根據(jù)廣州中原研究發(fā)展部監(jiān)測，2023年，廣州市二手市場成交宗數(shù)為10.9萬宗（自助網(wǎng)簽+中介促成網(wǎng)簽）；

同比去年同期（8.3宗）大漲31.7%，二手年度成交量重回10萬宗水平。

對比全年成交來看，上下半年成交量基本持平，半年成交量穩(wěn)定在5.4萬宗左右，成交走勢與2019年相當。

廣州中原研究發(fā)展部分析認為，2023年，廣州二手樓市主要特征如下：

（1）基本面向好，行業(yè)信心修復，成交穩(wěn)步回溫。

今年廣州“救市”政策密集出臺，政策紅利效應顯著，提振買家的樓市預期，觀望情緒放緩。

加上客戶對開發(fā)商暴雷擔憂仍在，對新房市場信心不足，倒逼不少購房買家轉移至二手市場。

（2）增值稅免征年限縮短，業(yè)主放盤量劇增。

不少業(yè)主利用政策利好加持及增值稅免征年限縮短的節(jié)點，加快出售手上物業(yè)，市面上“滿2”房源供應劇增，廣州二手整體掛牌量已突破14萬套，供過于求現(xiàn)象明顯。

（3）業(yè)主市場信心不足，以價換成交為常態(tài)。

整體來看，目前樓市以買方市場為主，買方“話事權”大。

業(yè)主報價信心不足，月度報價指數(shù)基本維持20-26%區(qū)間低位調整，掛牌盤源中超7成房源下調報價，議價空間集中在3-5%區(qū)間，部分急售業(yè)主讓利幅度超10%。

全年成交走勢：月度成交呈弱“V”走勢，樓市需求穩(wěn)步復蘇

2023年為“調控大年”，“救市”政策密集出臺，政策紅利顯著，月度成交呈現(xiàn)弱“V”型復蘇走勢，月均成交量保持在8000宗以上，各月成交量基本高于去年月均（6945宗）。

整體看，疫情過后，積壓需求短暫爆發(fā)， 3月成交沖高至12260宗高位水平；

隨后因經(jīng)濟+樓市預期不足的因素掣肘，市場需求急劇下滑，7月份二手成交量跌至8096宗年內低位水平。

在這樣的背景下，廣州政策暖風頻吹，大幅提振客戶的樓市信心，二手成交亦觸底后反彈，成交量“四連漲”后成功破萬，二手樓市正處于穩(wěn)步復蘇階段

全年價格走勢：二手價格跌幅擴大，樓價進入下行通道

綜合廣州中原領先價格指數(shù)走勢來看，年初二手房價短暫上調后，年中房價進入加速下行通道，12月中原領先價格跌至43521元/平，同比大降11.3%。

同時，按照現(xiàn)時的市場經(jīng)濟環(huán)境及樓市表現(xiàn)來看，目前基本面表現(xiàn)依然疲軟，二手樓價尚未“到底”，價格將持續(xù)周期性下行。

按照2023年三四季度的走勢預判，價格止跌回升可能需至2024年中旬。

市場成交特征分析： 二手放盤量飆漲，業(yè)主以價換成交

目前，得益于“920新政”利好刺激，增值稅免征年限縮短，業(yè)主放盤量劇增；

市場涌現(xiàn)了不少“滿二不滿五”的次新房源，業(yè)主希望利用這政策東風好加快出售進度，11月廣州二手掛牌量已沖破14萬宗，市場“供過于求”關系明顯。

因此，目前二手市場依然以買方市場為主，在客少且“非理性砍價”現(xiàn)象嚴重的情況下，業(yè)主整體信心不足；

業(yè)主報價指數(shù)維持20-26%區(qū)間低位調整，多個盤源降價幅度超5%。

據(jù)業(yè)主報價指數(shù)走勢顯示，12月報價指數(shù)已下跌至21.1%，較年初凈減18.6%。

在這樣的背景下，買家話事權增大，業(yè)主為加快盤源出售，只能選擇以價換成交，全年盤源平均報價跌幅走勢持續(xù)下滑，12月變動幅度更是插水下滑至2.26%。

