5月份江蘇省新房市場供應小幅回落，需求略有回升，成交均價穩定，庫存總量微跌，去化周期延長。5月，成交總量規模有弱復蘇走勢，土地市場供地規模延續歷史低位，但6月在新政加持+年中沖刺，整體成交或將企穩回升迎放量。

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PART.1

全國動態

四部委發布多項重磅政策，力度空前確認政策拐點

四部委聯合推出一攬子房地產政策，需求端：減少居民購房成本，推進保交樓工作提振居民信心；供給端：消化存量住宅，控制未來潛在供應。兩端政策有望形成合力，促進房地產市場供需關系逐步恢復健康狀態，穩定市場價格預期。隨著政策的逐步落地推進，地產銷售基本面有望觸底企穩。

PART.2

政策變動

政策“組合拳”頻發，環境持續放松

4月江蘇各城市新政密集下發，除揚州、鎮江外，其它11城均發布新政，且據不完全統計發布頻次達26次；內容涉及面廣，如提高公積金使用范圍及加大公積金支持力度，加大購房補貼額度；此次政策端多手段的密集調控，均旨在激發市場需求以期助力樓市回暖。

南京安居集團“以舊換新”政策剛剛滿月，從首批評估數據來看，100組換購客戶已有52組確認成交，市場反饋良好，不僅縮短客戶置換改善周期，同時減緩二手房價格持續下探的局面，提振整體市場信心，對于修復行業預期起到積極作用。

公積金政策升級——

各城市積極響應517新政，取消房貸利率政策下限、降低最低首付比例、下調公積金貸款利率三項政策已在江蘇各城市全面落地；南京都市圈城市住房公積金一體化發展，包含南京市、常州市、鎮江市、揚州市、淮安市、蕪湖市、馬鞍山市、滁州市、宣城市在內的9個城市住房公積金可互認互貸。

CRIC觀點：這將有助于降低居民住房消費門檻、減輕購房者還款負擔，提振市場信心。

“以舊換新”持續落實——

5月29日，徐州市房地產業協會出臺《關于徐州市房地產業協會開展我市商品住房“換新購”活動的通知》 ；南通對主城區“以舊換新”所購新房給予房款總額1%的購房獎補；無錫梁城美景公司宣布商品房“以舊換新”2.0升級版本，相較于首批次參與“置換”的覆蓋面，2.0版本將原來“在梁溪區范圍內擁有自有商品住房的居民”擴大為整個無錫市區（除江陰、宜興），惠及人群更為廣泛，可以一換多，本次依然是5個樓盤，時間2024年5月11日~7月31日。

CRIC觀點：“以舊換新”政策有利于促進一二手房聯動，有望在提高樓市活躍度方面起到積極作用。

補貼支持力度加大——

無錫強化青年人才安居支持， 最高5-30萬元的購房補貼；南京建鄴區發布鼓勵人才安居置“鄴”的若干措施，每套房最高獎勵不超過100萬元。

CRIC觀點：多城擴大購房補貼額度，充分發揮好市場配置資源的作用，刺激需求釋放。

PART.3

土地市場

部分城市暫停供地，成交規模明顯回落

5月江蘇省涉宅類土地成交48.94萬㎡，環比下滑58.47%，部分城市暫停供地，土地市場持續低位運行；成交樓面價4929元/㎡，環比下跌23.13%，5月僅揚州、鎮江與蘇州有地塊成交，其中鎮江遠郊地塊占據主力，因此拉低了江蘇省整體價格。

5月江蘇省僅3個城市有宅地成交，其中鎮江成交建面33.20萬方，揚州11.69萬方，蘇州4.06萬方；價格方面，蘇州因地塊處非核心區，價格較近一年樓面價跌幅較大，揚州、鎮江價格保持平穩。

PART.4

住宅市場

鹽通等7城上漲，其余城市整體表現不及預期

24年5月江蘇省新房成交面積143.60萬㎡，環比上漲16.13%。本月除連云港、鎮江、蘇州、無錫與南京回落外，其它7城成交量環比均上漲，其中鹽城、南通漲幅最明顯。而6月恰逢房企年中沖刺節點，加之 517 四部委房地產吹風會后，成交總量或將穩中有增，不過基于去年基數較高，同比還將延續降勢。

24年5月江蘇省住宅均價19365元/平，環比微跌0.50%。12個城市中，雖有11城均價環比上漲，但由于蘇北及蘇中城市成交占比的提升，整體均價略有下調，而鎮江由于融創銀城·盛唐府項目的集中備案，價格環比漲幅最大。

南京：南京24年5月新房市場成交量跌價升，本月成交33.15萬㎡，環比下滑1.78%，成交均價25809元/㎡，環比上漲2.40%，5月政策端持續密集發力，一方面央行購房政策三連發，力度超出市場預期，另一方面，南京公積金新“以舊換新”試點、首付比例及房貸利率下調等，為房地產市場注入強心劑，加速市場流動性的恢復。

蘇南：24年5月蘇南城市中除常州外，其余城市成交量環比均下跌，市場表現不佳。價格方面，三城均價均有不同幅度的上漲，其中常州漲幅最大；蘇錫常三城整體成交規模仍延續筑底行情。

蘇中：5月蘇中各城市市場表現漲跌不一，鎮江成交量環比呈現一定跌幅，整體市場韌性不足，市場需求量保持低位，通揚泰三城環比均有不同程度上漲，其中泰州主力成交項目以價換量，成效顯著，成交量環比漲幅超5成，成交均價環比呈現一定降幅。

蘇北：5月蘇北市場中核心城市僅連云港成交表現呈現下降趨勢，樓市下行期間，市場客戶量不足，而鹽城因上月基數較低，本月成交量環比上漲最明顯。價格方面，各城市均因主力項目的集中備案而被拉高。

PART.5

需求結構

剛改及改善市場需求恒定，高改溢價能力更強

90-144㎡產品在各城市區域中占比最高且占比穩定在6-7成，其中蘇中及蘇北90-144㎡產品占比達到70%及以上，剛改及改善類產品為目前市場主力需求且需求相對穩定。從各面積段的價格來看，南京及蘇南等高能級城市的溢價能力更高，尤以180㎡以上高端改善類產品最突出。

PART.6

開盤監測

房企推盤積極性均不高，受市場影響去化率下跌

2024年5月江蘇省新房總推盤量2809套，環比增加77.90%。本月僅南京、蘇州、徐州、無錫、常州、揚州與連云港7個城市有推新，其余城市推盤量掛零，房企仍以去化原有庫存為主。去化率方面，本月江蘇省整體去化率12%，環比下滑7個百分點。

PART.7

房企動態

標桿房企占據TOP3，TOP10房企市占率達33%

保利發展、萬科地產及招商蛇口穩居前三位；從市占率來看，TOP10房企累計市占率達33%；從入榜門檻來看， TOP3房企入榜門檻超85億元，TOP10房企入榜門檻突破30億元。

注：本文僅為個人觀點，不代表所在企業立場，供參考。

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