廣州樓市的數(shù)據(jù)紛紛出爐，看到珠江新城的數(shù)據(jù)，我不禁倒吸一口涼氣！

10月份，珠江新城二手房只成交了48套，成交量繼續(xù)萎縮，這已經(jīng)是連續(xù)兩個(gè)月出現(xiàn)下跌，單月下跌幅度達(dá)到了30%；而9月份成交的數(shù)據(jù)為69套。

這知道，剛過(guò)去的兩個(gè)月可是有著“金九銀十”的樓市黃金周期啊，交出這樣的成績(jī)，著實(shí)讓人大跌眼鏡！

曾經(jīng)有錢難買到，如今多到?jīng)]人買

今年這十個(gè)月來(lái)，珠江新城又經(jīng)歷了什么樣的行情呢？

我個(gè)人記憶還是比較深刻的，過(guò)完春節(jié)回來(lái)，樓市就迎來(lái)了一波小陽(yáng)春，珠江新城也同樣如此，2月和3月的數(shù)據(jù)非常漂亮，這兩個(gè)月分別成交了138套和119套。

然而好景不長(zhǎng)，到了4月份，行情出現(xiàn)了斷崖式下跌，成交量直接腰斬。一開始很多人認(rèn)為，這只是行情續(xù)漲前的一個(gè)回調(diào)動(dòng)作。

可是萬(wàn)萬(wàn)沒有想到，接下來(lái)的5、6、7月的成交量直接跌到了谷底，月成交量只有30套左右，一下子把行情打回了原形。

緊接著，連續(xù)推出了各式各式的樓市刺激新政，行情在8、9月才得以穩(wěn)定，成交量也出現(xiàn)了較大的攀升，這也讓大家對(duì)10月份的成交量更加期待了。

但是，行情再次出現(xiàn)極端反轉(zhuǎn)，10月份的成交量似乎一下子又要回到了今年的那個(gè)夏天。

比如保利心語(yǔ)花園，僅2月份就交出了11套的成績(jī)；反觀5至10月，總共6個(gè)月的時(shí)間內(nèi)僅成交了9套。

再來(lái)看看好那一瞇的中海花城灣，2月份單月成交了13套，現(xiàn)在也只有零頭部分的一兩套成交量了。

而像僑鑫匯悅臺(tái)，已經(jīng)是連續(xù)5個(gè)月都交出白卷了。

這些都是曾經(jīng)的網(wǎng)紅盤，像匯悅臺(tái)更是網(wǎng)紅盤中的頂豪盤，如今視乎有種無(wú)人問津的尷尬處境，不禁讓人唏噓不已！

這也讓一些賣家由信心滿滿，到最后變得成了迷茫焦慮，這期間更是經(jīng)歷漫長(zhǎng)的心理煎熬。

其實(shí)，最為藍(lán)獸香菇的，應(yīng)該是不久之前高價(jià)買入的業(yè)主吧，他們此刻的心情應(yīng)該是五味雜陳的。

由此看來(lái)，今年的樓市行情似乎在走一個(gè)“M”字形的結(jié)構(gòu)，而這個(gè)M的最后一筆最終是走出一個(gè)個(gè)低點(diǎn)，還是會(huì)觸底之后反彈呢？

我的觀點(diǎn)在最后給出，我們先出來(lái)一些客觀數(shù)據(jù)，消息、傳聞會(huì)騙人，但是數(shù)據(jù)不會(huì)，他是市場(chǎng)運(yùn)行的結(jié)果，具有重要的參考價(jià)值。

買房時(shí)愁賣亦愁，何時(shí)才是個(gè)盡頭？

如果只是成交量下跌，說(shuō)明目前的樓市還不算太糟糕；但是，如果掛牌量爆增的同時(shí)，成交量反而越來(lái)越低，那問題就相當(dāng)嚴(yán)重了。

有買過(guò)股票的朋友應(yīng)該深有體會(huì)，當(dāng)某一支股票處于緩慢陰跌的時(shí)候，這時(shí)的成交量還是正常的，找準(zhǔn)技術(shù)點(diǎn)位抄底，風(fēng)險(xiǎn)并不大。

