克而瑞廣西區域 分析師

克而瑞廣西土拍戰報

2024年2月9日，正值農歷除夕佳節，南寧土拍迎來農歷癸卯兔年收官，亦是《南寧市2024年第一期國有建設用地使用權公開出讓》截牌活動，喜迎農歷甲辰龍年。
青秀區伶俐鎮江北片區（伶俐北岸）1幅6.63畝商業（旅館用地）地塊最終成功出讓、底價成交，參與此次競拍僅1家企業，是一家深耕南寧多年的廣西本土企業，地塊競得者為南寧市通暢貿易有限公司，成交總價合計358.0378萬元，成交單價54萬元/畝、整體成交樓板價675元/㎡。地塊競得者須自持地塊100%計容建筑面積物業，自持年限與土地出讓年限一致（40年）。（本次土拍直播回看，可在視頻號“南寧微樓市”主頁找到，本文文末附下一場土拍地塊的預告信息）

據了解，該地塊所建項目將主要建設1棟旅游高端民宿，四合院建筑，整棟2層(包含住宿、餐廳、包廂)及公共配套設施和室外道路、廣場、綠化等。該民宿項目毗鄰坨江流域、規劃建設伶俐公園，來途徑往伶俐大橋（在建中）也是較為便捷。我們可以期待，未來伶俐旅游又將多一個打卡地。

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→連續2年霸榜！它是南寧樓市改善界頂流？→2023廣西房地產行業盛典圓滿舉行→霸榜多項TOP1只是冰山一角→2024年南寧土拍開門紅→連續三年霸榜總部基地→躍至廣西本土房企5強→拿下本土國企TOP1之后仍大動作不斷→南寧市2024年一季度購房補貼政策重磅發布

2024年2月9日，南寧土拍現場（圖片人像已ps遮擋）

2024年2月9日，南寧土拍現場成交公示

GC2024-001地塊成交海報（制圖：克而瑞廣西區域）

》》GC2024-001地塊，位于南寧市青秀區伶俐鎮江北1號路南側、江北12號路東側（坨江流域、規劃建設伶俐公園旁）。地塊用途商業（旅館用地），占地6.630畝，容積率上限1.2，，最大計容建面合計約0.53萬㎡，建筑限高18米，建筑密度≤40% 綠地率≥25%。地塊起始總價約358萬元，起始單價54萬元/畝、起始樓板價675元/㎡。

地塊出讓文件里明確指出：GC2024-001地塊范圍內附著物清表工作及周邊基礎設施配套，由青秀區人民政府負責推進開展。本項目須于土地出讓合同約定的土地交付之日起5個月內開工建設，自開工之日起18個月內完成項目的整體竣工驗收。

雖然地價不高，且前期開發工作有相關部門支持作保障，但該地塊建設要求較為苛刻：

本項目地塊擬建設民宿項目。本項目全部建筑產權面積由競得人自主持有，持有年限與土地使用年限一致（出讓年限為40年）。競得人不得將自持部分的建筑面積進行轉讓和分割抵押，不得進行銷售，不得引入第三方投資者進行變相銷售。

GC2024-001地塊位置示意圖（截圖底圖為百度地圖衛星地圖）

拿地企業什么來頭？

南寧市通暢貿易有限公司，成立于2009年，位于廣西壯族自治區南寧市，公司經營范圍包括：加工、銷售：雕塑、美術雕塑；銷售：鋼材、金屬材料、水暖及配件、建筑裝飾材料（除危險化學品和木材）、管材、礦產品（除國家專營?？匾幎ㄍ猓?、五金交電、電線電纜、石材、化工產品（除危險化學品）、日用百貨；計算機軟硬件技術、電子技術的研究開發及咨詢服務，高新技術產業的研究開發與投資咨詢服務，對農業、酒店業的投資，展會的組織、推廣、策劃，文化交流與推廣，廣告信息咨詢服務，文藝活動策劃，房屋租賃，票務服務。

