最近熱播劇《繁花》里有句臺詞：只有看到未來，才會有未來。

而樓市講求信心，甚至有信心大于黃金的說法。

在2024年，與樓市預期密切相關的區域融合、供求變化，兩張王牌正灑向黃埔。

如果你很羨慕繁花似錦的天河海珠樓市，那么未來幾年，你會在黃埔看到同樣璀璨的前景。

2024開年，黃埔樓市手握一副好牌。

過去20年，在東進戰略下，廣州城市勢能集中于天河釋放。

而由于臨江大道、黃埔大道、廣園快速等幾大主干道的分割，天河天然形成涇渭分明的金字塔式的價值體系。

數據來源：鏈家

天河猶如一座金字塔，一條條平行的東西走向主干道把金字塔切分為五層。

當中越往南意味著越靠近珠江新城及珠江兩岸，因此最有含金量的莫過黃埔大道以南，靠近珠江的一層。

如珠江邊的臨江大道及黃埔大道，成為這精華部分的分界線，所經的珠江新城、金融城均為CBD或江邊物業。

這里有廣州罕見的財富密度：《廣州國際金融城“十四五”產業發展規劃》，到2025年，金融城新增稅收超億元的樓宇，將達到8-10棟！

這里匯聚不輸珠江新城的城市雄心：例如廣州·鵬瑞1號成交單價超 22.6萬/平 ，套均 1.17億 ，成為全廣州豪宅新勢力。（數據來源：陽光家緣網簽數據）

為了把這股潑天富貴繼續東進，廣州煞費苦心：

• 地鐵獨寵黃埔

為了打通天河與黃埔的價值聯通通道，在過去一年，廣州通車的2條地鐵，都是為東進而準備。

5號線東延段，把直達珠江新城的利好，送達老黃埔腹地。

7號線二期，把科學城、老黃埔、創新城、大學城串聯，車陂南隧道及魚珠隧道（預計2026年通車，消息來源：南方都市報）等通道，大大增加與琶洲的通勤便捷度。

• 高鐵進城的黃埔

眾所周知，白云站是廣州首個“高鐵進城”創舉，而一個月前公布的下一個“高鐵進城”計劃，即黃埔高鐵站選址，就在老黃埔，而且距離片區熱盤萬科城市之光不到2公里的范圍內（來源：《新建廣州鐵路樞紐廣州東站至新塘站五六線工程環境影響評價征求意見稿公示》、百度地圖實測數據）。

在黃埔，臨江大道及黃埔大道對應的老黃埔板塊，正是黃埔區數一數二熱度的片區。

圖片來源廣州樓市情報，該圖僅供參考，最終以政府批準及實際為準

目前已分布13大創新產業平臺，包括南方智媒大廈、新松國際機器人產業園粵港澳大灣區國家納米科技創新研究院總部園區、廣東大灣區空天信息研究院、中國軟件CBD總部等等，這些產業在近年能夠帶動的經濟就業都是非常強勢的。(來源：廣州日報）

