文丨西部君

樓市限購的松綁速度和程度，比大家想象中的來得更快。

短短三天時間內，就有兩座在全國都具有風向標意義的大城，接連為樓市限購松綁放出大招。

先是去年9月就全面取消限購的南京宣布，在南京擁有合法穩定住所且實際居住的非南京戶籍人員，可以直接辦理落戶。

也即正式開啟“買房送戶口”。

接著是成都宣布：

不再審核戶籍、社保等購房條件，不再限制購買套數。

也即，正式加入全面取消限購的城市隊伍。

至此，全國目前購房仍有一定限制措施的城市，只剩下四大一線城市，和三大強二線城市——杭州（新房）、天津、西安。

不夸張地說，“零門檻”買房的時代，又回來了。

這種大轉向帶來的影響，遠不止于房地產行業。

01

之所以說“零門檻”買房時代又回來了，是因為別看稍微像樣一點的一二線城市，在過去一段時間似乎房地產都是和限購捆綁在一起，但其實，國人需要各種“資格”才能買房的時間，并沒那么長。

比如，作為重點城市中限購規定最細致、最復雜的城市之一，成都的房地產限購其實是在2016年10月才開始的，距今也才不到七年。

今年恰好是中國全面推進住房市場化改革的30周年。也即，多數城市的限購時間，其實不到我們所經歷的商品房時代的四分之一。

但這段經歷，卻足以載入多數人的房地產記憶，因為這個時期恰恰是房地產行業高歌猛進的階段。

現在，隨著多數城市樓市限購的全面取消，或許可以說，某個時代——至少是某個周期，正在終結。

隨著各地限購的陸續松綁，很多人都在關注樓市接下來的走向——銷量會不會上去，價格會不會觸底反彈？

其實，從過去一兩年的情況來看，目前樓市所發生的基本面的變化，已經不僅僅只是影響銷量和價格的問題了。

樓市巨變帶來的一系列連鎖反應，無數家庭和個人——無論是已買房的，還是沒買房的，應該都不同程度地感受到了。

具體這里不詳細展開，懂的都懂。

可以說，在下行期，“房地產業是國民經濟支柱產業”的地位，才被更多人如此具體而深刻地感受到。

02

回到城市的話題。過去幾年我們已經歷了大城市落戶門檻的持續降低：

目前，全國至少有15個省份已經提出全面放開落戶限制，其中石家莊、昆明、南昌、銀川、福州、濟南、鄭州等多個省會（首府）城市成為“零門檻”落戶的先行者。

一定程度上，這當然也可以說是城市為樓市搶“房票”。

但是，隨著樓市限購的全面取消，我們才可以說這種戶籍門檻的競爭游戲才真正終結。

因為，在現實中，“零門檻”買房或許比“零門檻”落戶對人的吸引力更大——除了天津等極個別靠突出的教育資源取勝的城市。

那么，隨著“零門檻”買房時代的全面到來，各個城市的人口競爭也可能會進入一種新的階段。

道理很簡單，當基本的落戶、買房等門檻都拉平了，人口在流動上，在城市的選擇上，所考慮的因素也會發生變化。

由此將產生兩種連鎖反應。

首先，這是高能級城市對低能級城市的新一輪“虹吸”——從一線對二線，到二線對三四線，從人口到財富。

不過，相比一線城市對二線城市的虹吸，強省會對省內的虹吸效應，可能會更顯著。因為客觀上，無論從上車成本，還是綜合生活成本，一線城市的樓市注定只是對少數人有足夠的吸引力。

別看這幾天很多都在說某一線城市的豪宅被瘋搶，但請注意，這注定只是極少數人的游戲。或者說，僅僅因為買房資格問題，去一線城市購房的故事，離大多數普通人都很遠——尤其是在房子作為投資品的屬性被大大弱化后。

更何況，一線城市全面取消限購，短期看可能性應該不大。并且，部分一線城市本身實施的是減量發展策略。

所以，相對來說，省會城市對省內的虹吸影響，則可能會明顯。

那么，城市間的分化狀況，也可能隨之進一步加劇。省內的副中心城市如何“招架”，確實是一個不小的挑戰。

當然，這種變化應該不會如前幾年一些地方放松限購立即涌入大量外來客那么顯著，畢竟，房地產的基本面和所承受的預期已發生變化。

但大的方向，會很明顯。

03

其次，同能級城市之間的競爭，將更趨白熱化。

過去，落戶門檻、購房資格等，會增加一些城市的濾鏡，也成為城市在人口競爭上的一種工具，但隨著房價永遠上漲的“信仰”被打破，多數城市全面取消落戶、購房門檻，城市在人口的競爭上，自然也進入赤身肉搏的階段。

那么，就業機會、綜合生活成本、教育醫療資源、包容程度等因素在人們選擇城市上的考量比重，將進一步增加。

在另一個角度說，城市搶人也要更花心思了——“躺贏”的機會，將越來越少。當然，隨著人口總量的減少，這種難度本來也就在增加。

2023年，除了主要一二線城市人口有所增長，其余絕大多數城市，都基本進入了人口下行通道。

所以，城市對人口的爭奪，正在進入一種新的微妙的階段。