上周，大V君深入采寫的《5500變1.1萬！大板二區非還建價格為何7年翻1倍？》引發全網熱議，閱讀量超3萬+。

非還建房價格近年來屢屢突破很多業主的預期，這是為什么？

一些市民給大V君“爆料”說，代建方收取單位房改造成本7%利潤，疑似“違反”2016年財政部有關規定，不應該收取。

真相到底如何？

7年時間，大板二區非還建房的價格測算從5500元/㎡飆升至1.1萬元/㎡。

圖 | 大板二區還建住房現場搖號與選房的場地

圖 | 大板二區非還建住房面積暫定價格

與此同時，代建單位的管理費和利潤卻從2016年的1.98億元增加到2.41億元，增加了0.52億元。

舊改總成本越高，代建單位的管理費和利潤收益就越高？

根據2011年《自治區危舊房改住房改造價格管理指導意見》，代建的管理費不超過改造成本（1）至（4）費用之和的2%。利潤也不能高于改造成本（1）至（4）費用之和的7%。

圖丨危舊改住房改造價格管理指導意見

如果有單位就此故意“磨洋工”，而無相關約束，這真是一個大BUG。

代建單位的7%利潤收得合不合理？引發很多人的關注和思考。

圖丨指導意見種關于利潤費用的闡述

有粉絲向大V君爆料，2016年財政部“關于印發《基本建設項目建設成本管理規定》的通知財建[2016]504號”文件中，就明確只能收取代建管理費。

而且，代建管理費只能收取2%，且是階梯式收取，2%是上限。大V君查閱該文發現，確實有對代建費收取有階梯式費率收取規定。

圖丨項目建設管理費總額控制數費率表

對應收取費率，10億以上工程，代建管理費只能收取0.4%。

大板二區可是一個近30億的“大項目”，也按0.4%收嗎？

單位舊改房，是不是應該只能收取2%以內的代建管理費？

大V君采訪了很多房地產業內人士。

一位從業十余年，長期做單位舊改房的C先生對大V君說，這個問題的關鍵在于對單位舊改房的性質定位。

“如果單位舊改房是政府基建工程，應該嚴格按照2%上限收取代建管理費。”

圖 |大板二區舊改項目工地

政府主導的保障房屬于政府基建工程，可是單位舊改房的定位有點模糊不清。

從銷售對象來看，主要銷售給本單位舊改還建業主。多余房源，可以調劑其他單位符合舊改資格的人員。

大V君還了解到，如果調劑房源“單位人員”都沒有消化完，可以向社會“群眾”銷售。

如果廣大“群眾”能購買，這又變成商品房性質？

大板二區有業主提供證據表明，該小區是政府部門下達的“2018年第五批自籌基建項目”，理應按照“政府工程”來收取管理費。

圖丨2018年第五批自籌基建項目投資計劃通知

有法律人士認為“自籌項目”仍不屬于“政府工程”。政府工程一般指政府投資興建的市政工程或者公共建筑工程。很明顯，大板二區工程沒有“公共性質”，是“福利房性質”。

回顧歷史，單位舊改房本質上是“房改房”。1994年國務院發文實行的城鎮住房制度改革，房改房是我國城鎮住房由從前的單位分配轉化為市場經濟的一項過渡政策和產物。

有觀點認為，保障房、經濟適用房等有“保障性質”，才能算政府工程；單位舊改房作為“福利房”，是過渡產物，具有“保障”和“商品”兩重屬性。

或許，正因為是“過渡產物”，才是問題的根源。

單位房舊改該不該收取改造成本的7%作利潤？

關鍵在于對舊改房的性質確認。如果是“政府工程”，那就嚴格按照規定，只能收取管理費，且2%是上限。

如果是“商品房”性質，收取多少改造成本的比例，是甲乙雙方平等自愿協商的結果。

問題是，單位舊改房作為“福利房”，作為過渡產品，這就容易引發爭議。

完全取消代建方7%的利潤來源，目前看也不現實。畢竟舊改也有很大風險，缺乏利潤支持，很多代建方并不愿意干。

不管如何，南寧的單位舊改房越來越多，如何控制舊改成本這個話題越來越引發關注和討論。

圖丨大板二區選房備受關注

很多業主認為，代建單位的管理費和代建利潤不能直接與單位舊改房總成本直接正比例掛鉤。

如果正比例掛鉤，就讓代建方有漏洞可鉆，故意抬高建設總成本。

事實上，很多代建工程中，甲方與乙方有約定，如果乙方（工程方）超出工程預算比例，將受處罰。如果總成本控制得好，有獎勵。

這應該是單位舊改房在招標前，合同確定前就約定好。

單位舊改房的總成本控制，涉及很多因素。其中一大因素就是動遷。所有業主早動遷，項目早開工，成本就越低。

問題是，總有一些人導致一些項目因為拆遷問題不能開工。

還有一個很重要的問題要引起關注，單位舊改的專業化程度。

很多單位舊改，代建方既是工程方，還是銷售方。如果代建方缺乏專業房地產開發素養，無論是項目推進，還是項目整體設計與成本把控，都有可能是隱患。

大V君在查閱廣西和南寧單位舊改項目信息時，發現國企的專業開發商在成本控制、項目設計和建筑品質上都有可取之處。

例如萬豐地產，多年來代建了新民路8號、10號小區危舊房改住房改造項目、東葛路28號小區危舊房改住房改造項目和中國能源建設集團廣西電力設計研究院有限公司勘察分院舊房改造項目等項目，得到業主的口碑肯定。

圖 | 萬豐地產代建的廣西電力勘察分院小區交付

這些項目推進速度快，基本只要3年時間就完成從動工到交付，而且成本控制偏差不大。

業內人士還透露一個秘密，為什么越來越多單位舊改愿意找國企？除了專業之外，最重要的是“合規經營”，一切賬目都有公開招投標流程和發票都可查。

而且國企代建單位有“上頭”嚴格監管，領導和業主們可放心多了。