11月廣州商業市場供應迎來大批量新貨入市，尤其是公寓全新項目扎推亮相。

臨近年末，開發商業績沖刺氛圍漸濃，加之大批量網簽，本月商業市場成交量走高明顯。具體詳見下面分析：

整體供求：供應走勢相對平穩，批量網簽拉升成交量

近期廣州商鋪市場供應走勢相對平穩，11月新貨量保持在336套1.83萬㎡，供應量環比下跌16%。

本月受從化個盤大批量網簽影響，市場整體成交飆升至360套4.38萬㎡的高位，成交量環比漲幅達181%。

區域表現：過半交易來自從化，中心區商鋪成交集中

本月繼續有15個項目獲得商鋪批售，主要分布在海珠、黃埔及南沙區。

海珠區越秀?天薈江灣A2棟入市，供應0.62萬㎡的底商。

天河區新盤東基?天河陽光攜0.18萬㎡的底商亮相。

另外，黃埔區星樾?山畔、保利羅蘭國際分別入市0.24萬㎡、0.17萬㎡的社區商鋪，其余項目商鋪供應較少。

成交方面，11月從化區撐起全市一半以上的商鋪成交量，主力貢獻為欣榮宏國際商貿城的大批量網簽。

中心區成交集中在白云和天河兩區。其中，白云區商鋪成交占比11%，較上月低位增長近8倍。

天河區同樣較上月低位增長6倍，以舊盤的批量成交貢獻為主。

外圍區除花都零成交外，南沙區商鋪成交保持下跌趨勢，黃埔、番禺則憑借若干項目的商鋪推售，各錄得184%、45%的環比漲幅。

項目成交：欣榮宏國際商貿城錄得批量滯后網簽

本月從化區欣榮宏國際商貿城B區底商集中成交，合計117套2.27萬㎡，屬滯后網簽。

白云區富力金街28成交一套3491㎡的大面積社區商鋪。

天河區舊盤萬科云城米酷錄得14套0.13萬㎡的批量成交，均為項目A2棟負一層底商單位。

此外，黃埔區品秀星樾、番禺區越秀星寰TOD兩個項目的社區商鋪推售發力，分別熱銷16套、39套。

屬性分布：批量網簽影響，底商成交占比擴大至61%

本月受批量網簽影響，底商成交占比擴大至61%，而社區商鋪占比縮減至39%。

面積段方面，20-70㎡主力鋪的成交占比維持在76%，70-120㎡、120-300㎡商鋪的占比均為10%。

整體供求：供應量下跌17%，成交為近5個月次高位

11月廣州寫字樓市場供應量下跌17%，為51套1.81萬㎡。

得益于黃埔區小獨棟的交易，寫字樓成交較上月低位增長149%，為88套3.22萬㎡，為近5個月的次高位。

區域表現：多個區域寫字樓交投回暖，番禺成交領跑

本月番禺區廣州智聯汽車小鎮【智聯匯】辦公組團入市，供應1.56萬㎡的甲級寫字樓，單位面積在368-977㎡之間。

另外，海珠區珠光海珠新城S1-S4棟商業別墅批售，供應11套合計0.25萬㎡，套面積約為220-232㎡。

11月番禺區熱點寫字樓項目銷售回升，區域成交回暖明顯，以1.02萬㎡的銷量領跑全市。

其次，黃埔區錄得小獨棟整棟交易，區域成交0.94萬㎡的寫字樓，占全市的29%。

市中心寫字樓交投亦有所回暖，表現相對突出的是白云區，若干項目推售帶動區域錄得256%的環比漲幅。

項目成交：廣州科學城總部經濟區錄得小獨棟交易

本月甲級寫字樓成交占比為89%。黃埔區廣州科學城總部經濟區C2棟10層高的小獨棟整棟交易，合計0.90萬㎡，位居銷量榜首。

番禺區主力項目思科智慧城、保利大都匯持續熱銷，分別成交了0.38萬㎡、0.27萬㎡的甲級寫字樓。

此外，白云區廣州設計之都板塊跑量明顯，思城未來城市總部成交0.28萬㎡的甲級寫字樓，新盤高芯設計大廈錄得兩層甲級寫字樓成交，合計0.35萬㎡。

非甲級寫字樓占比2%，商業別墅占比9%。

其中，海珠區珠光海珠新城S1-S4棟商業別墅本月開售，成交4套，面積為220-232㎡，套均總價約1780萬元。

整體供求：公寓供應突破10萬方，成交保持穩定走勢

11月廣州公寓市場新增供應突破10萬方，達2176套10.23萬㎡，創年內第二的高位。

成交則保持3萬方的穩定去化量，為546套3.33萬平方米，環比微漲3%。

庫存變化：供應大放量，11月末公寓去庫存周期拉長

11月海珠區越秀?天薈江灣A2棟小戶型公寓入市，供應837套，主力戶型為38-77㎡的LOFT公寓。

另外，天河區智慧城板塊東基?天河陽光全新亮相，項目由東基控股+詠聲動漫強強聯袂，于11月22日開放體驗中心，首推27-143㎡的LOFT公寓，貨量為315套。

其余公寓批售項目來自南沙區的明珠灣和黃閣汽車城板塊。

其中，建發明珠灣璽、越秀?江海潮鳴分別供應554套、207套，兩個項目的戶型基本為36-97㎡的LOFT公寓。

中鐵閱江來則供應263套46-72㎡的LOFT公寓。

由于供應大放量，11月末公寓庫存量增加至131.7萬㎡，去庫存周期持續上升至34.0個月。

區域表現：番禺、從化成交領先，南沙新盤扎推熱度回升

本月番禺、從化兩區憑借個盤的批量網簽，分別以95套、93套的公寓銷量位居第一梯隊。

南沙區近期公寓新盤扎推入市，區域成交熱度回升明顯，本月成交62套，環比上漲107%。

中心各區公寓繼“銀十”的沖刺跑量后，本月成交有不同程度的回落。

不過海珠區仍錄得85套的不俗表現，排行全市第三。

荔灣、白云兩區公寓回落至50套、44套，天河、越秀降溫明顯，僅成交29套、26套。

項目成交：欣榮宏國際商貿城、四海城批量網簽突出

本月從化區欣榮宏國際商貿城以80套公寓的網簽量登頂，簽約部分主要為項目4、5棟公寓，屬滯后網簽。

其次，番禺區萬博板塊的四海城也錄得56套公寓的批量滯后網簽。

海珠區越秀?天薈江灣、越秀區富都商貿大廈、荔灣區荔灣新天地憑借雙11促銷活動，分別成交30套、26套、23套公寓。

本月大平層公寓表現略遜色，除白云區粵海?云港城成交12套外，其余項目成交零星。

近期入市的天河區廣州?鵬瑞1號繼續錄得4套大平層公寓的成交，成交均價突破22萬元/㎡。

面積段方面，30-50㎡主力面積段公寓的成交占比恢復至5成以上，為53%。

50-80㎡公寓占比為33%，100㎡以上公寓占比小幅縮減至7%。

后市預測

臨近年末，疊加近期房企融資端利好，開發商積極沖刺年末“收官戰”，廣州商業市場供應大放量，新盤扎推亮相，市場回暖勢頭明顯，年末成交翹尾有望。