就在剛剛，杭州突發全面取消住房限購。

這座“炒房第一城”，不但徹底取消限購，甚至買房即可落戶，尺度之大出人意料。

繼杭州全面放開后，實質限購的只有6座城市，其中近期沒有松綁的，只有上海這一座城市了。

然而總爺也關注到，上海開發商對政策望眼欲穿，甚至已經開始“豪賭”，接受不符合現有政策的客戶交意向金。

杭州樓市到底怎么了？上海房企為什么敢豪賭政策？總爺今天和大家聊聊。

01

杭州放開，迫不得已

作為公認的“炒房第一城”，杭州放開真的是迫不得已。

2023年，杭州新房市場共成交了102254套新房，成交金額超3800億元。環比2022年甚至還有所上漲，但相比2021年巔峰已經腰斬。

杭州近五年新房供求情況，來源貝殼

和新房相比，二手房市場更為艱難。熟悉杭州市場的朋友都知道，目前杭州二手市場普遍以價換量，房源破發已成常態。

杭州各月二手房成交情況，來源貝殼

在最反映房企信心的土拍市場，2023年杭州賣地金額1956億，近7年來首次跌破2000億。

2024年持續的下行趨勢卻無法阻擋。進入4月數據還在大幅萎縮，可見杭州新房市場有多難賣，進一步放開顯得刻不容緩。

在今天頒布的“杭七條”中，其中最重要的兩條內容是：

1、在杭州市范圍內購買住房，不再審核購房資格。

2、在杭州取得合法產權住房的非該市戶籍人員，可申請落戶。

換句話說，杭州不僅全面取消限購，連落戶政策都同步放開，買房能落杭州戶口。

杭州新政

02

上海房企，坐不住了

與杭州樓市相比，一線城市上海擁有更深的護城河，但房企們已經坐不住了。

近期上海豪宅的熱銷，掩蓋了太多的問題。

3月底，新天地豪宅中海順昌玖里開盤，196.53億總銷售額，刷新全國開盤紀錄；

4月18日，陸家嘴豪宅濱江凱旋門開盤，單日勁銷70.27億元，延續豪宅火熱行情；

4月24日，融創外灘壹號院二期清盤，204套房源全部成交，總銷售額高達99.97億。

4月25日，世博濱江豪宅保利·世博天悅開盤，盡管并未售罄，但單日收金超80億元。

上海豪宅熱銷海報

市中心大量3000萬+級別豪宅熱銷，一是豪宅的稀缺性無可比擬，二是依舊存在的一二手倒掛，也激發了改善購房熱情。

然而豪宅熱銷的另一面，是大量剛需樓盤的門可羅雀，以及二手市場的不溫不火。

二手房市場，在經歷了三月高峰后，成交量開始顯出疲態。4月份上海二手房成交18101套，環比減少10.48%，距離2萬的枯榮線仍有差距。

上海二手房月度成交數據

新房市場，總爺在近期走訪了五大新城多個樓盤，多位營銷總、策劃都表達了類似觀點：“現在真的太難了，必須得有重磅政策了?！?/strong>

隨著進一步放開政策的呼之欲出，很多樓盤選擇主動往前走了一步。

03

積極求變，靜待花開

4月30日召開的政治局會議給房地產行業定調，對目前處于存量市場下的城市或區域，要適時優化房地產政策，一城一策（一區一策）出臺去庫存的措施。

作為僅存的幾個限購城市其二，天津、北京于4月30日當天相繼放松限購政策。在很多人眼中，上海的重磅政策只是時間問題了。

有些動作快的樓盤，已經開始“豪賭”政策。被限購者只要支付一定意向金，就能鎖定房源。

買房人其實沒有太大風險，如果5月底前政策落地，意向金將自動轉為定金。如果沒有放開，意向金全額無息退還。

據總爺了解，五一期間這樣操作的樓盤很多，不少外地、社保還沒滿的、上海戶籍限購的客戶，都借此機會“買到了”上海新房。

在總爺看來，上海一旦進一步放開限購，至少會產生兩點影響：

1. 上海的虹吸效應加劇，吸引全國購買力。

上海的吸引力眾所周知，一旦口子打開，必然會吸引到全國購買力，尤其是符合條件的江浙滬地區買房人。

杭州、南京、蘇州等地樓市，有可能會受到上海的虹吸效應影響，甚至關系到人才導入的競爭。

2. 外環外強勢板塊復蘇，市區老破小入冰點。

介于豪宅市場的火爆，放開必然是從外環開始，那么外環外的強勢板塊，譬如七寶、莘莊、徐涇等，有機會率先復蘇。

購買力提前釋放到外環外，那么市區剛需必然短期透支，本就弱勢的老破小市場更加舉步維艱。

上海是全國樓市的燈塔，這座究竟能照多遠，關鍵還得看——信心。

相比望眼欲穿的政策，經濟形勢、產業升級、收入預期，這些才是決定買房人信心的關鍵因素。

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