2023年11月11日，住房城鄉建設部黨組書記、部長倪虹接受了新華社記者的采訪，并回答了今年以來，房地產市場備受關注的部分問題。

倪虹表示，當前，我國房地產市場正處在轉型期，雖然遇到了一些困難，但未來的持續發展仍然有堅實的支撐。

今年的房地產市場，總的看是前高、中低、后穩。從數據看，1到10月份，一手房交易量雖然下降，但二手房是上升的，一、二手房合起來實現同比正增長。“認房不認貸”“降低首付比例和利率”等政策措施起到了積極的效果。

我們認為，當前市場主要的原因還是信心跌至谷底，加之居民購買力不足，市場修復仍有待核心城市的熱度傳導，整體樓市還將面臨一段時間的調整期。

11月11日，住房城鄉建設部黨組書記、部長倪虹回答記者提問，主要內容涉及政策實施效果、研判后續房地產市場，以及如何重構房地產發展新模式等。

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結構性不足問題仍然存在

倪虹回答有關研判房地產市場形勢的問題時表示，從供給看，目前我國房地產市場“有沒有”的問題基本得到解決，但結構性不足問題仍然存在。

房地產是不動產，房地產市場有其特殊性。它是以城市為單元的市場，區域特征很明顯，各個城市的交易量和價格有很大差異。

七普統計數據顯示，2020年中國住房總面積超過500億平方米，家庭戶擁有住房間數達到14.9億間，總量上已經進入了“不缺房”的時代。但受居民收入差異和人口流動等因素影響，仍有較多居民的住房條件有較大的改善需求和提升空間。

對比各省市城鎮人均住房面積，有33%的家庭人均住房面積已經達到了50平方米以上，超過了歐洲發達國家的平均水平。另一方面，也有15%的城鎮家庭戶人均住房面積低于20平方米，幾乎不到全國平均水平的一半。31個省市人均住房面積的極差達到了17平方米，其中最高值達到了最低值的1.6倍。

其中，尤其是以北京、上海為主的一線城市仍在普遍存在“缺房”的現象。如廣東省城鎮人均住房面積最小，只有30.9平方米，北京、上海超9%家庭“多代同住一室”等。

因此，倪虹在回答記者問時強調因城施策、精準施策、一城一策，就是因為這個道理。我們將會同有關部門，指導地方認認真真落實好中央作出的一系列重大部署，努力滿足人民群眾的住房需求，促進房地產市場平穩健康和高質量發展。

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各地政府的紓困是有效果的

倪虹表示，“認房不認貸”“降低首付比例和利率”等政策措施起到了積極的效果。1到10月份，一手房交易量雖然下降，但二手房是上升的，一、二手房合起來實現同比正增長。另外，保交樓工作的扎實推進，帶動了全國房屋竣工面積同比增長近20%，也反映出各地政府幫助企業紓困是有效果的。

從前10月各地新政落地效果來看，大體可以將典型城市分為三類：第一類是以杭州、成都為典型代表，隨著新政落地，短期內成交、去化均有不同程度的回升。第二類是諸如天津、合肥、昆明、南寧等，短期集中放量后，呈現“前高后低”走勢，新政對成交的提振快速遞減。第三類則是政策“失效型”城市，以長春、福州、濟南、青島、常州等弱二三線城市為主，市場信心缺失，成交尚在筑底階段。

總體來看，政策利好對成交的提振效果正邊際遞減。

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現在要解決“好不好”問題

倪虹回答關于構建房地產發展新模式問題時表示，黨中央提出，構建房地產發展新模式。這是破解房地產發展難題、促進房地產市場平穩健康發展的治本之策。過去在解決“有沒有”時期追求速度和數量的發展模式，已不適應現在解決“好不好”問題、高質量發展階段的新要求，亟需構建新的發展模式。

新模式下，房地產企業要有清醒的認識，現在要拼的是高質量、新科技、好服務，誰能為群眾建設好房子，誰能為群眾提供好服務，誰就會有市場、誰就會有發展。

2023年，盡管整體降溫，但市場上依然不乏開盤即售罄、快速去化且獲得高溢價的項目，其背后離不開優秀產品力的加持。在當前住宅進一步回歸居住屬性的背景下，堅持以產品“質”上為核心，修煉內功、踐行“長期主義”，已成為房企如今及未來較長時間內不變的武器。

