大家預期的北京政策還沒有出來

降首付、降利率加點、降契稅等等

也不見蹤影

政策真空時期，

尤其是未來一個月沒有利好政策，

短期市場會怎么走？

我可能比大家想象的更悲觀一點。

寫這篇文章

是希望真正買房或者賣房的這一批人

在當下動蕩的市場下

不要倒在黎明前

理智客觀、沉著冷靜的作出判斷

最近加關注的新粉絲比較多

但本文對小白、對新粉絲并不友好

認知的提升，確實是需要一點點來

沒耐心的可以取關了

01

517新政后，北京市場到底熱了沒？

5月份北京二手房成交量增至1.34萬套 同比增長3.1%，

這個數據對比今年3、4月份的小陽春來看，確實是有熱度——

3月份，北京全市二手房網簽量為14280套

4月全市二手房網簽13354套

單純從成交角度看，5月17號的新政確實有效果

咱們該肯定還是要肯定

但是，

3-5月份以來

北京二手房的成交，都是以降價為代價換來的

有幾個極端的案例，宣傳的沸沸揚揚——

海淀知名書包房蜂鳥家園一居室43平戶型的房子，價格從高點的成交價985萬，下跌到了掛牌價550萬，下跌幅度45%，房價跌回8年前。

還有一個二環房價回歸3.7萬/平的例子。

南二環外豐臺區西羅園小區， 房源掛牌價為399萬元，面積106平，單價僅約3.7萬/平。而這個小區正常的單價一般在5萬元至6萬元。

這種極端案例，肯定是因為各種各種特殊的原因，不能代表整體市場情況。

但是我們也能看到，3-5月的市場行情，基本都是以價換量。

說白話就是，3-5月份市場雖然成交活躍，但還在下行周期里。

帝都樓市的顏面，都是各位深明大義的二手房賣家們割肉上百萬甚至幾百萬換來的。

我向他們報以崇高的敬意。

respect！

02

雖然是二手房先動的手，但新房也扛不住了

同時我們也能看到，這一波降價，是二手房先動的手。

我跟很多新盤的營銷總聊，他們發現，流失的客戶，至少有30%的占比是買了二手房。

因為二手房已經大幅度跌價，二手房對比新房更有性價比。

而新房普遍銷售價格對比去年上漲——哪怕是去年比較香的亦莊河西、昌南、海淀、奶西等等這些倒掛盤，都因為二手房價格下跌，套利空間縮水。

人性的本質是，當套利空間大的時候，大家就會瘋狂涌入，

當沒有明顯套利空間的時候，大家會尋找安全感，所以寧可住的品質差一點，但價格低一點。錢多存一點。

結論就是，新房不香了，二手更香。

對比二手房的成交放量，新房網簽明顯縮水。

我們來看一下5月份的數據

2024年5月份，北京市住宅新增供應2450套，環比上月上漲7%，同比上漲75%——這說明新房市場供應量挺充足的

再看成交——5月份成交2784套，環比上月上漲14%，同比下降43%

5月份新盤成交，對比4月份稍微好了一點，但是對比以往，這個成交簡直是不夠看。

我們來看一下去年新房網簽和今年新房網簽數據，去年新房每個月成交套數大部分在4000-5000套的水平，個別月份是3000套。

（以下數據來自于公眾號七環說）

但是今年的新房成交套數，沒有一個月超過3000套。

對各位開發商來說，打敗你的不是競品，而是二手房。

特別好玩的一個例子是，大興某家開發商一直特別怕競品開盤，覺得競品開盤了自己就賣不好。

結果競品來了，他反而賣的還行。之前無人問津。

市場上行，大家可以互相打擊，市場下行，開發商需要抱團取暖了。

否則大家就一起死，誰也別想活了。

也有開發商領導特別清醒的跟貓子 說，為什么一定要 期盼競品不好賣呢，我們希望大家都好，行業好，我們才有希望。

嘖嘖，這就是格局。

可惜理想很豐滿，豬隊友扛不住的情況下會先降價拖死你。

現在，砸盤該從二手房輪動到新房了。

大家都是京樓烤爐里一根竹簽上的羊肉，誰都逃不過挨扎的命運。

03

二手房東開始英勇抗盤，新房從南城開始大跳水

轟轟烈烈的5月底，二手房終于有了止跌的跡象。

各個板塊慘不忍睹的二手房，終于有房東開始了抗盤運動。

他們昂首挺胸，邁著矯健的步伐向我們走來。這次北京抗盤運動上，他們表現出了獨特的風采，

下面，請和我一起倒數三個數，請允許我用最熱情、最崇拜的語氣讀出他們的名字。

100,50,1——

他們分別是海淀業主的代表，橡樹灣小區——5月份橡樹灣成交20套，價格不再探底，甚至有微微上揚的趨勢。

還有朝陽業主代表,望京東湖灣小區——成交15套，超過了前四個月的量。

最后，是我們的王炸，東西城街坊們的代表——書包房的扛把子西城德勝片區，5月份成交突破100套。

值得表揚的，還有接近7000多位無名的英雄。

5月份，一個多月的時間，掛牌量從14.7萬套多，下降到14.06萬套，減少將近7000套。

他們給了樓市希望的曙光。

與此同時，新房真的扛不住了。

以南城為首的根據地開始多個片區淪陷——

新宮、南苑、西紅門、黃村、羊坊、臺湖等等，很多新盤房價開始了競賽性跳水的運動。

有的是前跳水，有的是后跳水，有的是轉體跳水，根據板塊的熱度，水花濺起的高度略有不同。

這一部分說多了容易出事。收。

千萬別嘲笑南城，你覺得北城就不會淪陷嗎。

崔各莊兩年前就從8.8萬一路降價到6.8萬起步，

新北苑剛入市的中鐵建新盤，盡管是多年老盤現房，

但7.5萬/平的價格依然有誘惑力，

7萬多的朝陽王四營現在有6萬多的價格……

南城降價的趨勢開始逐漸傳導到北城

北城也會出現不同程度的“ 塌房”

還是那句話，

大家都是京樓烤爐里一根竹簽上的羊肉，誰都逃不過挨扎的命運。

04

新房跌跌不休，會不會刺激二手房再降價？

現在大家都在等政策

尤其是等新房的房貸利率降低的政策

都怕提前買房吃虧

甚至已經有好幾個粉絲問我

延期還商業貸款會罰款嗎

那么新房短期又會陷入 沒人買房的狀態

開發商只能倒逼降價

通過大降價的形式

把新房可能損失掉的房貸優惠補充回來

但這樣，新房價格再降低

又比二手更有了性價比

那么問題來了，新房降價以后，會不會刺激到二手房再降價？

我一個粉絲就遇到了這種問題。他所在黃村板塊，二手房根本賣不動，因為周邊星光城和綠城降價實在是太狠了。

這兩兄弟降價狠又賣得快，把大興黃村老街坊們都吸引走了。

他問我要不要再多降價……

目前二手房開始出現了觸底反彈的情況，核心還是因為，賣家對未來的政策有預期，所以出現了比較強的信心。

如果預期到來的政策沒有預期到來

那么他們就會忐忑了

那么樓市會怎么走呢？

惡性環境下，會出現新房和二手房競相降價的負循環

那真的就麻煩了

大家都是京樓烤爐里一根竹簽上的羊肉，誰都逃不過挨扎的命運。

怕就是怕

大家又成了京樓烤爐里第二根竹簽上的羊肉，第一次沒扎透，扎完一次還有一次。

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