通過天眼查網站查詢到，“南寧通暢貿易公司”(曾用名：南寧市博學文化交流服務有限公司) ，是一家以從事廣播、電視、電影和錄音制作業為主的企業。其對外投資廣西金佰億工藝制品有限公司。目前“廣西金佰億公司”正在推進建設“寧波金佰億工藝制品有限公司生產基地”項目，該項目意向選址南寧市青秀區仙葫經濟開發區子壘坡029縣道西側，擬建設醫療器械生產基地項目，由醫療器械生產系統、辦公綜合樓、研發中心等組成，總建筑面積約1.22萬平方米，主要生產電子測溫計，制氧機，醫療床，輪椅，血壓計等醫療器械產品。

項目將建設怎樣的旅游高端民宿？

拿地企業負責人在現場截牌后，未透露過多信息、僅是提及公司為本土民企，深耕南寧多年，曾在青秀區的鳳嶺南濱江板塊（仙葫三岸片區）、伶俐片區有參與投資開發商業項目，包括開泰路便民創業街等。并且表示對于自持開發旅游高端民宿項目充滿信心，這個新項目前期籌備中，敬請期待。

地塊出讓文件里的《項目履約監管協議書》明確指出項目建設要求：

本項目地塊擬建設民宿項目，競得人須按照與青秀區人民政府簽訂《項目履約監管協議書》的有關規定執行。建設1棟高端民宿，總建筑面積約3536.176平方米，該民宿建筑為四合院建筑，整棟2層(包含住宿、餐廳、包廂)及公共配套設施和室外道路、廣場、綠化等。項目須于土地出讓合同約定的土地交付之日起26個月內完成建設并開業。

并對“高端民宿”的建設標準，給出了明確方向：

本項目民宿須按乙級或以上旅游高端民宿建設，同時須在民宿開業滿一年后90天內向相關部門提出乙級或以上等級評定申請，在提交申請之日起一年內成功創建國家乙級或以上高端民宿，并同時將成功創建國家乙級或以上高端民宿證明材料提交甲方或甲方指定行業主管部門。

GC2024-001地塊出讓文件里的《項目履約監管協議書》的部分截圖

【1】旅游民宿等級劃分是怎樣的

在國標《〈旅游民宿基本要求與等級劃分〉（GB/T 41648-2022）實施工作導則》中，（1）旅游民宿定義為：利用當地民居等相關閑置資源，主人參與接待，為游客提供體驗當地自然、文化與生產生活方式的小型住宿設施；（2）旅游民宿等級分為三個級別，由低到高分別為丙級、乙級和甲級。，點此了解更多→旅游民宿基本要求與等級劃分（全文）GB/T 41648-2022

國家旅游民宿等級劃分資料的部分截圖（來源：網絡）

【2】伶俐公園的規劃如何

此次“南寧通暢貿易公司”競得的高端民宿地塊（GC2024-001地塊），位于規劃建設的伶俐江北片區的，生態休閑組團（綠色生態中心功能）核心區，毗鄰沱江水系、規劃建設的伶俐公園。

相關規劃控規圖（來源：青秀區政務網）

GC2024-001地塊與沱江漂流橫龍景區，在地圖上的直線測距約6.4公里。據了解，沱江漂流橫龍景區，位于南寧市東部青秀區伶俐鎮境內，距離南寧40公里，景區以河道漂流為主，漂流的河流全長3.5公里，漂流時間2小時左右，集漂流、會議中心、餐飲、娛樂、住宿、登山、自行車運動、游泳于一體。

相關位置截圖（來源：百度地圖網絡的直線測距）

關于伶俐公園，我們從《2023年12月份青秀區發展和改革局審批項目信息匯總表》中，找尋到這個新建公園1期概況“劇透”，資料信息僅供參考，最終以實際建設為準。

網址可復制粘貼瀏覽器觀看↓↓↓
http://www.qingxiu.gov.cn/gongkai/fdzdgk/zdjsxmpzhsslygk/xmtzpz/t5830567.html

青秀區伶俐公園工程1期項目建設內容的部分截圖（來源：青秀區政務網）

伶俐公園的建設新定位為“在珠江水系郁江支流建設一座公園”，一期主要建設內容有修復生態濕地面積25442.9㎡（折合約38.16畝），種植水下森林面積3827.5㎡（折合約5.74畝），綠化、棧道、景觀亭、綜合管理用房等。