但如果下跌的同時(shí)，還伴隨著大量的賣單拋盤，后果可想而知。隨著拋賣情緒的傳導(dǎo)，手里持有股票的人會(huì)有恐慌情緒，都想著盡快賣出股票，于是紛紛掛單賣出股票，最終形成了殺跌的局面，暴跌甚至是跌停也就不足為奇了。

而這時(shí)的成交量也是地量級(jí)的，因?yàn)槎嫉蛇@樣了，幾乎不會(huì)有人敢于買進(jìn)。

此時(shí)的珠江新城就屬于后面這種情況，成交量低的同時(shí)，還有大量的賣盤！

去年珠江新城的掛牌量也才1100多套上下浮動(dòng)

而到了今年的這個(gè)時(shí)候，掛牌量多出了一倍，達(dá)到了2300多套。

僅僅9、10月就新增了450多套，這是非常明顯的拋售情緒行情了。

具體我們來(lái)看一些樓盤的掛牌量變化情況：

保利心語(yǔ)，8月掛牌量73套，現(xiàn)在87套，掛牌漲幅19%；

中海花城灣，8月掛牌量39套，現(xiàn)在50套，掛牌漲幅28%；

嘉裕公館，8月掛牌量40套，現(xiàn)在61套，掛牌漲幅53%；

凱旋新世界，8月掛牌量23套，現(xiàn)在38套，掛牌漲幅65%；

而這，還只是貝殼內(nèi)網(wǎng)的掛牌量，如果算上內(nèi)網(wǎng)房源，數(shù)量只會(huì)更夸張！

實(shí)際上，根據(jù)我了解的情況：

嘉裕公館，內(nèi)網(wǎng)掛牌量已經(jīng)有103套之多；

中海花城灣，內(nèi)網(wǎng)掛牌量也已經(jīng)去到92套，離破百僅差8套。

甚至連過(guò)去只在中介內(nèi)網(wǎng)展示房源的保護(hù)級(jí)頂豪小區(qū)，現(xiàn)在也公開展示到大眾的視野當(dāng)中了。

比如，號(hào)稱廣州第一豪宅的僑鑫匯悅臺(tái)，此前鮮少在貝殼上掛牌，最近卻能搜出6套掛牌房源，內(nèi)網(wǎng)房源更是高達(dá)20套。

惜售的頤德公館，更是有8套房源接連被擺上貨架。

至于頂級(jí)豪宅被公開放出，其實(shí)也是為了能讓更多人知道，擴(kuò)大信息覆蓋范圍，爭(zhēng)取盡快賣出而已。這放在以前是絕對(duì)不可能出現(xiàn)的情況，現(xiàn)在也逼不得已了。

更讓人感覺震驚的是，這些掛牌價(jià)都沒有達(dá)到1個(gè)小目標(biāo)。

我們不要看他說(shuō)了什么，而是看他怎么做，做了什么。這是大家經(jīng)常用來(lái)鑒別真?zhèn)蔚囊痪涿裕旁跇鞘兄幸廊挥杏谩?/p>

廣州的頂級(jí)富豪已經(jīng)在公開高調(diào)地賣豪宅了，背后所傳達(dá)的對(duì)樓市未來(lái)預(yù)判的信息，估計(jì)大家也能猜到一二了吧。

不比賣價(jià)誰(shuí)最低，但問誰(shuí)比誰(shuí)更狠！

上面以股票市場(chǎng)來(lái)舉例說(shuō)明情況的時(shí)候已經(jīng)說(shuō)到了，賣出的人越多，價(jià)格只會(huì)越來(lái)越低。

同樣地，房子掛牌量越來(lái)越多，成交量卻持續(xù)下降，那么掛牌價(jià)和成交價(jià)就會(huì)越來(lái)越低。

很顯然，珠江新城的掛牌價(jià)和成交價(jià)，已經(jīng)出現(xiàn)了普遍下跌的趨勢(shì)。

比如中海花城灣，10月成交了一套285㎡單位，總價(jià)4668萬(wàn)，單價(jià)16.35萬(wàn)/㎡。

你要知道，這樣的戶型在2月份的時(shí)候可是賣出了6000萬(wàn)的高價(jià)呀。

這位接盤的業(yè)主的心情估計(jì)一般人是很難體會(huì)到了，8個(gè)月時(shí)間，就虧掉了3成首付，平均每月虧損高達(dá)166萬(wàn)！

