首付30%，貸款70%，買房的杠桿率是3.3倍；

首付20%，貸款80%，杠桿率5倍；

首付15%，貸款85%，杠桿率飆升至6.7倍……

如果，你準備用史上最低首付買房，千萬避開下面這些房子。未來，有可能同一城市、同一地段，甚至同一小區，你的房子都會跑輸別人。

只要跌幅超過15%，就等于虧掉首付。

1 超高層

直白點說，超高層就是反人類的設計。

超高層住宅的出現有其歷史背景，那就是土地財政帶來的高地價、高房價。

在過去二十多年，地價成本越來越高，為了保證利潤率，提高容積率、拔高房子，就成了發展商普遍的做法。

不僅大城市城央隨處可見四十多層，甚至五六十層的超高層住宅，就連城郊，也經常會冷不丁有高聳入云的擎天住宅，出現在相對空曠的郊區。

從城市界面的角度看，十分違和。而且樓層太高，也會讓房子的舒適度大大降低。

△資料圖片

首先，超高層住宅在容積率新規之前，得房率都比非超高層要低個10%左右。原因很簡單，樓層多了，每一層的電梯廳和公攤也就多了。

另外，由于消防的原因，必須將電梯廳和走道等逃生通道，設計為全密封的負壓環境，因此超高層的電梯廳等公區，都是全密閉的，毫無通風可言。

設計好一點的，還留有采光的玻璃窗，但不能打開。設計差的，別說通風了，連自然采光也沒有。

如果你買的是超高層住宅，但為避免太“不接地氣”選了低層單位的話，每天上班高峰期請提前出門。不然可能等了好幾趟從高層下來的電梯，都是滿員的。

選高層單位的話，不會有上班電梯滿員的煩惱，視野也更開闊，但并不是所有人都能接受居住在云端的感覺，特別是你走到陽臺準備欣賞風景的時候。

況且，還有消防隱患問題。一旦發生意外，消防云梯的高度都沒有你所在的樓層高。

高層電梯維修和建筑的保養、折舊，對于超高層來說，同樣是個大問題。

在人口大爆發，城鎮化不斷提高的階段，可能真的需要更多的高樓來承載新增的需求。

但未來卻是人口規模見頂，城鎮化也不可能無限提升的階段。隨著樓市深度調整，可以預見，以后房子的整體容積率也會降低到更為宜居的系數。

那么，最后，前期遺留下來的超高層二手住宅，你認為在市場上會受到多少接盤者的青睞？

這跟現在大行其道的全玻璃幕墻網紅立面是一個道理。其實，住宅采用整面的大落地玻璃，也是反人類的設計，既不環保、安全系數也更低。

從現在開始，人類跟各種極端天氣遭遇的幾率會越來越大。

當有足夠多的人累積了這種高級感立面的負面居住體驗后，就會有更多人以過來人的身份告訴你，一味地貪顏，也是會付出代價的。

2 為豪華會所溢價埋單的房子

現在，不但豪宅在推廣時會標榜自帶圈層、私密性高的專屬會所，就連一些受眾更年輕化的樓盤，也會瘋狂用各種看上去顏值和技能雙修的高級會所給賣房疊buff。

但從目前已經收樓的小區看，后續能經營好的會所真的寥寥無幾。

更常見的是，收樓后會所就被物業轉租，敞開門對外經營，有的甚至空置、閑置，關門大吉。

大家都清楚知道，樓盤會所不可能長期做虧本生意。而會所要盈利，要看小區規模，也要看入住率。看收取的物業費和會所費用，是否能覆蓋會所的運營費用。

想保證會所的專屬性，多數就得依靠物業補貼，或者將費用轉嫁到業主身上，這也意味著要花更高的使用和會所課程費用。

還有就是，如果樓盤的物管口碑不是屬于頂流那種（個人認為目前龍湖、中海、萬科的多數樓盤做得比較好)，更不要輕易對會所抱有不太實際的幻想。

分分鐘入住后就是“賣家秀”和“買家秀”兩個版本的大型真相現場。

還有，現在不是新中式風也挺流行嗎？賣樓的時候新中式風主要用什么來體現？

因為絕大多數樓盤還在建設中，所以銷售中心兼未來的會所就是最好的選擇。

但無論你看完是如何地喜歡和種草，請在走出售樓部的時候默念三遍：會所的風格跟以后我家沒關系，以防被洗腦。

為了一個以后未必專屬業主，又未必自己真的能用得上的會所，不值得你用更高的溢價埋單，更何況以后有可能還要長期為更高的物業費埋單呢。

3 四葉草戶型

時下，有種網紅戶型叫“四葉草”，不得不說，發展商真會取名字，不過也僅此而已。

我們直接說結論，四葉草戶型本身就存在無法修復的大bug，它本質是一種大進深、小面寬的戶型。

△資料圖片

現在也有不少將四葉草戶型優點夸大的文章。諸如，單位的四個房間被安排在四個角落，互不干擾，室內零走道實用率高等等。

這只能說是片面放大了優點，無論如何，大進深始終不能掩蓋餐廳采光不足和動靜不區分，還有所有房間和功能區門口，都對著客餐廳這樣的硬傷。

你覺得，以后二手買家來看房，當去掉了當初樣板房的濾鏡，等他們進門后，能感受到這一點不？

所以，聽我一句勸，買房還是一定盡量選大面寬、小進深的產品。

4 一衛小戶型

不是人人都買得起大平層，也不存在買房自住、投資增值，都非大戶型不可的說法。

即使開放二孩、三孩，家庭人口規模小型化，也將是未來的趨勢。

但有一點要注意，不管是兩房還是三房的戶型，如果是只有一衛的設計，就請pass，直接看下一家。

因為一衛就是一種過時的設計，哪怕只是三口之家，有了娃以后，就會知道多一個衛浴功能區有多香。

即使是不被催生的小兩口，也架不住人家小年輕就愛家里兩人，一人一專屬馬桶呢。

△好歹這個小戶型多了一個“馬桶間”

5 東西朝向的房子

買房子大家都愛南向，因為我國位于北半球，陽光是從南邊照進室內的。如果你買了朝北的房子，那就意味著基本與陽光無緣。

不過，千萬不要簡單滴套路別人的經驗。在南方，尤其是在夏天特別漫長的地方，北向并不是最不能買的朝向。

東西朝向的房子才是最不能入手的。住在這種房子是什么感覺呢？一句話，早上曬完，下午曬。

這樣的房子真是能量滿滿，熱量爆棚。這跟在南方不用片面強調南向的日照時長是一個道理。

這里順便也說一句，朝南的房子只要樓距足夠寬就行。現在流行的建模分析，一味追求更長的日照時間，一點都沒必要。

不信，你可以夏天找個晌午去南向全無遮擋的陽臺，站那么一小會兒——那種影視中，極度干渴、目眩的畫面，會立馬上演。誰去誰知道，也別問我是怎么知道的……

并且隨著環境的變化，夏天的高溫酷暑時間只會越來越長。

對，不是還有空調么？現在夏天誰家還不是空調、西瓜、WIFI三件套？

但住在東西朝向的房子里，你全天候開空調的時間就會比別人長得多。如果你覺得長時間呆在空調房里無所謂的話，可以忽略這條建議。

由于比較干貨，怕篇幅過長，留下一半的盲盒，下一篇推文開啟。

細心的小伙伴們應該留意到了，這篇的“5不買”，是圍繞單個產品或者單盤主義展開的。

下一篇，我會從更大方向，諸如樓盤的規模、特定的地段、特殊的類型等等，再說一下剩下的“5不買”。