上海遠(yuǎn)郊樓盤的去化遠(yuǎn)比想象中困難。

5月14日，位于奉賢區(qū)的奉發(fā)賢薈悅邸，在開盤前發(fā)布公告，稱取消原計劃于2024年5月18日在上海市奉賢區(qū)鉅庭路336弄奉發(fā)賢薈悅邸營銷中心舉行的《奉發(fā)江南庭》開盤銷售搖號。

公告顯示，取消開盤銷售搖號的原因為項目認(rèn)購期間無意向認(rèn)購客戶登記認(rèn)購，經(jīng)上海市奉賢區(qū)住房保障和房屋管理局同意，將不再采取以隨機(jī)搖號排序確定選購房屋順序的方式開盤銷售。

Part.1

據(jù)悉，此次開盤，奉發(fā)賢薈悅邸項目主推建面146-166平疊加別墅，共136套，均價約37867元/平，于5月9日—13日期間認(rèn)購。

值得注意的是，雖然取證不久，但是奉發(fā)賢薈悅邸早在今年2月份就已經(jīng)過會，只不過一直沒有取證。

究其原因，在業(yè)內(nèi)人士看來因為項目前期開盤去化率低，可售房源比較充足，所以不著急入市。

公開資料顯示，奉發(fā)賢薈悅邸項目于2023年6月28日首開，推出304套建面約71-166平方米房源，備案均價31077元/㎡，其官微顯示，項目在認(rèn)購期間共收到47組有效意向認(rèn)購客戶，認(rèn)購率約15%。

截止到目前，上海網(wǎng)上房地產(chǎn)數(shù)據(jù)顯示，奉發(fā)賢薈悅邸304套房源，僅網(wǎng)簽18套，網(wǎng)簽率5.92%。這意味，平均每個月，項目僅賣出1套房源。

奉發(fā)賢薈悅邸項目折戟背后，有著多重因素。

首先是區(qū)域位置，項目所在的莊行板塊，發(fā)展相對緩慢，板塊內(nèi)新房去化普遍存在一定難度。

雖然目前莊行板塊已集結(jié)了佳兆業(yè)8號、景源名墅、東原璞閱等眾多新小區(qū)，居住氛圍也比較濃厚，但是缺少高能級生活配套，有的只是鎮(zhèn)上的一些沿街配套。

交通出行也是極不便利，莊行無論是近期還是遠(yuǎn)期，都沒有軌交規(guī)劃，雖然市域鐵路南楓線從莊行經(jīng)過，但是并未在莊行設(shè)立站點。

此外，價格也是奉發(fā)賢薈悅邸遇冷不可忽視的一點。細(xì)數(shù)上海的熱銷盤，它們都存在一二手倒掛現(xiàn)象，然而奉發(fā)賢薈悅邸周邊一二手倒掛不明顯。

目前，奉發(fā)賢薈悅邸公寓銷售均價為29856元/平方米，別墅銷售均價為37867元/平方米。

而其周邊的佳兆業(yè)8號，今年3月底，小區(qū)成交一套建面約89.66平方米二手房，成交單價20634元/平方米；景源名墅二手房成交價更低，尚不足2萬/平方米。

2021年年底交房的東原璞閱算是片區(qū)內(nèi)品質(zhì)數(shù)一數(shù)二的小區(qū)，前不久剛成交一套二手房，成交單價也僅有2.1萬/平方米。

Part.2

事實上，奉發(fā)賢薈悅邸的銷售情況，只是上海遠(yuǎn)郊區(qū)樓盤銷售的一個縮影。

這兩年因登記認(rèn)購期間無認(rèn)購客戶，而取消搖號選房活動的樓盤多達(dá)8個，它們分布在奉賢、松江、臨港、浦東等區(qū)域，這些項目存在距離市區(qū)遠(yuǎn)、沒有軌交覆蓋、配套差、發(fā)展?jié)摿Σ蛔愕榷贪濉?/p>