金碧華府，10月成交了一套146㎡3房，南向24樓，成交單價(jià)12.3萬(wàn)/㎡，回到一年前。

其實(shí)從一些歷史數(shù)據(jù)前后對(duì)比之后，我也可以很明顯看到，珠江新城的一大半小區(qū)的房?jī)r(jià)已經(jīng)跌回到去年的水平了，而且歷史最低價(jià)都在9月和10月份爆出。

比如頤德公館，9月成交了1套199㎡4房，南向低樓層，成交單價(jià)17.73萬(wàn)/㎡，不僅是今年第一套單價(jià)低于20萬(wàn)/㎡的，更是跌穿貝殼自2021年以來(lái)的最低成交紀(jì)錄。

能賣出成功的業(yè)主，相對(duì)來(lái)說(shuō)算是比較幸運(yùn)的了，這何嘗不是一種“解脫”。

起碼比那些掛牌還沒賣出的業(yè)主來(lái)說(shuō)，減少了很多心里的折磨和煎熬。

因?yàn)楝F(xiàn)在已經(jīng)出現(xiàn)了拋售的價(jià)格大戰(zhàn)，而且赤刀見紅的狀態(tài)了。

嘉裕公館這套199㎡4房，業(yè)主在7月份降價(jià)50萬(wàn)之后，又在10月一口氣直降了400萬(wàn)。

保利108公館這套98㎡3房，業(yè)主掛牌才半個(gè)月，就將掛牌價(jià)從1250萬(wàn)降到1150萬(wàn)。

這樣的例子現(xiàn)在已經(jīng)是見多不怪的事情了，再來(lái)看看一些小區(qū)現(xiàn)在的掛盤價(jià)吧。

四、寫在最后

大家可能會(huì)有疑問：9月和10月不是出了重磅級(jí)的解除限購(gòu)的各種政策嗎？怎么賣的人反而增加了，而買的人反而減少了呢？

記得新政剛出的時(shí)候，校長(zhǎng)也寫過(guò)一偏專題的分析文章，當(dāng)初的結(jié)論跟現(xiàn)在大家看到的行情數(shù)據(jù)所表現(xiàn)出來(lái)的是完全一致的。

當(dāng)時(shí)我的觀點(diǎn)之一就是，限購(gòu)出來(lái)了，會(huì)涌現(xiàn)出大量的拋售掛牌房源，因?yàn)楹芪覙I(yè)主在當(dāng)前和未來(lái)形勢(shì)不明朗的情況下，都想借著這個(gè)重大利好來(lái)出手變現(xiàn)。

而且當(dāng)時(shí)我也說(shuō)道，要出手就必須快狠準(zhǔn)，晚了慢了就只能拍大腿。

我并不是危言聳聽，更不是幸災(zāi)樂禍，而是在客觀地分析并給出自己的理性觀點(diǎn)，之所以出現(xiàn)這樣的行情，他并不是以某個(gè)人的意愿才走出來(lái)的，而是很多人的一種共識(shí)和決策而形成的。

再加上現(xiàn)在14號(hào)文件的“二次房改”核彈級(jí)政策和試點(diǎn)開始了，這就增加了更多的不確定性。

對(duì)于珠江新城現(xiàn)在的賣家來(lái)說(shuō)，價(jià)格持續(xù)下跌，掛牌量不斷激增，可成交量卻是少得可憐，這無(wú)疑是賣房路上的烏云密布，何時(shí)能撥開云霧見天日，這一切都將是未知數(shù)。

珠江新城曾經(jīng)創(chuàng)造的暴漲神話也即將告一段落，留下的只是幾家歡喜幾家愁罷了。

還是那句話：炒房有風(fēng)險(xiǎn)，入市須謹(jǐn)慎！否則，你將是憂愁的那幾家！