前海時代三期開盤日光，270套、套均1850萬的千萬級豪宅被一搶而空的消息，在2023年的歲末，突然燃起了一把烈火，此后，深圳樓市到底有何變化？

淘哥踩盤發現，現在深圳核心區域，無論新房，還是二手的銷售正在悄悄提速。

在南山某半山豪宅，淘哥就得知，很多有海外留學背景的高知精英，比如深圳大學的教授、三甲醫院的醫生、公務員、IT新興企業的高管、金融業的高管、私企老板等，都在買入。

有心人更是關注到一個數據：2023年12月，深圳二手房成交已經到了3544套，遠超前幾個月的水平，接近行情最好的3月份（3949套），是全年第二高。

為什么會出現這種現象？淘哥團隊訪談了一些開發商、中介機構、購房者發現，認房不認貸、二套房首付降至4成后，很多人認為現在是一個改善的好時機，都在趁機賣掉手上的一些舊房子、差房子、小房子，實現從郊區換到核心、以小換大、以舊換新的改善居住需求。

深圳的中產階級們，確實在加快改善的步伐，為此他們甚至愿意以較低的價格盡快出掉手頭舊房子，以換取資金和名額，盡快入手改善型的優質新房，所以導致近期二手房價又出現下降。

這些現象，或許是我們判斷2024年的深圳樓市，做樓市買賣決策所需要留意的。

01.

錯過安托山

很多人后悔了六七年

淘哥團隊訪談了南山的某半山豪宅“瓏樾山”，就發現了很多中產階級改善置換的案例。這個樓盤近北環大道，矗立在塘朗山之上。

有意思的是，雖位于半山之上，但瓏樾山一路之隔，就是7號線地鐵口深云站。

實拍圖

從此站出發，3站可換乘車公廟樞紐，去到福田CBD、南山科技園、后海、深圳灣、寶中、機場等各大中心。

自駕通達性也很高。

目前，瓏樾山出門即可上北環大道、龍珠大道，再通過京港澳高速、僑城東路、北環大道、深南大道等主干道，能快速抵達南山科技園、福田CBD、后海、深圳灣（如下圖所示）。

截圖自高德

瓏樾山旁邊還有龍云路東延道路段（規劃）和僑城東路北延通道（在建），前者連通南山，后者是深圳中軸西翼快速新通道，串聯起深圳灣超級總部、車公廟、安托山、西麗湖國際科教城等區域。