據(jù)廣州中原研究發(fā)展部統(tǒng)計監(jiān)測顯示，花都、南沙、增城等外圍區(qū)域報價下調幅度最大，基本處于5.2%以上。

而中心五區(qū)報價變動幅度相對較小，下調幅度基本集中在2.9-3.2%的區(qū)間波動。

調控松綁刺激，改善買家率先入市，大戶型成交占比增加

2023年，“認房不認貸”、降低首付利率等組合拳利好出臺刺激的作用下，不少受過去政策“誤傷”的置換改善需求逐步釋出，市場改善房源交投活躍度明顯升溫。

據(jù)廣州中原研究發(fā)展部監(jiān)測顯示，3房房源成交占比達48.3%，同比凈增1.9%，4房及以上房源成交占比達14.5%，同比凈增0.9%；

120平以上房源成交占比為23.4%，同比凈增2.2%。

區(qū)域成交： 限購縮圈利好加持，番禺、黃埔成交漲幅領先

對比2022年成交情況來看，在“限購縮圈”利好刺激下，番禺、黃埔二手成交回暖迅速，成交漲幅領先，同比分別上漲35.1%、54.0%；

另外，在增值稅“5改2”利好下，廣鋼板塊次新房陸續(xù)進入存量房市場后，荔灣成交活躍度明顯回升，共成交8607宗，同比大漲39.9%。

另外，中心區(qū)天河、越秀、白云、海珠四區(qū)成交漲幅基本相當，各區(qū)分別成交12206宗、10235宗、14104宗、10698宗，同比上漲25.8%、28.2%、26.6%、27.9%。

分區(qū)點評

番禺區(qū)：“920”調控利好加持，番禺交投活躍度明顯升溫

2023年，番禺區(qū)二手住宅網(wǎng)簽宗數(shù)（中介網(wǎng)簽+自助網(wǎng)簽）為16061宗，同比上漲35.1%；

得益于限購縮圈的利好下，番禺二手蟬聯(lián)成交霸主位置，成交量持續(xù)居高不下 。

其中，區(qū)域成交活躍板塊主要以鐘村、華南板塊為主。 鐘村板塊活躍樓盤主要以祈福新村、祈福繽紛匯等，其成交均價分別為24380元/平、32346元/平。

另外，據(jù)調研了解到，在“920”新政調控后，大批買家重新獲得購置番禺房票，整體樓市成交表現(xiàn)火熱。

據(jù)監(jiān)測顯示，新政調控出臺前，番禺二手成交占比僅維持在13.5-14.5%的區(qū)間波動，而2023年10-12月，番禺成交占比飆升至16.2-18.4%，成交占比平均增長3%左右。

同時，新增客戶數(shù)量及帶看量環(huán)比亦增加2成以上，不少原本處于觀望的買家陸續(xù)入市，樓市交投活躍度明顯升溫。

另外，需要特別指出的是，憑借“配套成熟+生活氣息濃厚”的優(yōu)勢，加上限購放松的利好加持下，番禺超大社區(qū)盤源需求居高不下，存量房流通迅速。

據(jù)統(tǒng)計，廣州二手成交前十樓盤中，番禺獨占四席，分別為祈福新村、廣州亞運城、麗江花園、華南碧桂園的大社區(qū)樓盤。

其中，祈福新村成交量更是破千，月均成交122宗的超高成交量。

同時，在目前各個盤源處于降價出售的大環(huán)境下，超大社區(qū)盤源均價依然企穩(wěn)，跌幅基本控制在5%以內，明顯較其它“注水”樓盤樓價更為穩(wěn)定。

荔灣區(qū)：剛需盤源需求回落，成交占比連續(xù)下滑

2023年，荔灣區(qū)二手住宅成交宗數(shù)（中介網(wǎng)簽+自助網(wǎng)簽）為8597宗，同比上漲39.7%，二手住宅網(wǎng)簽均價為33829元/平。

