近日，一則通知讓眾多城市惴惴不安：

　　4月30日，中央召開中央政治局會(huì)議，《關(guān)于做好2024年住宅用地供應(yīng)有關(guān)工作的通知》正式印發(fā)，要求嚴(yán)格落實(shí)對(duì)應(yīng)去化周期的住宅用地供應(yīng)機(jī)制，遏制部分城市住宅用地供應(yīng)不合理增長(zhǎng)。

　　其中部分關(guān)鍵詞為【去化周期長(zhǎng)】、【暫停新增商品住宅用地出讓】、【商品住宅用地面積上限】，幾乎每一點(diǎn)都精準(zhǔn)掐住了樓市大動(dòng)脈。

　　在此通知之下，有很多城市將面臨“暫停新增商品住宅用地”的局面。

　　于揚(yáng)州而言，其中有部分信息值得注意。

　　通知發(fā)布，這些城市危險(xiǎn)了！

　　2024年4月30日，中央召開中央政治局會(huì)議，決定今年7月在北京召開中國(guó)共產(chǎn)黨第二十屆中央委員會(huì)第三次全體會(huì)議，同時(shí)對(duì)下一步房地產(chǎn)等方面工作作出部署。

　　在會(huì)議上，最高層針對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)，做出明確指示：保交樓，去庫(kù)存。

　　會(huì)議當(dāng)晚自然資源部發(fā)布《關(guān)于做好2024年住宅用地供應(yīng)有關(guān)工作的通知》，其中重點(diǎn)內(nèi)容為：

　　商品住宅去化周期超過(guò)36個(gè)月的城市，應(yīng)暫停新增商品住宅用地出讓；

　　下大力氣盤活存量，將商品住宅去化周期降至36個(gè)月以下；

　　對(duì)于超期未動(dòng)工兩年以上的閑置住宅用地，依法收回；

　　嚴(yán)格控制商品房去化周期超18個(gè)月的城市商品住宅用地供應(yīng)；

　　這則通知于樓市去化周期較長(zhǎng)的城市而言，無(wú)異于晴天霹靂。

　　然而實(shí)際上，早在2019年，官方已經(jīng)出臺(tái)過(guò)類似文件，但從當(dāng)下情況來(lái)看，當(dāng)年這則文件似乎并沒(méi)有執(zhí)行到位。

　　如今政策再次出臺(tái)，主要基于當(dāng)下全國(guó)地產(chǎn)庫(kù)存過(guò)高。

　　截止2024年2月末，全國(guó)商品房（含住宅、寫字樓、商鋪等）庫(kù)存量高達(dá)75969萬(wàn)㎡，同比增長(zhǎng)約15.9%。

　　3月末稍有下降，庫(kù)存量為74833萬(wàn)㎡，同比增長(zhǎng)15.6%，其中住宅庫(kù)存39458萬(wàn)㎡，同比增長(zhǎng)23.9%。

　　丨數(shù)據(jù)來(lái)源于國(guó)家統(tǒng)計(jì)局

　　庫(kù)存量持續(xù)攀升的同時(shí)，樓市去化周期也不斷拉長(zhǎng)。

　　根據(jù)中指研究院數(shù)據(jù)顯示，截至2024年3月，全國(guó)重點(diǎn)50城商品住宅（可售面積）的消化周期超過(guò)20個(gè)月，其中僅一線城市平均庫(kù)存出清周期低于18個(gè)月，個(gè)別二線城市出清周期處于合理水平。

　　據(jù)上海易居研究院數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)，截至3月份，全國(guó)百城新建商品住宅庫(kù)存去化周期即存銷比為25.3個(gè)月，有41個(gè)城市去化周期超過(guò)36個(gè)月，多為三四線城市，包括韶關(guān)、西寧、洛陽(yáng)、哈爾濱、嘉善、晉江等。

　　此外，去化周期超36個(gè)月的城市還包括福州、武漢等。

　　而在通知文件發(fā)布前，各大一線城市也早已經(jīng)針對(duì)今年的土地供應(yīng)做出相應(yīng)的大幅縮減。

　　如蘇州2024全年商品住宅用地計(jì)劃供應(yīng)185公頃，同比大減64%；重慶2024年商品住宅用地計(jì)劃供應(yīng)996公頃，同比減少約14%；上海2024年住宅用地供應(yīng)量同比減少約5%。

　　平穩(wěn)恢復(fù)中的揚(yáng)州樓市，需保持謹(jǐn)慎。

　　如果對(duì)照通知來(lái)看，揚(yáng)州有兩條需要注意：

　　嚴(yán)格控制商品房去化周期超18個(gè)月的城市商品住宅用地供應(yīng)；

　　對(duì)于超期未動(dòng)工兩年以上的閑置住宅用地，依法收回；

　　根據(jù)揚(yáng)州樓市最新情況顯示，截止至2024.4.28，揚(yáng)州庫(kù)存套數(shù)10431套，去化周期為22個(gè)月。（去化周期按照近3個(gè)月樓市月均去化計(jì)算）