據廣州官方發布《2023廣州統計年鑒》統計，黃埔區人均可支配收入增幅，是全市11區中最猛的！

2019年追上白云，2020年超過海珠，如今已經成為繼天河、越秀之后的第三名。

圖源：《2023廣州統計年鑒》

產業密度最高的這一帶，也是黃埔規劃打造的定位最高的黃埔灣商圈，未來會和金融城形成廣州5個世界級地標商圈之一。

黃埔產業及交通的發力，加上市場變數讓黃埔樓市在2024年充滿懸念。

例如地價限制松綁，當土拍市場不再溢價率封頂搖號拼運氣，重新恢復憑實力說話的競拍機制，市場明顯被解放出了手腳。

世界大觀二期地塊及琶洲地塊刷新全市地價新高，黃埔圖書館地塊等優質地塊也頻繁刷新片區地價新高，優質地塊都以最大捕食者的角色出現，姿態強勢。

金融城浪奇及恒基燃氣地塊等一眾燈塔級的壓箱底寶地有望出讓，讓廣州東進，以及第二CBD與珠江新城融合共生，期待滿滿。

年初一眾政策及市場新動向一時間讓黃埔樓市話題滿滿，合奏成黃埔「價值反擊序曲」。

在這場黃埔樓市大猜想中，率先代表老黃埔出戰的，是一張超級王牌——萬科城市之光。

這個在過去多年已經被很多人列入置業夢想清單的項目，將開啟新一年的紅盤之旅。

高價地頻出、政策不斷松綁。情報哥認為2024年市場預期回暖，城光先爆，其背后的邏輯，不難理解：

論供應，廣州拍地藍皮書顯示2024年黃埔宅地0供應，后市購買力流向何處？

圖片來源：2024年廣州供地藍皮書

據統計，2023年黃埔有15個舊改項目的批復、多個舊改集中施工，年度任務超額完成，跑出了黃埔速度。（信息來源：廣州日報）

黃埔先行，并不出奇。

按2023年發布的最新版廣州市城市更新專項規劃的征求意見稿中，各區至2035年擬推進的舊改項目數量，黃埔比第二三名加起來還多。

其次，論潛在房票，黃埔是全市之最。

2023年底在荔灣石圍塘拉開序幕的“房票”回遷，能否讓舊改大戶黃埔樓市一舉反擊？

圖源：廣州荔灣發布

據了解，黃埔已經在研究房票安置方案，假如房票制度能推廣到黃埔，全區的潛在房票壓頂。

舊改加速、調控松綁，就像一支特效催化劑，能瞬間提升板塊內頭部項目的蛻變速度。

圖源：黃埔住建局

一邊是0供地，一邊是房票有望推動購買力入市。

尤其值得關注的是，房票原則上優先支持本區內置業，黃埔天量舊改帶來的房票，或會瞄準幾個頭部項目或頭部片區，例如老黃埔，例如城光。

過去幾年間，“搶一套城光新房”，一下子變成許多人的頭等大事。

2020年10月，城光F區在網上開放選房，一分鐘“秒光”，瞬間成為熱點話題。

這一年，城光叱咤市場，屢屢洞穿板塊的成交新記錄：到了2021年，E區入市，它已經成為當時黃埔首個成交量破千套的樓盤，比其他在售樓盤網簽量之和還要高（來源：克而瑞）；

這種拼手速的置業速度延續到2023年，在過去的一年，萬科城市之光依然是黃埔區銷售金額第一名，全市銷售額第四名。（來源：克而瑞）

原因很簡單，無論是規劃前景、生活便利度還是綜合性價比，這里都太誘人了，讓剛需邁不開腿。

關鍵是，樓市振蕩期的這幾年，萬科城市之光依然呈現穩健的價值底盤：

在克而瑞全市銷售套數排行榜中，城光位列第五名，在它身前的多為低總價上車項目，只有城光把5萬單價以上的重型資產，賣出身輕如燕的速度。（來源：克而瑞）

在廣州東進的進程中，城光是當之無愧的超級IP。

在殘酷的樓市競爭中，樓盤熱度可能會有水分，但用一張張房票堆積起來的銷售成績，是不會說謊。

萬科城市之光頻頻擊中改善客戶市場的爆點，有好幾個做法值得參考。

• 城市面貌的煥新

如何做出超出購房者預期的性價比？

要么有足夠低的總價，留出充足的利潤空間。要么周邊城市界面快速改善，有長遠的片區煥新可能。

城光屬于后者，其所在的老黃埔板塊作為一個大型居住板塊，宜居度本就非常高，這兩年更是迎來了質的飛躍。

目前老黃埔正在蓄勢而動的舊改項目如雙沙、新溪、橫沙等項目，總商業體量達110萬平，商業建設加速將帶動產業升級反哺樓市。

而這幾個舊改總投資超1000億元，這種連片開發的片區，其價值上限非常高。（信息來源：《廣州市城市更新專項規劃的征求意見稿》

可以說，未來老黃埔，與金融城等天河片區水乳交融。情報哥有一次從老黃埔的萬科城市之光開車出發，僅僅5個紅綠燈就到金融城的鵬瑞1號。

圖源：百度地圖

一路上黃埔與天河從城市界面已經不分彼此。部分天河置業者，不妨考慮置業老黃埔！

此外，地鐵7號線二期及5號線東延線，都經過老黃埔，讓板塊與金融城、珠江新城、創新城、大學城等板塊“手拉手”，公共通勤時間大大縮短，而位于文沖地鐵上蓋的萬科城市之光，當然是坐享交通紅利。

