上海高位買房的年輕人，正在經(jīng)歷物業(yè)費(fèi)、停車費(fèi)的“雙重暴擊”。

一方面，每年動(dòng)輒上萬元的物業(yè)費(fèi)固定支出，和與價(jià)格不匹配的物業(yè)服務(wù)，讓本就還著房貸的業(yè)主倍感壓力；

另一方面，如果不花幾十萬買車位，還得多一筆不菲的停車費(fèi)開支，很多年輕人甚至舍不得停進(jìn)小區(qū)。

目前上海外環(huán)外物業(yè)費(fèi)和停車費(fèi)的漲幅，已經(jīng)遠(yuǎn)遠(yuǎn)超過了房價(jià)，成為買房人不得不面對(duì)的難題。

今天總爺就和大家聊聊，天價(jià)物業(yè)費(fèi)和停車費(fèi)問題，以及買房人的應(yīng)對(duì)方案。

01

天價(jià)物業(yè)費(fèi)，業(yè)主苦不堪言

1. 物業(yè)費(fèi)持續(xù)高漲，年輕人直呼住不起。

對(duì)于很多豪宅來說，物業(yè)費(fèi)并不算太大問題。

對(duì)很多高端客群，高昂的物業(yè)費(fèi)也是品質(zhì)的象征，相比幾千萬房價(jià)來說，每年的物業(yè)費(fèi)還算是小頭。

上海浦西第一高豪宅海泰北外灘，每月物業(yè)費(fèi)達(dá)到了驚人的36元/㎡，最大面積1500㎡大平層物業(yè)費(fèi)每年近65萬。

海泰北外灘效果圖

不過這種豪宅提供的是純管家服務(wù)，甚至頂樓還并自帶屋頂停機(jī)坪，有錢人買的就是頂級(jí)圈層和服務(wù)。

然而這兩年，上海很多改善甚至剛需的樓盤，物業(yè)費(fèi)也開始學(xué)著豪宅飆漲。

上海住宅物業(yè)費(fèi)統(tǒng)計(jì)

位于閔行中外環(huán)的天安1號(hào)，最近因?yàn)槲飿I(yè)費(fèi)引發(fā)爭議，有粉絲也給總爺吐槽。

天安1號(hào)物業(yè)費(fèi)高達(dá)12元/㎡/月，本批次最小的130㎡戶型，一年物業(yè)費(fèi)也需要近2萬元。

為了這樣的收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)合理化，物業(yè)費(fèi)服務(wù)包含了代收垃圾服務(wù)、半夜保安陪同外賣人員送貨上門、高端社群活動(dòng)等。

天安1號(hào)物業(yè)服務(wù)內(nèi)容

不過總爺一位粉絲說：“年輕人天天忙著在外面賺房貸，物業(yè)這些服務(wù)哪有時(shí)間享受。”

無獨(dú)有偶，在樓市的下行期，物業(yè)費(fèi)卻悄悄加速上行，逐漸成本買房人的重要負(fù)擔(dān)。

上海近期新房物業(yè)費(fèi)

當(dāng)初樓市鼎盛時(shí)，大家都是沖著倒掛閉眼買，現(xiàn)在買房的年輕人，終于開始正視物業(yè)費(fèi)的問題。

2. 物業(yè)費(fèi)全面高漲，但服務(wù)卻完全跟不上。

在過去長期通脹的市場下，物業(yè)費(fèi)漲價(jià)困難，很多物業(yè)公司只能降低標(biāo)準(zhǔn)，或?qū)で蟮禺a(chǎn)公司補(bǔ)貼。

在這樣的大背景下，現(xiàn)在新房物業(yè)費(fèi)都在盡可能調(diào)高。

物業(yè)費(fèi)瘋狂漲價(jià)，但是服務(wù)卻沒有跟上價(jià)格。這是大部分買房人的心聲。

去年交付的上港星江灣，備案了5.8元/㎡/月的物業(yè)費(fèi)，但物業(yè)服務(wù)卻被業(yè)主瘋狂吐槽。

上港星江灣維權(quán)現(xiàn)場

前不久，上港星江灣多位業(yè)主在售樓處拉橫幅維權(quán)。橫幅上寫著：

“用水全是發(fā)黃水，物業(yè)回復(fù)沒有問題”、“物業(yè)費(fèi)五塊八，服務(wù)只有零點(diǎn)兒”、“車庫黑漆漆，回家像做賊”…

無可奈何的業(yè)主們，只能親自下場維權(quán)，不過據(jù)說效果并不理想。

只漲價(jià)不漲服務(wù)的物業(yè)費(fèi)，正在給本就飄搖的樓市“添堵”。除了物業(yè)費(fèi)，停車費(fèi)也在被很多買房人關(guān)注。