據(jù)廣州中原研究發(fā)展部監(jiān)測發(fā)現(xiàn)，2023年荔灣區(qū)剛需房源成交占比呈現(xiàn)微幅下滑的態(tài)勢。

其中2023年4季度，荔灣區(qū)60平以下成交占比下降至16.0%，較1季度回落1.4%；60-90平戶型4季度占比為34.3%，較1季度凈減2.8%。

廣州中原研究發(fā)展部認為，荔灣小戶型成交占比回落主要有兩方面原因：

一方面，受經(jīng)濟大環(huán)境影響，剛需買家“口袋無糧”、購買力下降,不少潛在置業(yè)買家擔心后續(xù)月供問題，因而放緩入市節(jié)奏；

另一方面，剛需房源業(yè)主議價空間明顯較改善房源小，讓利幅度未達客戶心水價位，導致買家接受意愿不高。

另外，得益于 “920新政”利好刺激，增值稅免征年限縮短，廣鋼新城多個次新房樓盤陸續(xù)進入存量房市場，板塊成交活躍度升溫明顯。

其中，板塊成交活躍樓盤主要以中海花灣壹號為主，該樓盤月度成交量基本能夠保持10宗以上，穩(wěn)居區(qū)域成交前十榜單。

廣州中原研究發(fā)展部認為，隨著廣鋼板塊次新房陸續(xù)亮相，片區(qū)二手成交活躍度將持續(xù)升溫，或能帶動、盤活整體芳村樓市。

白云區(qū)：羅沖圍-同德圍市場需求活躍，板塊成交穩(wěn)居市區(qū)榜首

2023年，白云區(qū)二手住宅成交宗數(shù)（中介網(wǎng)簽+自助網(wǎng)簽）為10698宗，同比上漲27.9%；二手住宅網(wǎng)簽均價為29651元/平。

據(jù)廣州中原研究發(fā)展部監(jiān)測顯示，白云機場路板塊成交持續(xù)活躍，二手帶看量及新增客戶數(shù)量較去年同期增加2成以上。

目前板塊優(yōu)質二手項目主要以云霄樓、白云駿景花園為主，其均價分別為2.7-2.8萬元/平、3.5-3.8萬元/平。

廣州中原研究發(fā)展部認為，機場路板塊成交活躍主要有幾方面原因：

一方面，亞洲最大的火車站——廣州白云站正式投入運營，白云進入高鐵進城的時代，打通片區(qū)交通任督二脈，虹吸周邊居住需求，帶動機場路板塊樓市活躍度升溫；

另一方面，目前機場路板塊屬于白云的樓市價值洼地，整體均價處低洼位置，加上業(yè)主讓利幅度符合買家預期，促使板塊成交回暖。

此外，白云區(qū)羅沖圍-同德圍板塊成交量較去年同期有所增加，板塊活躍度穩(wěn)居中心五區(qū)成交首位。

羅沖圍-同德圍板塊月均成交量高達170宗，同比去年同期上漲42%，成交漲幅遠超大市。

同樣，板塊“明星盤”仍是富力兩大樓盤（富力半島花園、富力桃園）。2023年兩盤成交均價為36323元/平、33145元/平。

另外，隨著華為廣州研發(fā)中心（一期）建設已全部封頂，預計2024年8月正式投入運營。

未來羅沖圍-同德圍將借勢華為的“金字招牌”筑巢引鳳，將重塑整個板塊預期和價值，日后片區(qū)樓市潛力巨大。

天河區(qū)：珠城熱度持續(xù)升溫，板塊議價空間增大

2023年，天河區(qū)二手住宅成交宗數(shù)（中介網(wǎng)簽+自助網(wǎng)簽）為12206宗，同比上漲25.8%；而二手網(wǎng)簽均價為56408元/平。

另外，據(jù)廣州中原研究發(fā)展部調研了解，2023年后天河北板塊成交保持高度活躍，總新增客戶數(shù)量可、帶看量亦較去年增多。

主要原因在于：

一、板塊議價空間大，客戶可選擇性增多。板塊樓盤議價空間基本在3-5%左右，部分急售業(yè)主讓利幅度甚至可達8%-15%之間。在盤源大幅讓利驅動下，買家接受意愿增加；