未來，13號線二期及臨江大道東延，將進一步拉進黃埔與天河的心理距離。

• 大城居住氛圍成熟

商業街區幸福里2023年初開業，一舉成為老黃埔新晉打卡點。

年輕人喜歡的商業品牌，如肯德基、奈雪的茶、一指陶藝、十二小時書店、啊一檸檬茶等等，與風水塘、宗祠、碉樓等古典IP聯名。

明明是自家樓下，卻有永遠沒逛完、總是有新發現的小驚喜。四季輪換，常看常新。

幸福里實景圖

• 高兌現度的配套

在當下，很多配套都講求確定性，例如名校頻頻發布入學預警，例如不少項目遭遇收樓難問題。

如何把買家秀與賣家秀平衡？尤其考驗開發商兌現能力。

而城光，F區收樓時被一致好評，小紅書上業主甚至自豪地自稱“文沖匯悅臺”。在城光，收樓即開學，教育確定性從入住就伴隨左右。

城光業主收樓口碑 圖源：小紅書

我們看看這個大城如何一步步兌現：
2022年3月，萬科城市之光首批業主收樓。

2022年9月，對口的華師附小已經在當年9月如期開學了。

2023年1月，幸福里街區開業。

2023年4月，城市之光的業主還收獲了一個意外之喜——黃埔區教育局官宣，對口小學可以直升廣大附中黃埔實驗學校（東校區）。

2023年12月，地鐵5號線東延段+地鐵7號線二期通車。

值得關注的是黃廣附，原本是由廣大附和黃埔教育局合作辦學的民辦學校，2022年收歸公辦，委托廣大附中管理，是黃埔區最熱門的五所中學之一。

華師附小開發區小學實景圖

華師附小+黃廣附，不少廣州家長心中的神仙組合，只是城光業主的日常。

綜合看下來，城光給情報哥的關鍵詞是“確定性”。

已經確定的價格體系，已經確定的一切配套。它能給人莫大的安全感，畢竟都擺在你眼前了，還怕鴿么？

在不少項目把“保交付”當作首要目標時，城光背靠頭部房企萬科及網紅片區老黃埔，給你穩穩的幸福。

過去三年，萬科城市之光接待了67845臺來客，迎來了5143個家庭的加入，在這里開啟了一段新的人生旅程。

而城光，將在2024年迎來最后45位業主。

萬科城市之光樓棟分布示意圖

目前城光僅余少量尾貨，清盤在即，主推的A8棟，是整個小區最近文沖地鐵口的樓棟。

余貨中建面約92㎡北向三房（04/05單位），基本都是40層以上的高樓層單位，視野好，通風好，特價460萬起上車！

除此之外，還有少量建面約92㎡南向三房（02/03單位，看水景園林，視野好），以及建面約120㎡/138㎡的四房戶型，價格都很筍。

目前全盤余貨僅剩45套，趁著年末，不妨抄底城光這種“完成時”網紅大盤。

最后，如果用一句話總結萬科城市之光的話，這是一個多重紅利相逢的故事。

廣州打造第二CBD的時代紅利、城光自帶的清盤價格紅利、號稱文沖匯悅臺高顏值外立面及友好社區的產品紅利，交織到了一起。

萬科城市之光外立面實景圖

我們可以用一張房票，贏得一份資產升艙的機會；也可以用一套房子，參與到澎湃起勢的城市發展歷史進程；還可以用一套房子，擁有洋溢著生活氣息的大型社區。

因為城光，2024年開年的廣州樓市，值得等待。