風水輪流轉。

誰能想到，曾經稀缺的天河，樓市格局正迎來一場徹底顛覆。

據不完全統計，天河今年將聚集超30個樓盤。

不出意外的話，今年廣州最卷板塊將首次誕生在天河！

天河東，今年有超14個新盤混戰，更有多宗地塊待拍，將接棒外圍的朱村、鐘落潭、橫瀝島等，成為2024年廣州最卷板塊。

在過去近十年，“是天河，就購了”的購房邏輯屢試不爽，如今供需逆轉，買房邏輯也在悄然生變。

來提前看一下今年宇宙天河的樓市局勢：

珠江新城板塊：保利天御、保利天元

金融城：珠江天酈、合景臻溋名鑄、廣州鵬瑞1號、新城市領院

天河北梅花園：越秀天河和樾府、中鐵建招商蛇口西派天河序

五山：世紀金源天河源筑

天河公園：天麟府·臻林

天河東：天河壹品、中建·天河精誠壹號、保利天匯、珠江花城、華潤天河潤府、吉山倉二期項目、聯投文津府、越秀世界大觀項目、越秀世界大觀二期、慧源山莊葛洲壩廣汕二路項目、保利天瑞、僑鑫·保利·匯景臺、縵云廣州、合景臻頤府……

可以看到，天河雖卷，但主要卷在天河東。

天河今年超30個樓盤，將有近一半落在天河東。

如果在看看今年的供地計劃，官方的那點小心更是暴露無遺了。這是妥妥要把天河東，當成廣州新的“糧倉”啊。

從近期的供地計劃來看，短期內天河的供應，主要落在天河東。

前天，龍年廣州第一拍的岐山路地塊，就是位于天河東部的吉山板塊，由華潤收入囊中，將作為華潤天河潤府二期去打造。

翻看近期更新后的2024供地藍皮書，天河計劃有6宗宅地出售，當中不少都在天河東。

比如廣東電視臺地塊和世界大觀三期地塊，預計會在今年拍出，屆時會進一步加劇整個片區的競爭。

天河近期新增待出售宅地分布

黃村三聯路地塊，此前曾掛牌出讓過，今年也將卷土重來。

另外，如果你有留意，會發現近期的天河智谷片區規劃悄悄做了調整，將要釋放了約4萬方建面的宅地……

黃色色塊為調整的居住用地

接下來，天河東的新供應，源源不斷。

為什么這一兩年，天河東突然成為供地的“主角”？

道理很簡單，因為前兩年過于內卷，外圍土地賣不動，官方只能推出中心區的地來保住土地財政。

可中心區的珠江新城、天河公園、金融城等已開發得差不多，能拿出來的宅地終究有限。

唯有天河東的牛奶廠、智谷、珠吉、岑村一帶，仍有大片待開發的土地。而這些地塊，對開發商也有一定吸引力。

于是乎，這些地方，成為了天河新的土地主要供應點。

可以看到，近期天河東動作不斷。

荒廢的世界大觀被盤活，智谷片區規劃調整、珠吉板塊開啟大規模開發……

供應激增，曾經稀缺的天河東，正開始面臨一年前增城的處境——

高競爭下，產品同質化正變得越發嚴重。

拿牛奶廠來說，在售的縵云廣州、匯景臺、合景臻頤府，以及即將開賣的越秀·觀樾、世界大觀二期等，素質都大同小異，都聚焦于高端改善市場，定位高度重合。

后續的世界大觀三期、廣東電視臺地塊容積率只有2.0或2.5，大概率也是奔走改善方向走。

接下來天河的高端改善之間的競爭激烈程度，可想而知。

老實說，從去年開始，廣州就主攻改善市場，已大大消耗了一大批客群。如今在產品同質化加劇的當下，天河會不會走起增城的老路？

不過，幸運的是，接下來的天河，不再是只屬于廣州人的天河，而是全中國的天河。

1.27新政下，廣州放開了120㎡以上房子的限購。而牛奶廠本身就主打改善。這也意味著，全國的購買力都可以買入牛奶廠了。

從這方面來看，內卷的天河，內卷的牛奶廠，也未必會和增城一樣，打起瘋狂的價格戰。

對于天河東供應劇增這件事，作為買房人應該如何看待？

簡單而言，這既是挑戰，也是機會。

挑戰的是，天河東部稀缺性將徹底被打破，牛奶廠、珠吉等板塊的房價漲勢可能戛然而止，甚至可能回落。對于周邊業主會是一個不小考驗。

接下來，伴隨著更多新房持續入市，會擠壓周邊的二手次新。

拿整個牛奶廠來說，接下來，“后浪會持續拍打前浪”。

去年，匯景臺、合景臻頤府、縵云廣州等新盤的降價，就已對昔日“奶廠四子”遭成不小創傷。

奶廠幾大次新盤，經歷房價的一夜狂飆后已跌回了“解放前”。

而如今，后浪還將洶涌而至。世界大觀一二三期接下來會陸續有來，牛奶廠之間的廝殺將進入白熱化的階段。

像越秀·觀樾，入市在即，同主打豪宅品質，會是昔日前浪合景臻頤府、縵云廣州的有力競爭對手。

新盤混戰，昔日幾大網紅二手次新盤，也難不裹挾其中。

短期內，“奶廠四子”房價恐要進入一段時間的橫盤期。

當然，激烈的內卷，從來也不完全是一件壞事，開發商進入價格、產品、品質、價格的大比拼，對于買房人而言，反而是一個不錯的機會。

買房人不僅選擇多了，并且還有機會以更合理的價格買入。

而對于業主而言，天河東成為供地主力，也意味著片區迎來蛻變之機。

牛奶廠，憑借著低密的環境，一直被期待成為天河版的“香蜜湖”。但開發了十年，配套設施卻仍沒能跟上。

不少人直呼“小區里面歐洲，外面非洲”，交通、商業等遠遠滯后。但隨著更大的規模開發，牛奶廠相關的配套完善速度會加快。

來看看世界大觀規劃，未來將是一個高品質的生活空間，有住宅區、學校、城市公園、商場……

世界大觀地塊規劃圖

備受吐槽的悅景路，也終將在今年迎來拓寬之機。

至于珠吉板塊，相信去過的人都會留下一聲嘆息，太村了，完全和天河二字不匹配。

此前板塊僅有珠江花城一個項目，開發商終究難以憑借一己之力撼動整個板塊。

不過現在華潤、湖北聯投紛紛入局，眾人拾柴火焰高，周邊的蛻變速度也會大大提升。

總的來說，內卷的天河東，短期會經歷一段時間陣痛，但之后會柳暗花明，伴隨著城市形象的蛻變，價值可實現進一步躍升。

天河東依舊是一個值得買入的區域。但需要注意，內卷之下，短期房價會出現波動，買房人要把握買入時機。