文/克而瑞集團廣西區域 分析師

導讀

房地產市場調控，國家又雙叒“出手了”！

繼4月30日，國家發布“去庫存”重磅政策后，5月17日中國人民銀行接連發布三條重磅政策：

·取消商業性個人住房貸款利率下限

·下調個人住房公積金貸款利率0.25個百分點

·首套最低首付款比不低于15%，二套最低不低于25%

至此，全國房地產市場迎來史上最低首付比、最低房貸利率，且力度空前。

最新報道顯示，“517”新策發布后的首個周末，全國多個一線城市率先釋放復蘇友好信號，客戶看房量激增，成交量上漲。

北京，5.18-19周末日均成交二手房破1000套。

深圳，5.18-19周末新房成交量較前一周周末大概翻了3倍左右，二手日成交大概翻了5倍！一二手合計成交量暴增500%。

廣州，來訪及成交熱度均有所上升，一手來訪同比上周上漲近15%，成交套數同比上漲近16%。

聚焦本地，一線城市熱度高漲的購房潮能否傳導至南寧？“517”新政后南寧新房成交表現如何？

業內專家又是怎么看待此次“517”新政于南寧的影響如何？下面一起來看看。

01

南寧政策跟進情況

迅速執行公積金利率下調、首付比下降

5月17日國家發布新政后，廣西區直公積金、南寧市公積金率先跟進相關政策，并按央行最新公積金利率標準執行。

信息顯示，5月18日、20日，廣西區直住房公積金管理中心網站、南寧住房公積金管理中心網站相繼發布《關于下調個人住房公積金貸款利率的通知 桂公積發〔2024〕4號》、《關于調整個人住房公積金貸款利率的通知》。

根據《中國人民銀行關于下調個人住房公積金貸款利率的通知》要求：

自2024年5月18日起，下調個人住房公積金貸款利率0.25個百分點；

5年以下（含5年）和5年以上首套個人住房公積金貸款利率分別調整為2.35%和2.85%；

5年以下（含5年）和5年以上第二套個人住房公積金貸款利率分別調整為2.775%和3.325%。

放眼廣西其他城市，不僅南寧，桂林、柳州、玉林、貴港、梧州、北海、防城港、來賓、崇左、百色11城均已宣布公積金最新利率調整按央行標準執行。

以上是政府執行層面，具體到項目執行層面，南寧也有不少樓盤迅速跟進降首付政策。

從走訪的幾個樓盤看，多盤表示：

首付比已按央行最新政策執行，首套15%、二套25%，公積金利率貸款也按最新政策執行，但商貸利率目前暫時沒有變化，仍按原有利率執行。

比如：交投·和順學府、交投·和順江灣、萬科翡翠中央、萬科瑧灣悅等。

另一方面，截至5月21日，從克而瑞廣西調研的9家駐邕銀行的情況來看，其中4家表示已執行新政下調首付比例，但個別銀行表示需要待總行或當地人民銀行下達相關文件后才能放款；余下5家則表示暫無接到相關通知執行新政。同時，9家駐邕銀行均表示房貸利率方面暫時沒有接到政策調整的通知。

換言之，南寧除商貸利率以外，“517”新政涉及的其它內容均已開始有所執行。

我們認為，南寧公積金利率下調、商貸首付比下降，一方面增強房地產市場信心，同時利于提高客戶端的需求預期。雖然如此，但南寧在原本就很寬松的政策面上，利率的調整短期內較難扭轉購房者信心。

02

客戶情緒反饋

對新政敏感度低，多為觀望狀態

在新政發布后首個周末（5.18-19），克而瑞分析師也到樓盤現場隨機采訪了一些購房者，反饋來看：

對普通購房者來說，政策的放寬意味著購房門檻的降低，但大家對新政敏感度相對較低，關于置業這件事，也大多依舊處于持續觀望狀態。

究其原因，一方面宏觀經濟環境沒有得到改善，大眾普遍對未來收入預期不足，此時更偏向預防性儲蓄，置業需求后移。

另一方面，在“517政策”出來前，南寧樓市較多項目已推出“0首付”政策，且項目促銷優惠、政策面基本到底，降首付政策對客戶觸動不大，尤其是改善型客戶。

03

南寧新房市場反饋

新政后首個周末銷售熱度未起漣漪

說一千道一萬，不如看一下最直觀的數據表現。

克而瑞數據顯示，“517”新政后的首個周末，即5月18-19日南寧商品住宅成交套數100套，較前一周（5.11-12）下降14%，和近10周周末平均成交套數水平線101套相比，也是持平態勢。

從數據層面看，517新政”后的首個周末，南寧并未像北上深那樣迎來購房潮。

簡言之，無論是周末成交套數均值還是日均套數，“517”新政后的南寧樓市處于一個波瀾不驚的狀態。

客觀來看，南寧和北上廣深、其他熱點二線城市相比，“517政策”傳導至購房者需要一定的時間發酵。加上，5月18-19日周末兩天受暴雨天氣影響，大多數項目案場的客戶來訪量相比往常有所打折。

綜上，南寧雖已執行部分政策，項目銷售折扣也暫無收回動作，但“517”新政發布后的這幾天對南寧樓市暫無明顯刺激作用，市場預期依舊不足。

04

關于“517”新政

業內專家這么看

·克而瑞集團廣西區域總經理 黃海玲：

“517”政策利好集中釋放，而且很多政策是史無前例的，這表明當前高層對于救市的決心。

從對市場影響方面來講，一般情況下，樓市熱度會首先從一二線城市率先開始，慢慢向其它城市傳導。如這幾天如上海、深圳等城市已經開始出現了回暖的信號。而作為弱二線城市的南寧，市場的反應還有待觀察。

從政策執行層面而言，這些政策從中央傳導到地方，具體的落定和細則的執行也需要一定的時間。

另外，此次的政策主要在降首付、調整利率等方面，但從南寧市場實際情況來看，不少房企此前就已經推出了低首付政策，所以就首付比例下調這個角度來說，對市場的實際促進作用可能會比較有限。

目前南寧市場去化存壓，尤其是廣義存量較大，買房人的觀望情緒仍比較濃，市場的關鍵問題還是在于收入以及未來預期不足，所以短期內這種局面很難在政策刺激下快速扭轉。

需要大環境整體回暖的帶動下，加上南寧自身在人口吸引力和產業經濟方面進一步提升，提振信心，才能更快加速回暖。

但總體而言，目前的政策非常友好，無論對于剛需還是改善都是很好的出手機會。

·優居·南寧總經理 徐福鼎：

“517”政策出臺后，整體帶看量及成交量暫無明顯改變。大部分仍是剛需和改善型客戶，首付款不是核心，有需求的客戶該買也會買，也不會等，需求不強烈的客戶，即使出了利好的政策也會猶豫投資價值，新政目前對南寧市場還未起到太大效果。

對未來市場預期，短期看政策，中期看經濟，長期看人口，預計市場還是處于保穩狀態。

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