi)力開(kāi)始逐漸減弱。

昨天國(guó)家統(tǒng)計(jì)局公布了70城房?jī)r(jià)，在一線(xiàn)城市中，北上均上漲，但廣深一起抱團(tuán)下降了，其中廣州環(huán)比跌了0.6%。

從年初至今，廣州的房?jī)r(jià)除了在2月份有所上漲以外，整體呈現(xiàn)的是下跌的趨勢(shì)。

這是不是意味著新政對(duì)市場(chǎng)沒(méi)有利好作用呢？實(shí)則不然，正是因?yàn)樾抡砰_(kāi)后，非限購(gòu)區(qū)很多項(xiàng)目采取以?xún)r(jià)換量的方式來(lái)吸引買(mǎi)房人。

大量低價(jià)盤(pán)的涌入市場(chǎng)，自然會(huì)拉低房?jī)r(jià)，而且這種現(xiàn)象還會(huì)持續(xù)很長(zhǎng)一段時(shí)間。

而像我前兩天聊到的南沙，受限購(gòu)的影響，大批買(mǎi)房人分流到其他區(qū)，導(dǎo)致區(qū)域內(nèi)的新盤(pán)都很內(nèi)卷，“跳水價(jià)”的新盤(pán)層出不窮，但南沙的成績(jī)?nèi)允呛芤话恪?/p>

不過(guò)核心區(qū)的項(xiàng)目表現(xiàn)依舊堅(jiān)挺，像當(dāng)紅炸子雞番禺的網(wǎng)紅盤(pán)華潤(rùn)長(zhǎng)隆萬(wàn)博悅府、龍湖御湖境、耀勝新世界、越秀瑞麓府依然人氣十足。

根據(jù)克而瑞數(shù)據(jù)，第41周（10.9~10.15）商品住宅網(wǎng)簽1988套，網(wǎng)簽面積21.81萬(wàn)㎡，環(huán)比上升133%。

各區(qū)成交量迎來(lái)結(jié)構(gòu)性普漲，區(qū)域分化嚴(yán)重，受到解限利好刺激的番禺、黃埔整體網(wǎng)簽規(guī)模排名第一、第二，增城排名第三，白云四鎮(zhèn)近期活躍度回升，帶動(dòng)當(dāng)周網(wǎng)簽量躍升至第四位。

可以看出，新政出臺(tái)后的前兩周，成交情況有所好轉(zhuǎn)，但在國(guó)慶之后，市場(chǎng)的購(gòu)買(mǎi)力逐漸減弱。

本質(zhì)上，新政對(duì)原本有購(gòu)房意向的客戶(hù)有很大的幫助，但對(duì)于可買(mǎi)可不買(mǎi)的客戶(hù)來(lái)說(shuō)，他們購(gòu)房觀望情緒濃厚，新政的刺激對(duì)這類(lèi)買(mǎi)房人并沒(méi)有帶來(lái)根本性的改變。

02

二手市場(chǎng)持續(xù)受到?jīng)_擊

新房市場(chǎng)在磕磕絆絆地回暖中，二手房市場(chǎng)卻持續(xù)受到?jīng)_擊。

今年以來(lái)，廣州的二手房掛牌量逐步增加，貝殼官網(wǎng)上掛牌的二手房源數(shù)量在14萬(wàn)套左右，內(nèi)部掛牌量更是飆升至18萬(wàn)套。

尤其是在新政出臺(tái)后，二手房的掛牌量在短期內(nèi)急劇增加，業(yè)主的預(yù)期普遍下降，想要在短時(shí)間內(nèi)出貨，因此存量激增。

從今年年初至今，二手房市場(chǎng)的表現(xiàn)一直處于低位，尤其還受到了新房供應(yīng)的擠兌，導(dǎo)致不少賣(mài)家需要“割肉”才能把房子賣(mài)掉。

因此可能成交上去了，但價(jià)格依舊處于低位。

據(jù)廣州中原研究發(fā)展部數(shù)據(jù)顯示，9月廣州市二手住宅成交量（自助網(wǎng)簽+中介網(wǎng)簽）8544宗，市場(chǎng)成交迎來(lái)“兩連漲”，環(huán)比再次上漲4.8%，同比上漲18.1%。

但是價(jià)格卻撐不起來(lái)，9月二手住宅網(wǎng)簽均價(jià)為27959元/㎡，據(jù)國(guó)家統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)，廣州是唯一一個(gè)環(huán)比下降0.7%的一線(xiàn)城市。

以黃埔的二手網(wǎng)紅盤(pán)萬(wàn)科東薈城為例，2021年最高峰時(shí)期，成交價(jià)穩(wěn)定在4.6-4.9萬(wàn)/㎡，甚至還有沖上“5”字頭的成交價(jià)。

到了今年的上半年，成交價(jià)基本穩(wěn)定在3.5萬(wàn)~4萬(wàn)元/㎡。

但從8月開(kāi)始，東薈城的價(jià)格就直接滑坡了，掛牌價(jià)降到了3.2萬(wàn)~3.3萬(wàn)元/㎡，甚至還出現(xiàn)了“2”字頭的低價(jià)。

不少熱門(mén)板塊均出現(xiàn)一二手倒掛的現(xiàn)象，諸如番禺華南、天河牛奶廠、荔灣老芳村等板塊都深陷漩渦中。

這些板塊里的新盤(pán)，無(wú)論是價(jià)格和產(chǎn)品力都比二手房要好，除非部分追求現(xiàn)房的買(mǎi)房人會(huì)考慮二手房，大部分買(mǎi)房人都會(huì)優(yōu)先選擇同區(qū)內(nèi)的新房。

因此二手房掛牌量大，競(jìng)爭(zhēng)激烈，去化難。

03

市場(chǎng)預(yù)期較低，買(mǎi)房人選擇更多

總的來(lái)說(shuō)，920新政刺激是有，但藥效并不持久。

從市場(chǎng)的情況來(lái)看，只有部分核心熱門(mén)板塊的網(wǎng)紅盤(pán)的價(jià)格能夠保持穩(wěn)定甚至微漲，絕大多數(shù)樓盤(pán)都在降價(jià)。

預(yù)計(jì)到年底，會(huì)陸續(xù)有政策出臺(tái)刺激樓市，樓盤(pán)整體以?xún)r(jià)換量的促銷(xiāo)方式不會(huì)變。

對(duì)于未來(lái)市場(chǎng)的走勢(shì)，我認(rèn)為在接下來(lái)的時(shí)間內(nèi)還會(huì)有更多的新樓盤(pán)入市，尤其是核心區(qū)域?qū)?huì)涌進(jìn)大批新貨，買(mǎi)房人的選擇會(huì)更多。

而且現(xiàn)在的新盤(pán)都很卷，在價(jià)格比預(yù)期低的情況下，空間使用率更高、環(huán)境更舒適，對(duì)于買(mǎi)房人來(lái)說(shuō)選擇更好了。

另外年底還是各大開(kāi)發(fā)商沖業(yè)績(jī)的時(shí)候，屆時(shí)的優(yōu)惠會(huì)更多，有置業(yè)想法的買(mǎi)房人不妨看看。

在這種市場(chǎng)環(huán)境下，你還會(huì)買(mǎi)房嗎？歡迎來(lái)評(píng)論區(qū)留下你的看法~

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