奉賢新城，作為上海五大新城之一，曾在五大新城中熱度僅次于青浦新城，且自積分制實施以來，多次出現備受矚目的高分樓盤。

然而，近年來奉賢新城的新房市場卻呈現出明顯的降溫趨勢。據數據顯示，2021年奉賢新城新房平均認購率高達94%，但到了2022年，這一數字已跌至80%，而至2023年更是進一步下滑至67%。

近日，鳳凰網房產在對奉賢新城板塊進行實地走訪時觀察到，板塊新房市場在大量供應的情況下，內卷相當嚴重，導致眾多樓盤面臨銷售困境。即便是此前備受追捧的“網紅盤”，自去年下半年以來銷售也明顯遇冷，開盤7個月僅售出兩成房源，甚至有個別樓盤在認購期間竟無人問津。

然而，在面臨市場嚴峻形勢之際，部分樓盤正在積極調整策略，卷產品卷價格；同時，也有一些樓盤選擇保持現狀，選擇躺平，能賣出去就賣，賣不出去就慢慢賣。

Part.1

有樓盤開盤7個月，網簽剛過2成

在樓市進入蕭條期以前，奉賢新城被賦予了太多的期許，南上海城市中心、宜居寶地、長三角活力新城。

但樓市下行以來，奉賢新城也率先感受到了市場的寒意，土地出讓成交低迷，新房銷售遭遇困境。

據鳳凰網房產上海站統計，目前奉賢新城范圍內共有12個新房項目在售，然而，除了2022年以及2023年上半年入市的幾個項目網簽率在90%以上，其余項目的銷售情況并不樂觀，甚至有5個樓盤的網簽率尚不足3成。

（數據來源：上海網上房地產 統計時間：2024年5月26日）

而這其中最具典型代表的莫過于奉發云境PRO、奉發右岸晶邸。近日，小鳳凰也曾實地探訪過兩個項目，發現售樓處幾乎都是門可羅雀，其中奉發云境PRO除了銷售人員之外，看房者僅有小鳳凰一人；奉發右岸晶邸則有1組客戶在看房。

奉發云境PRO作為奉發云境的二期項目，其銷售情況與一期形成了鮮明對比。一期項目在開盤時曾創下了熱銷的記錄，而二期項目在推出時卻遭遇了認購率低下的困境。

2023年10月，二期推出672套房源，認購期間僅收到126組意向認購，認購率18%，而開盤當日去化率也僅有13%。

上海網上房地產顯示，截至5月30日，奉發云境PRO672套房源，已售住宅套數為152套，7個月時間，網簽去化剛過2成。

奉發右岸晶邸的情況亦不容樂觀。

今年4月份，奉發右岸晶邸加推83套房源，然而在開盤前項目發布公告，稱由于項目認購期間無意向認購客戶登記認購，取消搖號排序活動，成為奉賢新城首個在認購期間零認購的樓盤。

截至目前，近一個月時間，奉發右岸晶邸83套房源，依舊是零網簽。

公開資料顯示，奉發右岸晶邸項目于2023年12月首開，270套房源認購率約32%。截至5月30日，項目352套房源，已網簽87套，5個月時間，網簽去化率24.6%。

Part.2

賣不動的樓盤都藏著痛點

樓盤銷售不暢，其核心原因在于其存在諸多痛點。

以奉發右岸晶邸項目為例，其最為顯著的痛點是性價比的缺失。

當前，該項目的售價為4.3萬/平方米，然而，與其相距僅3公里的象嶼江灣悅府的售價卻僅為3.6萬/平方米，兩者之間的價差高達近7000元/平方米。

盡管右岸晶邸項目地理位置靠近新城核心區，然而其對于多數新上海人而言，這一優勢并不具備足夠的吸引力，特別是在15單元和16單元置業的群體中。

相比之下，江灣悅府的周邊配套設施更為完善，緊鄰龍湖金匯天街，且對口學校為九年一貫制的上大附校，為居民提供了更為便捷的生活環境和教育資源。

反觀右岸晶邸，除了金海小學外，商業配套幾乎空白，居民購物休閑需遠行至3公里外的龍湖金匯天街或新城核心區，這無疑增加了生活的不便。

此外，在得房率和裝修標準方面，奉發右岸晶邸也遜于象嶼江灣悅府，進一步削弱了其市場競爭力。

據上海網上房地產數據顯示，象嶼江灣悅府的得房率高達78.8%，而奉發右岸晶邸僅為76.2%。在裝修標準上，象嶼江灣悅府以2000元/平方米的集采價提供了中央空調、地暖、新風系統以及廚房洗碗機和涼霸等高端配置，而右岸晶邸則僅配備了中央空調，明顯在裝修品質和舒適度上有所欠缺。

