相比開年首場土拍遇冷，廣州城中村改造卻異常兇猛。

前幾天，白云區黃邊村更新改造項目完成了招商，中建三局、廣州白云城投集團聯合競得；在同一天，南沙區東井村城中村改造項目備案狀態變更為：辦結（通過），建設單位南沙交投集團。

黃邊村總投資達68.17億元、建設規模85.32萬㎡，東井村總投資達19.17億元、建設規模15.21萬㎡，合計超過87億元、100萬㎡。

放眼當下的廣州，如此大的投資規模、建設總量，是比較稀少的。

兩個項目先后取得進展，恰是與當下廣州加快推進城中村改造密切相關。

往前統計一看，2024年開年至今，廣州一共有7個城中村改造項目（含上述兩個項目）有了新的進展，還有荔灣山村、黃埔廟頭村、旺村（北）等，總投資規模達454.3億元，總建筑規模達451.54萬㎡。

毫無疑問，廣州城中村改造又可能迎來一波新的熱潮。

為什么城中村改造又開始形成熱潮？

深究其因，一是、去年4月至今，規劃建設保障性住房、城中村改造和“平急兩用”公共基礎設施建設“三大工程”一步步上升為當下房地產發展新模式；到了去年10月，住建部開始督促相關項目推進落地。

二是、金融端開始全力開閘、投入大量資金，比如央行重啟PSL、投放規模多達3500億元，全國首筆超大特大城市城中村改造項目配套貸款、首筆配售型保障性住房開發貸款相繼落地，包括債券市場首單城中村改造企業債、首單城中村改造ABS成功發行。

這樣細節體現在數據上：房地產開發投資收縮，工業、基礎設施投資增長快速。

2023年11月廣州經濟運行簡況中，1-11月全市房地產開發投資同比下降6.5%。工業投資、基礎設施投資仍處在較快增長中，分別同比增長20.8%、11.2%。

同樣在這些城中村改造項目中，亦能發現一個明顯的規律：

改造方向基本是產業建設、基礎設施建設為主。

比如黃邊村本身以廠房密布的工業園為主，舊改需要按要求引入產業和目標企業，建設方向是廣州設計之都；荔灣山村里有大量茶葉專業市場，升級打造為國際花卉、茶葉采購中心高地。

潭村舊改項目，螺涌村、松南村、松北村城中村改造項目，廟頭村城中村改造項目、九佛街五村七片城中村改造項目，除了基礎設施建設外，產業引入要求同樣很高。

前兩者處在羅沖圍片區，是廣州市重大投資項目，目標是建設為廣州西部產業產業高地。后者一個是臨港經濟區和廣州海絲城重要區域，另一個是以產城融合、生態保護等建設目標的新鄉村示范帶。

產業導入要求高、基礎設施建設多，也意味著：

這次廣州推進城中村改造是完全不一樣的邏輯。

8個項目基本全是廣州國企、區屬國企，這也是當下金融端資金投入方向決定的，背后也說明未來廣州城中村改造中，民營開發商可能被踢出局。

這樣說并非空穴來風。先前，合景、奧園、時代、合生、富力、雅居樂、佳兆業、星河等本土老牌粵系房企陸續主動退出廣州舊改項目，以及龍湖、升龍等外來房企。

上一篇《廣州2023年首個招商舊改項目至今沒有下家》也提到，民營房企退出后，如果地方國企不進場，就會淪為無人接盤的局面。

不只是黃埔區永崗舊村（不含橫東、橫南、橫北）上，花都區田美村、橫潭村（河西村）同樣如此。作為操盤企業的富力、時代在去年9月想要對外公開引入民間資本，計劃融資規模為3.4億元、4.71億元，結果至今仍未完成引入資本方。

兩個項目總資金需求僅僅是8億元出頭，也沒有意愿企業下場。

資金、市場對于廣州舊村改造、樓盤項目的青睞，其實已十分明顯：退出舊改領域、回流到核心區。

舊村改造上，因為廣州走向“做地模式”，導致一二級土地聯動分離，土地絕大部分利潤被七家指定的做地機構拿走，留給后繼操盤的房企利潤空間十分有限，退出廣州舊改市場變得理所當然。

2023年廣州土拍市場，成交率僅有67.7%，且往核心區、近郊地鐵沿線板塊聚集，這一年核心區土地成交樓面價四次登上廣州TOP10榜單。

過去一年，高去化率十大項目集中海珠、天河、荔灣三個市中心區域。從化、白云、增城、花都成交均價跌幅為16%、10%、9%、7%，領跌全市。（來源：廣州中原2023年房地產市場報告）

多種因素又進一步說明，2024年外郊區供地猛增、加上本身庫存積壓、去化周期長等，也會讓城中村改造項目變得更加漫長，甚至很難等到動遷。

而核心片區、重點建設項目，盡管有央企、地方國企入場，同樣舉步維艱，因為廣州舊改正在執行統一化的征收手段、補償標準，拋開了市場化的拆賠很難被大部分村民同意，就像房票安置一樣，各持己見。

比起之前，現在廣州城中村改造換了一個模式重生，是不是該慶幸呢？