二、近兩年以來，市場上主要的購房客戶以“賣一買一”的置換、改善客戶居多，而后天河北整體配套成熟，屬于區(qū)域內宜居板塊。因此，近期后天河北板塊成交活躍度位居區(qū)域中前列。

此外，據(jù)廣州中原研究發(fā)展部調研監(jiān)測，在廣州救市調控密集出臺的刺激下，購房客戶重拾信心；

不少觀望買家陸續(xù)入市，珠江新城板塊成交熱度回暖，多個千萬豪宅盤源成交活躍，成交量同比凈增345宗，月均成交量超百宗水平。

但據(jù)了解，目前板塊客戶壓價相對強勢，業(yè)主讓利幅度較大，多盤降價幅度可達總價的5%以上。

其中，中海花城灣、匯峰苑等核心盤源整體均價同比去年略有回落，2023年兩盤成交均價分別為173673元/平、131897元/平。

海珠區(qū)：海珠西板塊成交活躍

2023年，海珠區(qū)二手住宅成交宗數(shù)（中介網(wǎng)簽+自助網(wǎng)簽）為14104宗，同比上漲26.6%；而網(wǎng)簽均價為39497元/平。成交排名為穩(wěn)定在第二位。

根據(jù)中原成交大數(shù)據(jù)顯示，2023年，海珠區(qū)海珠西、新港西板塊成交表現(xiàn)相對活躍，其成交均價分別為55501元/㎡、48580元/㎡。

而本月海珠西板塊成交最為活躍樓盤為光大花園、富力現(xiàn)代廣場，其成交均價分別為69490元/㎡、52059元/㎡。

據(jù)廣州中原研究發(fā)展部調研了解，在920新政過后，增值稅免征年限縮短，海珠西板塊涌現(xiàn)不少“滿二”的房源，市場供過于求，促使海珠西板塊價格內卷相對嚴重，不少急售業(yè)主增大讓利幅度加快“出貨”。

另外，新港西板塊則以順景雅苑、富力千禧花園成交最為活躍，其成交均價分別為48257元/㎡、49313元/㎡，成交客戶多為80、90后為主。

越秀區(qū)：東風東板塊讓利幅度大，買家抄底入市好時機

2023年，越秀區(qū)二手住宅成交宗數(shù)（中介網(wǎng)簽+自助網(wǎng)簽）為10235宗，同比上漲28.2%；而二手住宅網(wǎng)簽均價為43239元/平。

另外，根據(jù)中原研究發(fā)展部監(jiān)測發(fā)現(xiàn)，2023年東風東板塊憑借其教育資源的優(yōu)勢條件下，板塊成交量仍為區(qū)域高位水平，新增客戶數(shù)量及二手帶看量均高于周邊板塊。

其中，板塊活躍樓盤東風廣場成交宗數(shù)漲幅高達6成左右，遠超區(qū)域漲幅。

另外，據(jù)調研了解到，目前東風東板塊整體的議價空間偏大，市場以“業(yè)弱客強”為主，買家壓價成交以為常態(tài)。不少購房客戶壓價幅度甚至高達10%-15%，多個盤源讓利超百萬元。

廣州中原研究發(fā)展部認為，學位價值屬于剛性需求，樓市走勢、價格漲跌幅均不會成為客戶購房的核心考慮因素。

另外，目前板塊議價空間增大更有利于客戶低價入市。

2024年預測：后市維持“謹慎樂觀”態(tài)度，二手成交延續(xù)弱復蘇走勢

2023年屬于調控大年，調控環(huán)境已接近2014年最寬松階段。

二手樓市雖表現(xiàn)為弱復蘇態(tài)勢，但居民預期仍未能明顯改善，政策帶動效果較為有限，后市仍需強有力政策灌溉，尤其對外圍郊區(qū)還需“應松盡松”。

雖然23年利好樓市的積極因素增多，但整體經(jīng)濟環(huán)境復蘇尚需時間，加上容積率新規(guī)后的產(chǎn)品對二手樓市有較大沖擊。

因此，廣州中原研究發(fā)展部對后市維持“謹慎樂觀”的研判態(tài)度，月均成交量維持9200-9500宗區(qū)間波動。