單價3字頭、4字頭買入海珠新房！你敢信嗎？

　　“六邊形戰士”中海大境低價入市后，像一條攪局的超級鯰魚，比價效應開始慢慢顯現了。

　　海珠的價格體系，將被徹底重塑？

　　萬萬沒想到，海珠新房的門檻真的有降至3字頭的一天。

　　此前，情報哥在稿件中曾提到位于海印橋南側的明珠花園。

　　當時有讀者表示，該樓盤拿地早、戶型早已過期，如果單價3萬+，才會考慮。

　　近期，明珠花園悄悄推出一批工抵房，精裝現房93㎡戶型，一口價298萬。

　　折合單價3.2萬/㎡！

　　對比之前開賣的價格，直降了2萬+/㎡之多。

　　單價3萬，在海珠你連買個好點的老破小都很難找！現在新房卻有機會。

　　一度拋棄剛需的海珠，重新擁抱剛需？

　　誠然，明珠花園硬傷不少，但并非一無是處。

　　地段并不差，位居海珠濱江東板塊，離越秀東山僅一橋之隔。

　　總價300萬想留在市中心，當下的明珠花園成為剛需新選擇。

　　打不過就降價的還有中旅天宸府。

　　兩年前，開盤價7萬+/㎡，現在單價5萬左右就可買入。

　　中旅天宸府，坐落海珠西，與越秀江灣和樾幾乎共享相同的地段，但命運卻完全不同。

　　江灣和樾開賣時價格還去到8萬/㎡，而中旅天宸府的價格卻一路下跌，兩者房價差距越拉越大。

　　客觀而言，外部條件方面，除了缺乏江景資源外，中旅天宸府的地段優勢要更明顯，靠近地鐵，生活氣息濃厚，離繁華更近一些。

　　那么彼此間的命運為何會走向分化？

　　皆因中旅天宸府的短板太短，硬傷太明顯。行情下來的時候，往往是第一波受到沖擊的。

　　項目體量小，容積率大，還臨街而立，存在噪音污染，居住舒適度一般。

　　不過都說，沒有不能買的房子，只有不能買的價格。

　　從開發商的宣傳來看，降價后的中旅天宸府，似乎重新獲得了一批剛需的青睞。

　　中海大境出征，寸草不生。當下海珠價格體系，正在全面重塑。

　　海珠新城，從單價7.5萬，降價至最低4字頭。

　　（點擊文章回顧：《直降2.3萬/㎡！？為了搶客戶，這個核心區新盤拼了……》）

　　海珠·西派粵府，近期推出特惠房源，有房源比去年直降180萬。

　　珠江海珠里，另辟蹊徑，打出“總價3字頭入住海珠城芯”的旗號搶奪眼球。不過現在來看，明珠花園的門檻已比它更低了。

　　保利四季和頌，此前開售價格8-9萬，賣到了快清盤階段，近期推出清棟優惠，最低價格7字頭。

　　琶洲南二期，雖實力不比中海大境差，但畢竟開盤慢人一步，開發商偏向保守，定價和一期開賣時相差不大，10-14萬/㎡。

　　廣州地鐵·瓏璟臺，近期將加推3棟，價格有流出，最低7字頭。

　　當然，中海大境打出的“七傷拳”，傷人的同時也傷己。

　　7字頭，你會選擇中海江泰里、中海觀澔府還是中海大境？

　　答案不言而喻。

　　中海江泰里，地價4.5萬，之前價格賣到7字頭，現在最低降至5字頭。

　　中海觀澔府，也從單價7字頭降至現在最低5字頭……

　　提前預告一下，今年下半場，海珠還會更“卷”。

　　海珠至少還有3個關注度很高的新盤待入市，或將近一步血洗市場。

　　打遍天下不敵手的琶洲南tod，將迎來最強對手。

　　越秀琶洲西區地塊，廣州新地王，可售樓面價高達8.5萬/㎡，賣到10萬+已毫無懸念。

　　當然，越秀未必會自己人打自己人。

　　旁邊的琶洲樾已售罄，琶洲西區地塊體量不大，素質高，根本不愁賣，開發商未必會放低姿態。

　　但可以肯定的是，接下來中海大境、琶洲南tod二期、琶洲西區地塊項目三大頂級項目同臺比拼，改善客群勢必會被進一步分流。

　　海珠高端改善客之間的爭奪，會越發激烈。

　　當然，海珠剛需之間的斗爭，也無法避免。

　　位于海珠西的保利東方紅項目近期動作頻頻，已公布案名為保利燕語堂悅，擬于5月入市，主打剛需。屆時，勢必會對周邊新盤產生碾壓之勢。

　　一方面是價格的碾壓。

　　保利近期的項目幾乎都采取了相同的策略，那就是大打價格戰爭奪客源，屢試不爽。

　　近期白云的保利云境、黃埔的保利龍翔天匯、天河的保利天匯等，均采取相同策略，并取得了立竿見影的效果。

　　保利燕語堂悅此次主打剛需，而我們知道，剛需群體又是對價格波動最敏感的群體。

　　項目入市，價格合適的話，不出意外，對海珠剛需市場又是一輪血洗。

　　另一方面是項目優勢的碾壓。

　　了解市場的都知道，現海珠剛需項目或多或少都存在一定的短板，或蚊形地塊，或產權縮水、戶型過期，或配套一般、不近地鐵、學位一般等。

　　保利燕語堂悅會是海珠眾多主打剛需項目中實力相對均衡的一個。

　　產品方面，這段時間保利鮮有失手，這此拿出的產品也是最新一代的產品，實用率拉滿，產品吊打周邊剛需的項目。

　　保利燕語堂悅產品戶型

　　交通方面，附近是燕崗站，11號線和廣佛線交匯；

　　學校方面一直是海珠西短板，但項目配建有學校，未來學位不愁，會是項目一個不小的優勢。

　　海珠這幾年一直主打改善，剩下幾個項目硬傷實在太大才不得走了剛需路線。

　　保利燕語堂是近年來海珠少見的偏剛需項目，相信會對當下市場產生波瀾。

　　至于中建五局石溪水廠項目，先天條件不算太出眾，但勝在拿地價格不算高，樓面價為3.7萬/㎡，項目即便賣5、6萬，依然能比現在一些有硬傷的剛需項目來得有優勢。

　　從今年賣地計劃來看，海珠接下來的供地會慢慢放緩。

　　所以，今年大概會是海珠樓市最激烈的一年。

　　我統計了一下，今年海珠或將會有至少24盤同臺競技。

　　圖源：樓主說樓市

　　今年若買入海珠，大概率是近10年中選擇最多的時候，也是最從容的時候。

　　當然，選擇多了，就要花費更多的心力來研究對比，才能買到正確的房子。