5月18日，位于臨港105片區(qū)的中鐵諾德璟宸開盤，推出89-129平方米戶型房源，共327套，備案均價30000元/平方米。有消息稱，項目在5月8日~12日認(rèn)購期間無客戶參與認(rèn)購。

公開資料顯示，中鐵諾德璟宸項目于2022年12月首開，378套房源認(rèn)購率約15.1%，開盤當(dāng)天去化率約為12%；去年6月份，項目加推404套房源，認(rèn)購率約9.6%。

截至5月22日，項目782套房源，已網(wǎng)簽532套，約一年半時間，網(wǎng)簽去化約68%。

今年4月份，位于奉賢區(qū)的奉發(fā)右岸晶邸加推83套房源，其官微顯示，該項目認(rèn)購期間也是無客戶參與認(rèn)購。

截止到目前，開盤二十多天，奉發(fā)右岸晶邸83套房源，網(wǎng)簽率為0%。

日前小鳳凰曾實地探訪過項目，樓盤現(xiàn)場門可羅雀，僅一組購房者在看房，顯得極為冷清。

公開資料顯示，奉發(fā)右岸晶邸項目于2022年12月首開，270套房源認(rèn)購率約32%。截至5月22日，項目已網(wǎng)簽86套，約一年半時間，網(wǎng)簽去化約32%。

Part.3

總的來看，這些零認(rèn)購的項目無外乎以下幾點原因：

一是地段太過劣勢，周邊生活配套不完善，日常通勤極不方便，比如說奉發(fā)賢薈悅邸和中鐵諾德璟宸。

以中鐵諾德璟宸為例，項目所處位置相對較偏，交通不便利，距離滴水湖地鐵站直線約3.6公里，距離兩港快線臨港開放區(qū)站約2公里，且周邊基本都是農(nóng)田或建筑工地，周邊區(qū)域幾乎看不到成熟的產(chǎn)業(yè)園區(qū)、商辦物業(yè)，生活配套成熟度非常低。

二是產(chǎn)品落后，這些問題主要是存在于一些產(chǎn)權(quán)縮水的老盤，雖然已經(jīng)形成了成熟的生活圈，但居住體驗太差也是致命的，類似于松江九亭板塊的新虹橋首府、奉賢奉城的水榭蘭亭和浦東川沙的佳怡華庭。

其中新虹橋首府所在地塊是在2004年被上海佳銘拿下，已有20年；水榭蘭亭所在地塊是在2012年被上海千榮拿下，也有12年；而佳怡華庭拿地時間更早，據(jù)說是1995年，至今已有29年。

三是性價比一般，近幾年新房品質(zhì)內(nèi)卷嚴(yán)重，買房人的審美也日漸提高，沒有亮點甚至價格和品質(zhì)不匹配的項目很難從競爭中脫穎而出，比如說奉發(fā)右岸晶邸。

該項目位于奉賢新城，目前來講奉賢新城庫存還是比較大的，單單奉發(fā)右岸晶邸所在的15單元就還有12個樓盤在售，這還不包括待入市的新盤。而奉發(fā)右岸晶邸項目也不具備強(qiáng)烈的競爭力，產(chǎn)品同質(zhì)化嚴(yán)重，在當(dāng)前買方市場情況下，這類非核心區(qū)的樓盤一般都不好賣。

如今進(jìn)入買方市場，一個項目一旦有兩個及以上明顯的不足，那么注定這個項目的去化之路將會變得艱難，畢竟同樣的價格或配套條件下，買房人完全可以挑選到品質(zhì)或地段更優(yōu)質(zhì)的項目。

雖說可以降價促銷，但價格浮動區(qū)間只能在5%范圍內(nèi)，有限的價格優(yōu)惠吸引力也一般。

更何況有些樓盤是由地方國企開發(fā)，作為地方國企開發(fā)商更不會降價銷售，因為他們需帶頭展示出樓市積極向上的一面。

或許時間線再推久一點，當(dāng)期房熬成了現(xiàn)房，這些不好賣的樓盤境況會好一點，不過這也要開發(fā)商前期舍得真材實料下成本，才能在交付品質(zhì)上大作文章。