02

高昂停車費(fèi)，被逼停到小區(qū)外

1. 車位比車還貴，買房人買不起車位了。

上海的車位因?yàn)橄∪毙?，價(jià)格一向是很貴的。

尤其是早期的住宅，車位比非常有限，導(dǎo)致車位極其稀缺，很多老小區(qū)車位早就突破百萬。

東方曼哈頓車位成交紀(jì)錄

而如今車位作為樓盤貨值的一部分，也是房企回款的考核指標(biāo)。

上海外環(huán)目前動(dòng)輒30萬的車位價(jià)格，車位價(jià)格已經(jīng)超過車價(jià)，讓很多業(yè)主苦不堪言。

而且別以為買了固定車位，就不要另外交錢了，還有停車位服務(wù)費(fèi)要按月繳納。

以每個(gè)月200元的服務(wù)費(fèi)為例，業(yè)主每年還需要繳納2400元（12*200/月）的額外費(fèi)用。

于是，很多年輕人選擇租車位，然而卻遭到了停車費(fèi)的暴擊。

2. 不買不租，業(yè)主選擇把車停到小區(qū)外。

最近，由于新房停車費(fèi)過高，很多人選擇不把車停回家了。

位于閔行七寶的世紀(jì)古美，在外環(huán)位置停車費(fèi)居然高達(dá)每月1000元，讓很多業(yè)主直呼“停不起”。

世紀(jì)古美大門停滿汽車

停不起車的業(yè)主們，開始把車停在小區(qū)外的沿街路面上，有時(shí)候車輛甚至停成了四排。

這樣特殊的停車景象，不僅造成了安全隱患，也讓天價(jià)停車費(fèi)問題成為樓市焦點(diǎn)。

03

靠譜物業(yè)，選擇大于努力

1. 想換物業(yè)？可沒那么簡單。

如何降低物業(yè)費(fèi)和停車費(fèi)？這是很多業(yè)主關(guān)注的焦點(diǎn)。

通常來說，協(xié)商是最好的辦法，然而到手的錢物業(yè)豈能輕易讓步，于是更換物業(yè)成為很多業(yè)委會(huì)的目標(biāo)。

根據(jù)總爺了解，在上海更換物業(yè)，會(huì)面臨著不少的困難。

首先需要成立業(yè)委會(huì)，完成規(guī)章制度的建立，還得舉行所有業(yè)主投票…在這個(gè)過程中，物業(yè)會(huì)使出渾身解數(shù)阻止。

去年上海青浦的新華聯(lián)雅苑，在業(yè)主大會(huì)投票的過程中，不明身份人士直接出手搶奪投票，甚至把表決票扔進(jìn)了垃圾桶。

新華聯(lián)雅苑事件

雖然最終不法分子受到了相應(yīng)懲罰，但更換物業(yè)的難度可想而知。

不過也不是沒有成功案例，前兩年上海著名大盤中遠(yuǎn)兩灣城，在多年的努力下終于更換為萬科物業(yè)。

中遠(yuǎn)兩灣城更換物業(yè)

在萬科物業(yè)的努力之下，這個(gè)曾經(jīng)以亂出名的小區(qū)，成功轉(zhuǎn)型為上海業(yè)主治理示范項(xiàng)目，業(yè)主們更是歡欣鼓舞。

總爺也接觸過不少業(yè)委會(huì)成員，想要更換物業(yè)，需要牽頭人強(qiáng)勢的手腕和魄力，如果遇到本地地頭蛇物業(yè)，那難度必然是地獄級(jí)的。

2. 買房之前，真得仔細(xì)算算。

既然更換物業(yè)怎么麻煩，那么買房前真得仔細(xì)算算，選擇遠(yuǎn)比努力重要，總爺提出兩點(diǎn)建議。

第一個(gè)建議是：買房之前，仔細(xì)計(jì)算物業(yè)費(fèi)+停車費(fèi)的持有成本。

前段時(shí)間咨詢天安1號(hào)的粉絲，在總爺咨詢后得知了12塊物業(yè)費(fèi)+1200元車位費(fèi)，計(jì)算下來每年的持有成本高達(dá)3萬元。

天安1號(hào)物業(yè)費(fèi)

這筆錢對(duì)普通家庭來說，確實(shí)是一筆不小的開支，而且物業(yè)的服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)目前也無法驗(yàn)證，于是這位粉絲果斷開始考慮其他樓盤。

第二個(gè)建議是：選擇靠譜的物業(yè)公司，讓物業(yè)服務(wù)匹配物業(yè)費(fèi)。

同樣的物業(yè)費(fèi)，不同物業(yè)公司的實(shí)力和態(tài)度，會(huì)對(duì)小區(qū)品質(zhì)產(chǎn)生巨大影響。

除了前文說過的中遠(yuǎn)兩灣城，上海也有不少經(jīng)典的物業(yè)服務(wù)案例。

2019年9月，新梅共和城小區(qū)更換為萬科物業(yè)，讓這個(gè)原本混亂的老小區(qū)，迅速得到了全方面的維護(hù)提升，蛻變成為滿意度極高的品質(zhì)標(biāo)桿。

萬科物業(yè)為新梅共和城帶來的改變

大寧金茂府，已經(jīng)交付多年的小區(qū)，在金茂物業(yè)的加持下，景觀綠化和服務(wù)水平始終維持高水準(zhǔn)，助力項(xiàng)目成為板塊標(biāo)桿。

大寧金茂府

在目前的樓市中，如果能夠選擇萬科、金茂這樣口碑穩(wěn)定的物業(yè)，無疑是為資產(chǎn)保值上了一道有力保險(xiǎn)。

最后總爺想說，面對(duì)高昂的物業(yè)費(fèi)和停車費(fèi)，大家在買房時(shí)真得多一個(gè)考慮維度了。

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