這兩條路建成后，瓏樾山通達深圳各大龍頭高地的效率將進一步增強。

深圳核心區域的半山豪宅本就稀缺，像瓏樾山這種臨近地鐵口和主干道，能同時享受山野靜謐和城市繁華的半山豪宅，更是罕見。

和占位同樣有意思的是地段，從深圳樓市板塊劃分上來看，瓏樾山位于安托山板塊。

安托山與南山華僑城、福田香蜜湖豪宅區連成一片，是深圳原有城市中心+豪宅區的延伸。

示意圖 僅供參考

這種天然的地緣優勢，決定：安托山能同時享受福田+南山雙中心的產業、人口、購買力等資源。

地緣優勢之上，安托山還擁有豐盛的山林、公園等生態資源，負氧離子含量是福田中心區的4倍，比很多度假景區空氣都要清新。

示意圖

此外，安托山周邊還匯聚了安托山博物館群（規模和故宮相當）、何香凝美術館、OCT當代藝術中心、山姆會員店等國際級配套。

周邊配套示意圖

這種兼具自然生態、優質配套的優勢，決定：安托山能吸引并留下南山+福田雙中心的優質購買力。

正是由于核心地段+優越生態+高規格配套的多重buff加持，安托山正在成為深圳灣之后，深圳最具傳奇色彩的豪宅區。

有多傳奇呢？

這是淘哥最近看到的一條朋友圈：安托山這幾個盤，一直是很多購房者心中的痛，當初愛理不理，現在高攀不起。

配圖是2017年-2019年安托山幾個新盤的入市價格，在9.2-9.97萬/平。

而現在，雖然深圳行情慘淡，很多房子價格已經跌回2017年之前，但安托山萬科臻山府的主力成交價格，依然在15萬+/平，比入市價格高出50%以上。

可以說，安托山是2017-2018年至今，深圳為數不多的，買房子真正賺到了錢的地方。

還有一個數據，也能印證安托山的含金量。

2023年，安托山的網簽占比平均值高達約97.89%，超過前海三灣、華僑城、科技園、寶中等一眾熱門區域，排名深圳第一。

圖源深圳壹地產 數據來源深圳市房地產信息平臺、鵬城好屋，統計于2023年12月28日，不完全統計，僅供參考

所謂真金不怕火煉，經過幾年的高壓檢驗，驀然回首，原來安托山才是深圳樓市那塊最抗打的“真金”，也難怪具有劃時代創新引領力的豪宅瓏樾山會誕生在這里。

02.

原來豪宅生活

還可以這個樣子

安托山雖好，但并不足以成為高知人群選擇瓏樾山的全部理由。

選擇一套房子歸根結底是選擇一種生活，所以最后起決定作用的，往往是產品力。

前文提及，安托山生態環境很好，瓏樾山則更是占盡安托山的天時地利。

講個鮮為人知的事情，瓏樾山位于生態保護線之內，腳下的土地，之前是用來種植沉香的。

沉香被譽為“香中之王”、“軟黃金”，極其珍貴，對生長環境要求很高，需要富含有機且疏松透氣的土壤、溫暖濕潤的氣候、充足的日照，土質、溫度、濕度都要恰到好處。

由此可見，瓏樾山的環境有多優越，從宜居和健康層面而言，說是能秒殺很多海景、湖景豪宅也不為過。

更稀缺的是，在如此優越的自然生態條件之上，瓏樾山還是一個容積率僅約3.62的低密產品。

隨著深圳核心區的深度開發，超高層新盤成為主流，一些10萬+豪宅的容積率已經去到了7甚至10以上，前段時間日光的前海時代三期，密度已經算低了，但容積率也有約4.52。

對比之下，瓏樾山約3.62的容積率，真是難得一見。

瓏樾山園林實拍圖

如果說優越生態和低密是瓏樾山出生自帶的光環，那么具體的樓盤打造，則真正彰顯了瓏樾山顛覆傳統的“頂級豪宅設計思維”。

看好了。

傳統的半山豪宅，多采用背靠山林的設計，但是瓏樾山卻不走尋常路，采用了半環抱的建筑布局。

看下圖，瓏樾山三面環山，建于半山之上，由4棟高低錯落的建筑組成，一字排開、呈半圍合之勢，將塘朗山“擁抱入懷”。

瓏樾山效果圖

從沙盤的塘朗山視角看過去，項目與塘朗山融為一體的感覺更加明顯。

瓏樾山沙盤實拍圖

同時，瓏樾山采用臺地式設計，并在底部做了架空層，項目的3樓，相當于隔壁佳兆業香瑞園的6-7樓。

此外，瓏樾山還打造了登山道，可步行登頂塘朗山。

這一連串的設計下來，瓏樾山至少達到了3種效果：

一是將約15000畝的塘朗山變成為了自己的后花園。

二是私密性拉滿，想象一下，陽臺、客廳或者臥室、浴室外是綠意蔥蘢的山野，居家隱私是不是完全不會有意外暴露的風險。

在觀景陽臺圍爐煮茶

三是視野無敵，就算低層也擁有郁郁蔥蔥的山野景觀享受，非常爽。

突破性的建筑設計之外，事關生活享受的配套設計思維，也徹底顛覆了傳統。

豪宅到底需要什么樣的配套？

雖然每個豪宅項目因地段不同、環境不同、底蘊不同，會有各自的特色和風格，但瓏樾山的配套設計，是最近幾年最讓淘哥眼前一亮的。

因為瓏樾山周邊本身已經聚集了很多城市頂尖的商業、文體、藝術等配套，繁華也好、詩意也好、煙火氣也罷，都觸手可及，所以瓏樾山摒棄了傳統大眾配套的引入，做了很多定制級、私享級的配套。

