近日，陜西省鎮安縣紀委監委開展住房領域突出問題專項整治，在如此緊張的態勢之下，當地一棚戶區改造項目中卻疑似被有關部門暗箱操作，存在未批先建、內定開發商、未建先售等違法操作。

土地尚未掛牌出讓，工程已有人開工

“我們街道的改造項目肯定是被暗箱操作了，不然怎么會那么早就開工。”近期，來自陜西商洛鎮安的劉明（化名）向我們爆料稱，他們當地的“鎮安縣虹化街片區棚戶區改造項目”存在內定開發商的問題，且“未建先售”的違法操作也讓當地部分居民擔心該項目會不會變成下一個“爛尾樓”。

相關文件顯示，該棚改項目是當地的一個重點項目，由鎮安縣棚戶區改造辦公室實施。鎮安縣自然資源局一份5月11日的項目用地預審復函顯示：項目全稱為“鎮安縣虹化街片區棚戶區改造(德佑家園)項目”，按照公開信息來看，是由陜西德佑萬家房地產開發有限公司（簡稱德佑公司）建設。劉明質疑這是“暗箱操作”的結果，因為德佑家園項目審批手續遠遠不到位。

附近居民回憶，該項目早在2023年3月就已開工建設了。鎮安縣政府官網2023年5月16日發布的一則訊息顯示：5月16日，副縣長馬博帶領住建、資源、環境等部門檢查城區建筑工地大氣污染防治情況，先后來到德佑家園、錦鴻首座等在建工地進行實地查看。

5月16日就已作為在建工地接受檢查了，可是施工前的手續是否齊全呢？

根據中國土地市場網公布的土地市場信息，德佑家園項目“土地宗號為2023-1-5”，總面積5131平方米，該土地的出讓公告于2023年9月18日發布。其掛牌信息顯示掛牌開始時間為2023年10月8日，結束時間為2023年10月17日，競拍起始價為1246.833萬元，加價幅度為1萬元。

2023年10月24日，該宗土地被德佑公司加價1萬元，以1247.833萬元競拍成功，取得受讓權。

按照法律規定，掛牌出讓的土地是各企業公開競拍，競拍成功的企業獲得土地使用權后才能開始建設。“德佑家園”項目明顯不是這個流程，明明10月才開始掛牌，但德佑公司早已開工。“就像是拋繡球招婿，還不知哪個小伙能接住繡球，但招婿的閨女其實已經懷孕，連孩子姓名都取好了。不知鎮安縣自然資源局是如何將國有土地使用權先于掛牌前內定了受讓人呢”，劉明頗為不解。

劉明說：“原本有實力的企業或者個人都可以參與競拍，但這土地似乎是為德佑公司量身定做一樣，只有該公司一家競拍，正好以1萬元的加價幅度、加價一次就成功競拍，這樣的暗箱操作吃相未免太難看了！”

德佑家園5月16日已是在建工地

手續不全忙建設，房子未建先出售

2023年9月20日，抖音用戶“德佑家園石林鎮安房產解說”發布視頻稱：慶祝西關好房德佑公司開發德佑家園純住宅，小區兩棟樓，2025年交房，戶型…付款方式：一次性付款、銀行按揭貸款、支持公積金貸款！該用戶主頁背景圖為“陜西錦上嘉園房產中介服務有限公司”，他發布的作品中還有拍攝于“德佑家園展示中心”的視頻，視頻文字說這是德佑家園售樓部。甚至早在8月已有多人發視頻宣傳“德佑家園”即將面世。

12月25日，筆者撥打德佑家園展示中心門牌上的“銷售熱線”，接電話的男子自稱是錦上嘉園中介公司的石林，他告訴筆者德佑家園小區房屋定價平均7300元每平，目前處于前期預定階段，可先交定金預定樓層和戶型，預售證還沒辦好所以售樓部掛的牌子是展示中心。關于此棚改項目是否屬于保障性住房，石林回答棚改項目只是報建手續，該項目是正常商品房。