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房地產市場未來仍有堅實支撐

倪虹表示，當前，我國房地產市場正處在轉型期，雖然遇到了一些困難，但未來的持續發展仍然有堅實的支撐。

近日召開的中央金融工作會議提出，加快保障性住房等“三大工程”建設。這是中央作出的重大決策部署，是根據房地產市場新形勢推出的重要舉措。目前，有關工作已經啟動。

隨著中央各項決策部署的持續落實，隨著房地產發展新模式的逐步建立，一定能夠推動房地產轉型升級、實現高質量發展，讓人民群眾住上更好的房子。

“三大工程”建設主要包括保障性住房規劃建設、城中村改造、“平急兩用”公共基礎設施建設。

其中，規劃建設保障性住房，是完善住房制度和供應體系、重構市場和保障關系的重大改革。這次改革的重點是拓展了配售型保障性住房的新路子，最終是實現政府保障基本需求、市場滿足多層次住房需求，建立租購并舉的住房制度。

城中村改造，是解決群眾急難愁盼問題的重大民生工程，重點是，消除安全風險隱患，改善居住環境，促進產業轉型升級，推動城市高質量發展。

“平急兩用”公共基礎設施建設，則是統籌發展與安全、提高城市韌性的重大舉措，關鍵是，平時用得著、急時用得上。

從目前來看，在各項政策疊加之下，部分城市城市效果較好，但整體成交仍不容樂觀，這主要還是因為當前市場信心跌至谷底，加之居民購買力不足。

我們認為，市場修復仍有待核心城市的熱度傳導。但從目前以北京、上海、杭州為代表的核心一二線城市的市場表現來看，隨著“認房不認貸”、限購局部松綁等新政落地，短期內刺激了一波存量需求釋放，但是政策邊際效應遞減。

如上海外環線熱區/新城軌交項目熱度下滑明顯，平均去化率已降至45%，杭州限購松綁則主要分流了二、三圈層客戶，區域分化越加明顯。

雖然這三個城市高端購買力基礎雄厚，但是二手房價下行，成交慘淡的行情也使得改善置換鏈條受阻，觀望情緒加劇，后續若無密集利好政策加持，實則很難對成交產生穩固支撐。

從近期的政策面來看，開始關注企業主體。如中央金融工作會議上強調要完善房地產金融宏觀審慎管理，一視同仁滿足不同所有制房地產企業合理融資需求。

但從市場反饋來看，2023年10月80家典型房企的融資總量為213.6億元，環比減少41.5%，同比減少51.9%，單月融資規模大幅減少，創下了2020年以來的新低。

與此同時，9月底穆迪將國內房地產行業的展望由穩定轉為負面，并將多家國資房企列入信評下調觀察名單或者下調企業評級展望，雖然境外信評下調對房企影響相對較小，但這在一定程度上體現了境外投資者的投資態度。

從目前來看，房企仍要做好長期“過冬”的準備。對于當前仍在正常運營的房企，在保信用和保交樓的情況下，要把握好當前政策利好的窗口期，調整企業營銷策略，加快項目去化，同時，也要對企業的土地儲備進行結構性調整，尤其是加快滯重庫存和低量級城市項目去化。具有多元化業務的房企則可加快轉型進程。

整體來看，雖然短期內整體樓市還將面臨一段時間的調整期，但長期來看，我國的房地產行業仍然存在機遇。

這一方面是因為未來我國的城鎮化率仍有相當增長空間，同時，結構性問題仍需解決。另一方面隨著人民對美好生活的向往，我國人均住房面積仍有待繼續增長的趨勢。未來整體房地產市場也將以滿足剛性和改善性住房需求為重點，努力讓人民群眾住上好房子。

因此，對于優質房企而言只要能夠穿越目前的低谷期，就能夠在機會點中尋找機會。

本文僅為個人觀點，不代表所在企業觀點

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