　　以前的去化情況不得而知，不過(guò)2022-2023年，揚(yáng)州的涉宅用地成交數(shù)量是上升的。

　　2023年，揚(yáng)州市區(qū)（不含江都區(qū)）累計(jì)成交108幅經(jīng)營(yíng)性用地，環(huán)比2022年增加24幅。總成交面積約414.96萬(wàn)㎡，環(huán)比上漲約19.27％；總成交金額約339.32億元，環(huán)比上漲約23.99％。

　　其中，涉宅地塊累計(jì)成交76宗，環(huán)比2022年增加19宗；總成交面積約349.67萬(wàn)㎡，環(huán)比上漲約20.54％；總成交金額約310.95億元，環(huán)比上漲約21.5％。

　　2024年最新發(fā)布的《揚(yáng)州市區(qū)2024年度國(guó)有建設(shè)用地供應(yīng)計(jì)劃》顯示，住宅用地供應(yīng)計(jì)劃為220公頃，占計(jì)劃總量的16.8%（其中商品房用地220公頃）。

　　而在2023年，住宅用地供應(yīng)計(jì)劃為270公頃，占計(jì)劃總量的19.6%（其中商品房用地253.33公頃）。

　　數(shù)據(jù)均有不同程度的下降。

　　相較于住宅用地供應(yīng)，揚(yáng)州也有不少超期未動(dòng)工兩年以上的閑置住宅用地。

　　例如：

　　2021年12月29日，GZ323地塊被邗江城建發(fā)展、錦匯置業(yè)（維揚(yáng)發(fā)投全資子公司）底價(jià)拿下，成交總價(jià)96739.2萬(wàn)元，成交樓面價(jià)8000元/㎡；

　　2021年12月29日，GZ325地塊被維揚(yáng)發(fā)投、邗江城建發(fā)展拿下，成交總價(jià)101274.84萬(wàn)元，成交樓面價(jià)6000元/㎡；

　　2021年12月29日，GZ326地塊被揚(yáng)州豐裕投資建設(shè)有限公司以1.91億摘得，成交樓面地價(jià)4431元/㎡；

　　這三幅地塊成交至今均超過(guò)了2年，然而至今還未有動(dòng)靜。

　　縱觀揚(yáng)州土地市場(chǎng)，這樣的地塊不在少數(shù)，整體來(lái)看都有共同特點(diǎn)：

　　拿地后市場(chǎng)開始下行。

　　在樓市火熱時(shí)期拿地，然而經(jīng)濟(jì)下行導(dǎo)致樓市熱度消退，樓市也沒(méi)有源源不斷的熱錢進(jìn)入，一批開發(fā)商破產(chǎn)倒閉，大量地塊閑置等待開發(fā)。

　　這不是揚(yáng)州一家的問(wèn)題，是樓市的通病。

　　但對(duì)于揚(yáng)州樓市而言，現(xiàn)在還處于一個(gè)恢復(fù)時(shí)期：

　　新房?jī)r(jià)格趨于穩(wěn)定，購(gòu)房成本更低；

　　土拍幾乎是底價(jià)拿地，根據(jù)揚(yáng)州當(dāng)下房?jī)r(jià)≈2地價(jià)，現(xiàn)在土拍維持住了房?jī)r(jià)趨勢(shì)；

　　大量本土房企、國(guó)企入局，給予買房人更強(qiáng)的信心。

　　當(dāng)下?lián)P州樓市，改善、豪宅打天下。

　　雖然揚(yáng)州樓市盛況不復(fù)當(dāng)年，但新盤依然層出不窮，且都向改善靠攏，品質(zhì)越來(lái)越高、面積越來(lái)越大、配置越來(lái)越足，但價(jià)格相較于前兩年卻更低，于是一種獨(dú)特的風(fēng)景線正在出現(xiàn)：

　　用更低的價(jià)格買豪宅！

　　近期揚(yáng)州有兩個(gè)項(xiàng)目正式公開，中海九樾院子和柳岸曉風(fēng)梧塘園，品質(zhì)都不俗。

　　中海九樾院子>

　　項(xiàng)目位于邗江江陽(yáng)路與揚(yáng)子江路交會(huì)處東南角，項(xiàng)目占地面積約4.8萬(wàn)㎡，建筑面積約7.5萬(wàn)㎡，容積率約1.5。

　　五一期間，中海九樾院子建面約169㎡戶型樣板間同步公開。

　　四開間朝南、約15.5米面寬、約12.4米陽(yáng)臺(tái)，空間尺度感很強(qiáng)。

　　建面約198㎡上疊戶型還有星空露臺(tái)+頂層觀景臺(tái)，這樣的戶型在板塊內(nèi)并不多見。

　　柳岸曉風(fēng)梧塘園>

　　項(xiàng)目位于維揚(yáng)路與文匯西路交叉口，占地面積約86600㎡，建筑面積約138560㎡，容積率約1.6。

　　規(guī)劃打造17棟洋房和小高層，洋房建面約105、143、168、188、300㎡，小高層建面約110、128㎡。

　　五一期間，項(xiàng)目示范區(qū)和建面約108、129、143、188㎡樣板間同步公開。

　　不知道揚(yáng)州樓市需要多久才能恢復(fù)往日榮光，但買房的需求是固定存在的，改善也好、剛需也罷，終究會(huì)與樓市息息相關(guān)。