以底商為例，瓏樾山引入的ARKAS咖啡館，完全是一個藝術空間，非常有格調，能容納很多生活場景。

不管是一個人喝咖啡、看書、辦公、打游戲，還是和朋友聊天，或者舉辦一個小型沙龍分享會，這里都能滿足。

ARKAS咖啡館實拍圖

不僅如此，據說，開發商還將依托ARKAS成立一個全球好物甄選平臺，能買到世界各地的好物，甚至包括應季新鮮食物。

劃重點，這個平臺只對業主開放，約等于一個定制型的私享山姆會員店。

此外，瓏樾山在架空層打造了健身房、私宴廳、茶室等高端會所，和很多項目只是開放了休閑空間不同，瓏樾山是真正把這些高端會所進行了深入運營。

雖然還未入伙，但私宴廳已經配置好沙發、餐桌、餐椅、烤箱、冰箱等物品，業主只要下過定金，就能享受這些配套，項目物業會有專人服務，完全能滿足朋友聚餐、商務宴請等需求。

私宴廳實拍圖

更不可思議的是，瓏樾山還打造了臺地式山林無邊際泳池，池水與山林相接，宛若在森林里游泳，媲美新加坡五星級酒店。

據說這個泳池因為需要完美的線條，施工難度是普通工藝的10倍以上。

這種設計，在深圳還是首個。

無邊際泳池實拍圖

以上這些配套服務已經夠驚艷、夠別致了吧？更厲害、更獨特的是，塘朗山腳下有一個深云文體公園，四面環山，私密性極佳。

這里設有咖啡館以及足球場、網球場、羽毛球場、壁球館、擊劍館等專業級的運動場館，并配備國家一級運動員、前省隊運動員作駐場教練，很多深圳灣業主都會專門前去運動、玩樂。

深云文體公園 圖源深圳地鐵

就是這樣一個地方，瓏樾山竟然打造了一條專屬通道，一腳油門就能到深云文體公園，而且還能享受業主才有的私享服務。

不得不佩服，瓏樾山的配套設計思路，讓業主的生活充滿了定制級的尊貴和愉悅，如此國際化的享受，怪不得很多有海外留學背景的高知人群選擇買在這里。

03.