網絡上流傳的多段視頻資料顯示，9月9日，德佑家園項目正在緊張實施打樁作業，直至12月建設進度從視頻來看還是基坑。

我國《城市房地產管理法》第45條規定，商品房預售應符合下列條件： (2) 已交付全部土地使用權出讓金，并取得土地使用權證書，土地使用權未經抵押。(3) 持有建設工程規劃許可證。(4)開發商投入開發建設的資金應達到工程建設總投資的25%以上，并已經確定施工進度和竣工交付時間。(5) 已經向縣級以上人民政府房產管理部門辦理預售登記，取得商品房預售許可證明；……

反觀德佑家園項目，9月實施打樁作業，10月獲得土地使用權，但8月就有人在為售賣造勢了，不知監管部門是否發現這樣的現象。

鎮安縣人民政府官網公開文件顯示，10月15日鎮安縣行政審批局才計劃聯合鎮安縣發改局、自然資源局、住建局、交通局等部門，召開鎮安縣虹化街片區棚戶區改造（德佑家園）項目可行性研究報告評審會。

劉明出示的《鎮安縣虹化街片區棚戶區改造（德佑家園）項目可行性研究報告的批復》顯示，10月30日，鎮安縣棚戶區改造辦公室報批的該項目總投資變成了14200萬元，所需的資金也變成了企業自籌和爭取中省市相關配套資金，不足部分由鎮安縣棚戶區改造辦公室自籌解決。同時，需抓緊編制初步設計，然后報批。

劉明說：“早在2021年，鎮安縣就在全縣開展房地產領域專項整治，其中重點整治問題就包括在取得商品房預售許可前，違規向購房人收取或者變相收取定金、預訂款、誠意金等費用。時隔兩年，鎮安縣的房地產領域問題應該得到遏制和警示，為何德佑家園項目手續不全就能開工建設？房子還沒有開始蓋，就讓房介公司開始售賣？監管部門是真的不知情？還是裝聾作啞？”

德佑家園展示中心門牌上寫著“銷售熱線”

開發商資質存疑，保障房還是商品房界限模糊

“愛企查”網站公開信息顯示，陜西德佑萬家房地產開發有限公司成立于2022年1月7日，已取得了房地產開發二級資質，資質證號為“陜建房[2023]550號”。

2019年8月21日，陜西省住房和城鄉建設廳印發的《陜西省房地產開發企業資質管理辦法的通知》第五條明確規定：“取得二級資質必須從事房地產開發經營3年以上和其他多項硬性規定。”

一個成立于2022年的房地產開發公司為何成立不到1年就取得了房地產開發二級資質。劉明對該資質的真實性表示懷疑。筆者在陜西省住房和城鄉建設廳的官網上也并未查詢到該資質，至于是上傳不及時還是其他原因就不知道了。

德佑家園前期取得不多的幾項審批手續顯示，該項目建設單位為鎮安縣棚戶區改造辦公室，并且多次提到爭取省市相關配套資金。然而，該棚改項目起初是保障房，以此爭取到省市相關配套資金后又將如何分配呢？

種種跡象表明，德佑家園到底是保障房小區還是商品房小區，目前還是“待孕中”。

在房屋預售制度中，開發商依靠購房者的購房款以支持房屋建設資金，但現在在中國大量的三四線城市中，開發商收了預售款最后卻難以將樓盤建設完工甚至基坑都沒有見到。 劉明表示，德佑家園項目中存在的一系列問題不免讓當地部分居民擔心以后該項目能否順利建成。

如今，鎮安縣紀委監委正如火如荼地開展住房領域突出問題專項整治，德佑家園項目中存在的未批先建、內定開發商、未建先售等問題又將如何處理？它不應該成為當地紀檢部門的“燈下黑”。

德佑公司2022年成立，2023年獲得房地產開發二級資質