大家好，我是創始人萬叔。

今天廣州下暴雨，在家歇了一天，籌備AI的課程，復盤和回答一下問題。

之前那篇《高盛狂言！中國房價，才跌了一半？！》里，有一句話。

很多人問。

以下是正文。

先了解一個概念：租售比。

就是這個房子每年收的租金，和房子價值之間的比例。

給你拉一條基準線。

紐約、巴黎等國際一線城市，租售比在3%-5%之間，而中國的北上廣深的租售比在2%-2.5%之間。

是不是，看起來沒什么概念。

這是個很重要的值。

因為大資金，看的都是利率。

怎么解釋？

萬叔在10多年前，第一次接觸到平臺企業的時候，作為一個小卡拉米，在項目經理的帶領下，做戰略規劃的項目。

訪談的時候，就經常聽見這么一個說法。

我們是國有企業，我們的貸款利率比民營企業要低X個點，這是我們很大的一個優勢。

當時的萬叔，理解不了。

為什么？

萬叔的概念里，銀行利率就是每年存進銀行的錢，拿利息的多少。

概念上肯定沒錯，錯在資金級別上。

那時候拿著幾千塊錢的工資，銀行卡里5位數，利率漲一個點，跌一個點，是無感的。

結息的時候多幾百塊錢？

有啥用。

就像很多人到現在還不理解，為什么美國一加息，全世界的資金都回流。

因為自己的資金體量小，尋求的是高風險高回報的業務。

之前講過，王思聰老爸給他五個億，辛辛苦苦好幾年，翻了一倍。

你爸爸給你5塊錢，買雙白手套，搬磚一天，賺了30，日收益六倍。

越是大的資金，越不可能參與這些小體量的業務。

就像股市和幣市，幣圈明明機會更多，為什么主流投資都不參與？

因為市值太小，整個幣圈，市值2萬億美金左右。

其中還包括了中本聰那100萬枚不敢動的比特幣。

而股市？

英偉達一只股票，就2萬億美金的市值。

所以，不同的人投資，買房等，理解不一樣。

無產階級，把房子看成和車、手機一樣的商品，買一套的目的就是為了結婚、或者自己住。

當然希望房價越低越好。

中產階級，把房子看成帶著杠桿，不易爆倉，和決策者ZJ綁定的投資品，跟炒股一樣，期望通過增值實現階級躍遷。

富人，把房子看成抵抗通脹的資產。貨幣越增發，M2越夸張，價值儲存越會由少數優質資產推動。

可能你會問了，窮人就不能有富人的思維嗎？

富人思維個屁。

問題不在你是窮人思維還是富人思維，在于你沒錢。

錢不一樣，決策就不一樣。

你的錢是擺攤賺的，上班工資存的，還是資本運作割來的。

很不一樣。

以廣州為例，無產階級要住的房子，增城、番禺，1、2萬塊錢一平。

中產投資的房子，過去集中在主城區，尤其有些上了杠桿炒起來的房子，這次跌得最慘。

富人的房子，以二沙島為例，穩得嚇人。

不同的定位、區域、價格，背后隱含的就是承擔的主要功能。

價格決定了區間，你不能既要又要。

希望增城的房價跑贏珠城，那是妄想。

所以，當有人拿著數據給你看，說這幾個月，珠江新城的房價跌得比增城還多，所以買增城好，抗跌。

萬叔建議，你把這家伙轟走，然后狠狠地關上溝通的門。

這才是看本質。

你從價格、成交這些表面的變化，看得到背后的本質。

哪怕是無產階級的房子，開始有了越來越重的金融屬性，你也能春江水暖鴨先知，吃到紅利。

而不是搞錯配，比如把用來炒房，實現階級躍遷的錢，拿去當了消費。

在你沒有一個穩定的認知框架之前，是很容易被人帶偏的。

而背后的利益，你看不到。

話說回來，新的玩法是什么？

其實也不是屬于普通人的游戲。是ZF和大資金的玩法。

萬叔服務的客戶里，最多的就是城投、平臺企業。

從土地財政轉向新的財政期間，對于這些政府的白手套企業而言，最大的問題不是欠了幾十萬億的城投債。

而是萬叔之前經常說的，手里，沒有好的，穩定的資產。

什么是好的資產？

比如一棟樓，借了10億，利息3個點，每年能帶來5個點的現金流，穩定且長久。

那就是好資產。

至于借的10億怎么還？

不用還。

在人類貨幣進入信用體系，打開潘多拉盒子的時候，債務就不用還了。

但現在多數城投企業，面臨的是什么？

是每年賺的錢，連利息都還不起。

被迫借新債換舊債。

舉個例子，借了100億搞工程，按理說，應該是持有價值100億的工程資產，好的資產自我增值。

同時還能產生現金流，比如租金，一年5個億，覆蓋掉1個億的運營成本，3個億的資金成本，公司每年還有一個億的收益。

你好我好大家好。

但現實往往沒這么美好，大部分實際情況是什么？

實際情況是，100個億的工程資產，可能實際只值80億，是虛高的。

而且因為缺乏規劃和運營，每年現金流可能只有2個億。

不僅不賺錢，還有1個億的資金窟窿、1個億的運營成本要補。

不得已，再上馬新工程，拿里面的錢周轉還舊債，維持搖搖欲墜的體系穩定。

這就是為什么今年的投資，三大工程——平急兩用、舊城改造、保障住房，只給那些之前財務狀況好的大型、特大型城市開放。

因為他們不會把窟窿越補越大，錢在這些城市，能產生最大的價值。

而對次一級的城市呢？

大概率就是以舊換新的玩法。

前幾天長沙、更早一點的鄭州，已經開始了。

就是在資產低價的時候，城投出面，收購住宅資產，改造成保障房，通過租售比覆蓋資金成本，增加正向現金流。

而剛需房的居民，脫手以后換進改善房，繼續綁定未來的勞動力價值。

這樣盤活了市場，救活了城投和地產，又改善了生活，還吸引了城市人口流入。

這就是趨勢。

而推動趨勢的，必然是各方面參與者可以獲得利益。

這時候，如果你看懂了趨勢，站在趨勢里，康波就會把你帶到財富的高處。

啊呸，狗屁康波。

對于大部分人來說，這些都是屠龍術。

周末有時間，寫寫。

能搞懂，多個心眼，以后投資不被騙。

不能搞懂，問題也不大，權當故事看看。

對于普通人，更多的還是在這個新舊周期交界的點上，多學點技術，做好工具價值，積攢好本金。

選擇什么樣的價值觀，不止靠認知，還靠兜里的那點本金。

窮人學巴菲特，和咬牙買LV一樣，都是裝逼錯配。

本就不多的那么一點本金，就會被浪費掉。