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前幾天，槐蔭區重磅發布了《槐蔭區城市更新專項規劃》征求意見稿。

說白了就是解決了兩個很多人關注的問題：

“槐蔭區哪里會拆？哪里會迎來大發展，這里面包括了城中村、老舊小區、棚戶區、舊工廠以及就市場，把槐蔭的家底算是全都呈現了。

更為關鍵的是，這份文件還注明了升級改造的時間。

整份文件比較長，在下面的描述中會適當刪減和調換順序，完整文檔可以在官方網站下載，一切均以官方發布為準。

01

首先，槐蔭到底有多少可供更新的家底？這份文檔給了答案：8.77平方公里

這些更新資源按照1+4+N進行分類。

其中1指的是歷史文化遺產資源，如下圖

資源方面多數集中在經緯路，例如經七路第一小學圖書室、榮譽室、濟南老齡委工作室，很明顯，這些東西不但不會拆，反而會保護起來，供后人參觀。

4指的是：舊住區、舊村莊、舊廠區、舊市場

結合到槐蔭自身情況，它又將舊住區分為：棚戶區和老舊小區

棚戶區。主要指建成區范圍內以平房和簡易結構房屋為主，建筑密度較大（一般在 40%以上）、使用年限久（一 般在 30 年以上），房屋質量差，建筑安全隱患多，功能不完善， 配套設施不健全的居住區域。

改造建議：未來應與周邊其它更新資源或低效用地捆綁共同形成更新項目進行改造。

至于棚戶區的范圍，可以按圖索驥，集中在緯十二路兩側

文檔中舉福音里的例子：

文中的表述很說明問題，對于絕大數的棚戶區，想指望光拆幾棟樓或者光拆你們家是不現實的，還是要指望規模性的開發，比如旁邊有個舊廠聯合你的樓一起拆掉。

老舊小區。主要指 2005 年 12 月 31 日前在城市或縣城國有土地上建成，失養失修失管嚴重、市政配套設施不完善、公共服務和社會服務設施不健全的住宅小區

改造建議：根據濟南市老舊小區改造計劃，穩步推進老舊小區改造工作，結合小區及周邊其他更新資源改造，完善老舊小區配套設施，增加便民市場等內容。

PPT上老舊小區沒啥內容，估計是和最后一個板塊合并到一起了，后文有

城中村方面特別提到了南沙王莊：

總結一下就是安置改造加上引入商業改造（上面的紅色地塊），后面文檔里面特別提出了兩點，還加粗了：

打破村域界線，全區統一集中進行房屋或貨幣安置， 統一進行保障房建設和運營；剩余土地統一開發建設，充分發揮土地規模效益，強化產業空間承載力。?

打破傳統土地財政平衡模式，探尋城中村綜合整治 的方式進行社區化改造。部分具備改造條件的居住 空間可作為保障性住房。

通俗解釋：

某些村里規劃的商業地塊多但是住宅地塊少，平臺接不動開發商不愿意來，怎么辦？

聯合好幾個村共同開發，平衡商業和住宅地塊的比例，地好賣點，另外，針對某些村存在已經蓋的不錯的房子，有可能變成保障性住房。

為什么我開頭就說這份文件非常重磅，因為他上面還有時間表。

這里面特別說一下房價問題

這么多村陸陸續續的開發改造，如果地價沒降，房價肯定會抬，如果地價降了，那么房價就不會抬。

因為開發商不是活雷鋒，他們會算賬，不賺錢他們不會拿地的，當然更多的要看具體政策，一地一議。

但這件事對于賣房來說，終歸是個好事..

舊廠區和舊市場的內容比較少,對于廠區來說，權屬問題很關鍵，對于市場來說，商鋪的利益很難平衡。

很多人比較關注的八里橋，看起來短期內是動不了的...我認為這是好事，現在地鐵通了，買水果挺方便的..

02

這份文檔最后一個章節，講的是槐蔭區未來的發展重點，以及近期就會有動作的地區。

有一說一，這個章節的開篇讓人潸然淚下，整個改造更新的資金缺口高達365億。

好家伙，一天要弄一個億

這是項目匯總表：

至于每個項目的情況和邊界我就不截圖了，實在太多，重點看圖上的劃圈位置，有老破小的朋友可以先等等，反正就算賣也是割肉....

下面是城市更新單元的時間表，從圖上看，很多老舊小區都被納入進去了

下面是重點片區的規劃梳理：

03

整個文檔的內容特別多，具體到了每個更新項目的各種細節，本文只能挑重點來解析，更多的具體信息想看的朋友可以下載來看。

不過，大家也能看到，當家并不是這么容易的，很多項目存在資金缺口，找平臺找開發商仍然需要很多的時間，所以放平心態，平常心看待。

這里特別提示一下手頭有老破小的朋友，仔細對照上面的圈，可能下一個洪樓拆遷就到你家呢...

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