伶俐公園項目建設用地范圍130383㎡（折合約195.57畝），項目分兩期建設，一期主要建設引水箱涵洞、漫水壩演繹廣場、童趣樂園、公園主入口、景觀眺臺、入口廣場、游客服務中心、生態停車場，建設面積44486㎡（折合約66.73畝）；二期建設淺灘互動廣場、藝術稻田/藝術之門、驛站、聽風景亭、稻田營地、科普長廊、公園次入口、科普觀鳥塔、生態島、濕地棧道，建設面積85897㎡（折合約128.85畝）。

相關規劃控規圖（來源：青秀區政務網）

GC2024-001地塊周邊配套及小區示意圖（制圖：克而瑞廣西區域）

【3】伶俐大橋近期建設進度和展望

GC2024-001地塊西側的江北12號路，一路向南即到在建中的伶俐大橋。

伶俐大橋采用一級公路標準建設，總長約1.969公里，該橋梁工程于2020年4月28日正式開工。據當時相關新聞報道提及，伶俐大橋北接國道G242南寧七塘至伶俐二級公路，南接伶俐工業園規劃江南1號路，構成貫穿區域南北的大通道。伶俐大橋建成后，游客從南寧市區開車，僅需1個小時就能到伶俐北岸體驗沱江漂流。

我們從人民網地方政府留言板的相關咨詢和官方回復了解到：

截至2024年2月，伶俐大橋的建設，累計完成總工程量51%……項目正在加快推進項目建設事宜，項目現場南岸正在開展路床施工、支架安裝、龍門吊安裝、臨時設施搭建工作，北岸正在開展引橋施工以及臨時支架基礎施工，同時主橋鋼架構正在下料加工。后續我公司將科學統籌項目建設工作安排、積極與相關部門對接，力爭項目于2025年3月具備通車條件。

看到這里，我們大致了解到，或許兩三年以后，我們能看到一個創建廣西文旅IP的“新伶俐”！

我們共同期待，伶俐大橋能夠如期建成通車，還有伶俐公園能順利建設推進，以及此次除夕土拍成交的旅游高端民宿項目能夠早日建成與投入使用。

下一場南寧土拍日，將在春節假期后的2月23日，均是現場掛牌截牌。

2024年1-2月南寧土拍預告 ↓↓↓

GC2024-003地塊位于高新區大學西路北側、新村大道西面（地鐵1號線民族大學站A出口北面），實際出讓用地面積12700.83平方米（合約19.051畝），土地用途為城鎮住宅、商業用地（零售商業用地、批發市場用地、餐飲用地、旅館用地），出讓年限為城鎮住宅用地70年、商業用地40年。容積率≤3.1，

計容建面約3.94萬㎡

；建筑密度≤22%，綠地率≥35%，建筑高度≤80米，其中商業建筑面積占總計容建筑面積的比例不小于5%，其余為住宅。其他要求按《南寧市自然資源局建設項目規劃設計條件通知書》（審批號：GX2023-0330）和南寧高新技術產業開發區行政審批局出具的《南寧市房地產開發項目建設條件意見書》（高房開發意見書[2023]8號）規定執行。地塊起始總價約8668萬元、起始

單價455萬元/畝起始樓板價2202元/㎡。本期地塊競買人可獨立競買、也可以聯合競買。地塊掛牌截牌日：2024年2月23日。

GC2024-003地塊位置示意圖（截圖底圖為百度地圖衛星地圖）

隨著除夕南寧土拍，現場截牌地塊成功出讓

農歷兔年即將翻盤，迎來嶄新的龍年

新春佳節之際，提前祝福大家

龍行龘龘、前程朤朤！

生活??、事業燚燚！

【本文互動話題】

此次拿地結果和項目展望
伶俐片區開發，您怎么看？

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• 文章原創：CRIC廣西地塊信息來源南寧市自然資源局網站，地塊航拍來源克而瑞廣西，部分新聞來源已注明出處。相關數據信息版權歸克而瑞所有，未經許可，任何平臺或個人不得用作商業用途；對于侵權者，克而瑞將保留追究其法律責任的權利。
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