上海過去3年新房之所以銷售火熱，很大程度都來自于「倒掛」——

所謂倒掛，就是指新房比二手房更便宜的現象，好比一輛新車比二手車更便宜，那自然就更少人會選擇后者了。

上海今天早已不存在倒掛，至少從大盤數據上看鐵證如山——

根據火箭哥統計，2024年6月當月上海新房比二手房貴約38.2%；

換句話說，上海新房約等于二手房價的1.4倍。

上海近4個月的上市新房中超10萬單價的豪宅很多，而且諸如新天地、陸家嘴和徐匯濱江等項目都是日光售罄，對價格的影響較大；

如果剔除掉豪宅波動影響，今天新房比二手房貴15-20%是個相對合理的結論。

光看紙面，新房比二手房貴這么多，是不是意味著買二手房真的比買新房更劃算呢？

實際上，新房和二手房的成本都遠遠比表面看著要貴一些——

新房普遍要等2年的交付時間，期間產生的租金算不算額外成本？

二手房的增值稅和中介費永遠逃不掉，如果對品質有要求還要額外裝修，這算不算額外開支？

所以，如果要回答「買新房or買二手誰更劃算」的話題，可不能只看個表面單價多少錢；

我們還是得搞明白「表面價格」和「落地價格」之間的差異才行。

今天，我們就來給大家科普一下：

一套房子的真實價格，比成交價要貴多少？

同樣的預算，到底是新房還是二手房更劃算？

01 “稅費差異很大”

稅費對于大家來說，既熟悉又陌生，熟悉在是必須要繳納的硬性規定，陌生在具體包含哪些科目，應該怎么計算稅費。

上海房屋買賣會涉及的稅費項目共有6種，包括“增值稅及增值稅附加稅”、“個人所得稅”、“契稅”、“印花稅”和“房產稅”。

選擇新房，那就只有“契稅”，少部分情況需要繳納“房產稅”。

除了稅費，購房者還需要承擔哪些購房成本呢？

對于二手房買家來說，2%的中介費和房屋裝修費也是一筆不小的支出；而新房買家則需要考慮等待交付過程中的租房成本和一定比例的房屋維修基金。具體費用明細列舉如下。

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2023年12月15日，上海出臺相關政策，調整了普通住房標準，同時具備以下條件將被認定為普通住宅：

1.五層以上（含五層）的多高層住房，以及不足五層的老式公寓、新式里弄、舊式里弄等

2.單套住房建筑面積在144平方米以下（含144平方米）

普宅線調整之后，二手房增值稅及增值稅附加稅，以及個人所得稅也隨之改變。

上海市二手房交易稅費及其他費用計算方式如下。

雖然二手房交易過程中產生的費用種類多且雜，但在實際交易過程中（特別是樓市上行時期），所有二手稅費往往會被售房者以各種形式增加到購房者身上。

與二手房相比，購買新房所涉及的稅費和其他費用則會簡明不少。

上海市新房稅費及其他費用計算方式如下。

02 “到手價PK：二手房VS新房”

新房看著單價10萬，但加上潛在的租金和契稅，價格肯定更高；

二手房看著單價10萬，但加上中介費稅費裝修費，價格一樣更貴。

那么對于購房者來說，真實的到手單價是多少呢？

我們以500萬和1000萬兩個總價段來舉例，最后發現——

買二手房，實際落地相當于成交價的約1.08倍；

買新房，相當于成交價的約1.03倍。

當總價一樣的時候，買新房比二手房要更劃算。

當然，如果我們加上房屋折舊、產品迭代等無法量化的產品品質后，新房的性價比還要顯著提升；

但是，新房的單價要比二手房貴不少，其實也已經吃掉了紅利，至少比3年前的倒掛時代要讓人冷靜不少。

房價下跌，房子本身也更回歸商品屬性本身；

關于二手房和新房如何選擇，有一句話值得大家參考：

二手房建設年代較早，相對占據了每個板塊更好的位置，比如距離地鐵站更近、距離商業更近；房子該漏水發霉的早就壞過了，好壞攤開來給你看更實在；

新房在產品上是碾壓級的存在，泳池會所、石材車庫、裝修標準都更好，但你得接受2年的等待和等待過程中的維權糟心。

至于買哪一種房子未來能更保值，還是得具體問題具體分析了——

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