硬核指標遙遙領先

深圳2024改善豪宅之王

回歸產品，瓏樾山的戶型打造也是深圳新豪宅的領先水準。

瓏樾山最近新推了樓王單位，擁有非常硬核的領先數據：

1、約200平+的稀缺大平層住宅。

瓏樾山在售主力戶型為建面約193平的4房2廳3衛、建面約268平的5房2廳4衛，是深圳核心區非常罕見的大戶型住宅。

戶型示意圖

2、2梯2戶、專梯入戶。

3、層高3.6米。

注意這個層高，這是福田、南山目前在售豪宅中，唯一一個能做到3.6米層高的項目。

4、使用率接近約90%（含贈送）。

什么概念？這幾年，深圳核心地段很多新盤的使用率只有75%左右，對比之下，同樣是建面約200平的房子，瓏樾山的實用空間要高出約15%，也就是約30平，非常優異。

5、大橫廳設計，最大面寬超10米。

大橫廳作為這幾年的“新秀”，能帶來更少的空間浪費，更顯闊綽，代表了人居迭代升級的方向，更具領先性。

樣板間示意圖

6、建筑布局類似板樓，南北通透、戶戶瞰山、視野無敵、通風采光一絕。

比如建面約268平的5房，南北4陽臺，270°景觀視野、4開間朝南、南向采光面高達約16.1米、完全是有錢人終極改善居所的樣子。

樣板間陽臺景觀實拍

看完瓏樾山的戶型，淘哥腦海只有一個詞：遙遙領先。

同樣遙遙領先的還有產品力。

瓏樾山的入戶大堂、架空層休閑空間、無邊際泳池已經實景呈現，從很多細節設計，都能感受到項目強迫癥級別的審美。

瓏樾山外立面采用玻璃幕墻+鋁板，對標深圳最經典豪宅之一的紅樹西岸，歷久彌新。

但是傳統之中又有突破，入戶大堂的藍色琺瑯裝飾，和山林、泳池相呼應，更顯靈動。

瓏樾山實拍圖

園林融入了很多曲線和流水元素，充滿生命力，無邊際泳池雖然施工難度很大，但完成度很高，美的像設計圖。

左側為效果圖 右側為實拍圖

據說，很多客戶看完瓏樾山，都會被其精良的品質吸引，瘋狂心動，對此，淘哥表示感同身受，畢竟，看完之后也很想來一套。

04.

談談對瓏樾山的4點看法

最后，結合深圳樓市的當下和未來，淘哥談一下對瓏樾山的看法。

1、瓏樾山很多設計顛覆了傳統，是真正融入了國際化生活思維和理念的新一代豪宅作品。

如果說深圳灣1號重新定義了海景豪宅，那么瓏樾山就重新定義了半山豪宅。

這種作品，將成為深圳豪宅史的一個標桿、一個時代記憶。

瓏樾山實拍圖

2、瓏樾山具備地段的核心性、不可復制性，產品打造又具備稀缺性、唯一性，是無法被模仿和超越的豪宅經典。

就像“表王”百達翡麗的手表一樣，是一種可以家族傳承的收藏級作品。

3、自此，安托山又多了一個能和深圳灣豪宅叫板的作品，名譽度和豪宅天花板被拔升。

4、瓏樾山作為改善豪宅中的龍頭，是深圳樓市的希望所在，價值空間還很有想象力。

雖然很多人現在比較悲觀，但淘哥作為在深圳樓市摸爬滾打了20多年的從業者，經歷了太多次周期起伏，每次市場回撤都會有人覺得樓市不行了，但其實次次結果都差不多。

雖然本次樓市相較于之前確實有一些大環境、大趨勢的變化，但淘哥一直堅定認為——深圳樓市一定能起來，只不過分化會再次加劇。

未來，深圳非核心區域和核心區域，剛需和改善，完全變成了兩個賽道，前者可能表現平平，但像瓏樾山這種核心地段的稀缺優質改善豪宅，屬于被錯殺的標的，日后一定能回歸正常估值、甚至再創新高。

這不是淘哥的直覺推斷，而是涉及很多邏輯，比如通脹和稀缺資產的關系、深圳改善需求的壓抑和釋放、深圳保障房對剛需市場的沖擊等，這里淘哥不再展開論述，只講最核心、最關鍵的一個預判。

淘哥對未來一年的判斷是：

美聯儲停止加息，中美利差縮小，美元指數到頂，人民幣匯率升值，我國貨幣政策空間更大。同時，美元重回寬松后，全球各類風險資產都會反彈。

目前，一線城市都出臺了降低二套首付、認房不認貸等支持改善置業的松綁預期，疊加全球經濟環境逆轉預期，明年4-5月，一線樓市很可能會迎來高潮。

目前，深圳二手房月成交剛剛突破4000套，如果能上升到5000-6000套，改善豪宅的筍盤很快就會消失。

淘哥預計，深圳春節后會有一個小陽春，改善豪宅價格很快會上來。

總之，深圳改善豪宅的前景就是——補漲會遲到，但一定不會缺席。

所以，對瓏樾山這種優質改善豪宅有興趣的朋友，真心建議現在就要抓緊看房、早做準備了。