龍年房產(chǎn)的開局，只能說是非常平淡。

除了解除限購的一二線新房項目延續(xù)了“春節(jié)不打烊”，三四線城市的新房項目大都開啟了“佛系賣房”。

沒有勁爆的春節(jié)促銷，也沒有火爆的“回鄉(xiāng)購房潮”。

與此映襯的，則是焦急的二手房市場，一些等不及“市場回暖”的業(yè)主，又在年前來一波有誠意的“降價”，但看房的人群，還是不盡人意。

新房的“零上門”和二手房的“零看房”，成為了龍年開局的狀態(tài)。三四線城市的新房售樓部很快就反應(yīng)過來，直接關(guān)閉了售樓部，來了一個“零供應(yīng)”。

甚至在節(jié)前，也爆出了五星級的碧桂園放假到清明。在如今的市場背景下，這樣的決策并不驚訝。重倉三四線的開發(fā)商，幾乎都沒有了預(yù)期。

看政策面，地產(chǎn)在經(jīng)濟(jì)大改革下的傾向性，幾乎就是“坐小孩那桌”，看似政策極多，其實都處于“不管不問”，并無實質(zhì)性的政策落地。

解除限購也好，降低首付比例也好，給出購房補貼也罷，幾乎都很難撐起市場面。改善房市場也是一個潘多拉魔盒，很快也會遇到“反噬”。

從需求上看，一是遭遇了年輕人不再購房，原因是房價太貴，不愿意被房貸捆綁。二是中年人的租房意愿在上升，原因是租房更有性價比。

在貝殼的數(shù)據(jù)中，35歲以上的租客比例，超過35%，并且處于年年上升趨勢。

在過去，35歲危機，我們指的是“人到中年”“沒房沒戶口”“找工作嫌你老”“退休又太早”。如今，租房確實是焦慮下的最優(yōu)解。

在央媽的數(shù)據(jù)中，2023年末個人住房貸款余額為38.17萬億，同比下降1.6%。看似比例不大，問題是二十多年來首降。

背后的原因，就是“不再愿意貸款購房”。

不愿意購房的背后，又是在于經(jīng)濟(jì)的預(yù)期太差，同時房地產(chǎn)的附加價值在逐年遞減，特別是其金融屬性的弱化。

討論房地產(chǎn)的真實價值，是一件羞澀的事。

國際上標(biāo)準(zhǔn)，是按200-300個月房租來計算房價，邏輯上合理，在我們國家并不適用。

我們要明白，地產(chǎn)本身是一個“包稅人”，房價中的大部分構(gòu)成是“稅”，也可以理解為“轉(zhuǎn)移支付”。我們的房產(chǎn)從房子本身價值外，還需要承擔(dān)房子捆綁的戶口、教育、醫(yī)療、商業(yè)、交通等配套措施。這些東西都是通過地產(chǎn)的“稅”支付的。

房貸的本質(zhì)是“稅”，說的就是這個道理。

我們的房價高，主要是因為這道“稅”收了兩次，一次是“土地出讓”的一次性稅，這部分體現(xiàn)在房價里。一次是“房產(chǎn)交易”后的按揭貸款，這部分體現(xiàn)在“利率”里。

如果參考租賃房的REITs的4.2%回報率，我們現(xiàn)在的房產(chǎn)都要打5折，有的還不止。

所以，降房價的前提是降低“土地出讓金”和“降利率”。

房價本身是一個“蓋棺定論”的結(jié)局了，而且大降價也會引起大量的市場連鎖反應(yīng)。在這樣的背景下，通過“降利率”，來緩解房貸焦慮，就成為一個不錯的保障。

一旦利率降低到合理水平，零首付，也不會覺得太寒磣。

截止2月20日，我們的5年LPR已經(jīng)從4.2%降低到了3.95%，以當(dāng)前的局勢來看，還遠(yuǎn)遠(yuǎn)不夠。

破3，只是時間問題。