近日，一則通知讓眾多城市惴惴不安：

　　4月30日，中央召開中央政治局會議，《關于做好2024年住宅用地供應有關工作的通知》正式印發，要求嚴格落實對應去化周期的住宅用地供應機制，遏制部分城市住宅用地供應不合理增長。

　　其中部分關鍵詞為【去化周期長】、【暫停新增商品住宅用地出讓】、【商品住宅用地面積上限】，幾乎每一點都精準掐住了樓市大動脈。

　　在此通知之下，有很多城市將面臨“暫停新增商品住宅用地”的局面。

　　于揚州而言，其中有部分信息值得注意。

　　通知發布，這些城市危險了！

　　2024年4月30日，中央召開中央政治局會議，決定今年7月在北京召開中國共產黨第二十屆中央委員會第三次全體會議，同時對下一步房地產等方面工作作出部署。

　　在會議上，最高層針對房地產行業，做出明確指示：保交樓，去庫存。

　　會議當晚自然資源部發布《關于做好2024年住宅用地供應有關工作的通知》，其中重點內容為：

　　商品住宅去化周期超過36個月的城市，應暫停新增商品住宅用地出讓；

　　下大力氣盤活存量，將商品住宅去化周期降至36個月以下；

　　對于超期未動工兩年以上的閑置住宅用地，依法收回；

　　嚴格控制商品房去化周期超18個月的城市商品住宅用地供應；

　　這則通知于樓市去化周期較長的城市而言，無異于晴天霹靂。

　　然而實際上，早在2019年，官方已經出臺過類似文件，但從當下情況來看，當年這則文件似乎并沒有執行到位。

　　如今政策再次出臺，主要基于當下全國地產庫存過高。

　　截止2024年2月末，全國商品房（含住宅、寫字樓、商鋪等）庫存量高達75969萬㎡，同比增長約15.9%。

　　3月末稍有下降，庫存量為74833萬㎡，同比增長15.6%，其中住宅庫存39458萬㎡，同比增長23.9%。

　　丨數據來源于國家統計局

　　庫存量持續攀升的同時，樓市去化周期也不斷拉長。

　　根據中指研究院數據顯示，截至2024年3月，全國重點50城商品住宅（可售面積）的消化周期超過20個月，其中僅一線城市平均庫存出清周期低于18個月，個別二線城市出清周期處于合理水平。

　　據上海易居研究院數據統計，截至3月份，全國百城新建商品住宅庫存去化周期即存銷比為25.3個月，有41個城市去化周期超過36個月，多為三四線城市，包括韶關、西寧、洛陽、哈爾濱、嘉善、晉江等。

　　此外，去化周期超36個月的城市還包括福州、武漢等。

　　而在通知文件發布前，各大一線城市也早已經針對今年的土地供應做出相應的大幅縮減。

　　如蘇州2024全年商品住宅用地計劃供應185公頃，同比大減64%；重慶2024年商品住宅用地計劃供應996公頃，同比減少約14%；上海2024年住宅用地供應量同比減少約5%。

　　平穩恢復中的揚州樓市，需保持謹慎。

　　如果對照通知來看，揚州有兩條需要注意：

　　嚴格控制商品房去化周期超18個月的城市商品住宅用地供應；

　　對于超期未動工兩年以上的閑置住宅用地，依法收回；

　　根據揚州樓市最新情況顯示，截止至2024.4.28，揚州庫存套數10431套，去化周期為22個月。（去化周期按照近3個月樓市月均去化計算）

　　以前的去化情況不得而知，不過2022-2023年，揚州的涉宅用地成交數量是上升的。

　　2023年，揚州市區（不含江都區）累計成交108幅經營性用地，環比2022年增加24幅。總成交面積約414.96萬㎡，環比上漲約19.27％；總成交金額約339.32億元，環比上漲約23.99％。

　　其中，涉宅地塊累計成交76宗，環比2022年增加19宗；總成交面積約349.67萬㎡，環比上漲約20.54％；總成交金額約310.95億元，環比上漲約21.5％。

　　2024年最新發布的《揚州市區2024年度國有建設用地供應計劃》顯示，住宅用地供應計劃為220公頃，占計劃總量的16.8%（其中商品房用地220公頃）。

　　而在2023年，住宅用地供應計劃為270公頃，占計劃總量的19.6%（其中商品房用地253.33公頃）。

　　數據均有不同程度的下降。

　　相較于住宅用地供應，揚州也有不少超期未動工兩年以上的閑置住宅用地。

　　例如：

　　2021年12月29日，GZ323地塊被邗江城建發展、錦匯置業（維揚發投全資子公司）底價拿下，成交總價96739.2萬元，成交樓面價8000元/㎡；

　　2021年12月29日，GZ325地塊被維揚發投、邗江城建發展拿下，成交總價101274.84萬元，成交樓面價6000元/㎡；

　　2021年12月29日，GZ326地塊被揚州豐裕投資建設有限公司以1.91億摘得，成交樓面地價4431元/㎡；

　　這三幅地塊成交至今均超過了2年，然而至今還未有動靜。

　　縱觀揚州土地市場，這樣的地塊不在少數，整體來看都有共同特點：

　　拿地后市場開始下行。

　　在樓市火熱時期拿地，然而經濟下行導致樓市熱度消退，樓市也沒有源源不斷的熱錢進入，一批開發商破產倒閉，大量地塊閑置等待開發。

　　這不是揚州一家的問題，是樓市的通病。

　　但對于揚州樓市而言，現在還處于一個恢復時期：

　　新房價格趨于穩定，購房成本更低；

　　土拍幾乎是底價拿地，根據揚州當下房價≈2地價，現在土拍維持住了房價趨勢；

　　大量本土房企、國企入局，給予買房人更強的信心。

　　當下揚州樓市，改善、豪宅打天下。

　　雖然揚州樓市盛況不復當年，但新盤依然層出不窮，且都向改善靠攏，品質越來越高、面積越來越大、配置越來越足，但價格相較于前兩年卻更低，于是一種獨特的風景線正在出現：

　　用更低的價格買豪宅！

　　近期揚州有兩個項目正式公開，中海九樾院子和柳岸曉風梧塘園，品質都不俗。

　　中海九樾院子>

　　項目位于邗江江陽路與揚子江路交會處東南角，項目占地面積約4.8萬㎡，建筑面積約7.5萬㎡，容積率約1.5。

　　五一期間，中海九樾院子建面約169㎡戶型樣板間同步公開。

　　四開間朝南、約15.5米面寬、約12.4米陽臺，空間尺度感很強。

　　建面約198㎡上疊戶型還有星空露臺+頂層觀景臺，這樣的戶型在板塊內并不多見。

　　柳岸曉風梧塘園>

　　項目位于維揚路與文匯西路交叉口，占地面積約86600㎡，建筑面積約138560㎡，容積率約1.6。

　　規劃打造17棟洋房和小高層，洋房建面約105、143、168、188、300㎡，小高層建面約110、128㎡。

　　五一期間，項目示范區和建面約108、129、143、188㎡樣板間同步公開。

　　不知道揚州樓市需要多久才能恢復往日榮光，但買房的需求是固定存在的，改善也好、剛需也罷，終究會與樓市息息相關。