另一項目奉發云境，盡管一期曾取得過不錯的銷售業績，但在購房者日趨理性的市場環境下，其痛點也逐漸凸顯出來。

該項目位于奉賢新城21單元，雖然鄰近地鐵5號線，但周邊生活配套設施嚴重不足，停工爛尾的萬達廣場，其開業時間仍遙遙無期。

此外，項目周邊聚集了大量的產業園區，導致整體居住環境一般，且在未來一段時間內難以得到顯著改善，這將在很大程度上限制其在二手房市場上的溢價空間。

除樓盤自身存在的問題外，錯誤的銷售策略和營銷手段也可能導致房屋銷售困難。

在當前樓市下行的大環境下，眾多房企率先啟動中介帶客，紛紛采取促銷優惠措施，在不擾亂市場秩序的前提下，進行一定程度的降價促銷。

然而，奉發右岸晶邸、奉發云境卻一直按兵不動，并沒有降價促銷的計劃，亦未有明顯讓利于購房者的舉措。前幾年房地產市場好，躺平也能贏，但當前市場環境已發生深刻變化，若繼續沿用舊有營銷策略，顯然難以適應市場需求。

據悉，奉發右岸晶邸與奉發云境雖由奉發集團開發，但其在銷售策略上仍沿用國企傳統的營銷方式，并未組建自有銷售團隊，而是將銷售工作外包給代理公司。這也導致了項目本身成本較高，因此在資金安排上并無額外空間用于促銷活動的投入。

奉發集團2023年年報顯示，2023年，奉發集團房地產業務營收約15.55億元，而其成本就有18.08億元。

Part.3

出清周期長，庫存壓力大

中指研究院統計數據顯示，2023年，奉賢新城的新房成交面積相較于去年同期呈現明顯下滑趨勢，降幅達到24.3%。同時，該區域的房產市場出清周期也相應延長，目前約為7.4個月。

對于奉賢新城當前的房地產市場狀況，業內資深人士指出，目前該區域的新房供應量較為充裕，因此導致了去化周期相對較長的情況。

據鳳凰網房產上海站統計，2022年時，奉賢新城新房共供應了3321套房源，合計19.64萬方。然而，去年以來，奉賢新城新房供應量顯著增加，去年全年，奉賢新城累計供應4165套房源，合計45.25萬方。

面對著成交疲軟、庫存持續高企、出清周期長的情況，奉賢新城也不得不做出了相應調整。今年1至6批次，該區域僅推出了5個樓盤，累計供應房源1585套。值得注意的是，自今年3批次以來，奉賢新城已連續三個批次供應掛0。

此外，土地拍賣市場也受到了當前房地產市場形勢的影響。相較于2022年和去年同期的土地推出數量，今年奉賢新城在土地供應方面明顯放緩，僅推出了1幅地塊。

Part.4

“掉隊”的奉賢新城

上海的五個新城，最掉隊的那個，莫過于奉賢新城。

當2018年12月30日，閉塞已久的奉賢新城，終于等到了5號線南延伸段的通車。

而彼時，通向松江新城的地鐵9號線已經運行了11年，通向嘉定新城的地鐵11號線運行了9年，通向臨港新城的地鐵16號線運行了5年，就連通向青浦新城的地鐵17號線也都已運行了1年。

至關重要的交通跟不上，奉賢新城的發展速度也就慢了下來，逐步與五個新城拉開了差距。

在商業布局方面，盡管奉賢新城擁有兩個龍湖天街以及百聯、寶龍、蘇寧等商業體，但其中體量最大的龍湖天街僅占地14萬方，相較于松江新城的40.5萬方萬達印象城、青浦新城的24.7萬方青浦萬達茂以及嘉定新城的34萬方南翔印象城而言，顯然存在顯著差距。

在產業發展方面，其他新城均已形成鮮明的產業特色，如嘉定新城的汽車產業、青浦新城的大虹橋和華為、松江新城的G60科創走廊以及臨港的國家級大規劃等。相比之下，奉賢新城尚未形成明確的產業標簽。

盡管奉賢新城已成功打造東方美谷這一特色產業，并在業界享有一定知名度，但與汽車城、硬核科創等產業相比，其影響力仍顯有限。至于目標在10年內建成的“頭號工程”數字江海，目前仍處于建設階段，其未來發展前景尚待觀察。

或是因為發展掉隊的原因，奉賢新城的房價水平一直較為低迷，其吸金能力相較于嘉定、松江、青浦、臨港四個新城而言，存在顯著差距。

根據上海中原地產的統計數據，2014年奉賢新城的新房均價為21762元/㎡，這一價格相較于同期的松江新城（20788元/㎡）、嘉定新城（18018元/㎡）、青浦新城（19086元/㎡）和臨港新城（14475元/㎡）均處于相對較高水平。

經過十年的市場演變，各新城房價均呈現出不同程度的增長態勢。

至2023年，松江新城新房均價已飆升至51605元/㎡，房地聯動價更是高達6.3萬/㎡；嘉定新城新房均價也攀升至47511元/㎡，房地聯動價達到50400元/㎡；青浦新城新房均價漲至47026元/㎡，臨港新城新房均價漲至32669元/㎡。

盡管奉賢新城新房均價也有所增長，達到43482元/㎡，但相較于其他新城，其漲幅相對較小。

從十年間的房價漲幅來看，松江新城上漲了148%，嘉定新城上漲了164%，青浦新城上漲了146%，臨港新城上漲了126%，而奉賢新城僅上漲了99.8%。