文/十一弟

上半年剛剛過去，上市房企又要交出中期業績了。

保利、中海、華潤、建發、越秀、華發之外，還有一批處在第二梯隊的國央企開發商。

比如中糧地產、中交地產、華僑城、深振業。

過去十年里，房價不斷上漲，房地產一片繁榮。

背靠國央企身份，這些開發商吃盡行業紅利，也跟著賺得盆滿缽滿。

很早以前，雷布斯就有一句名言，“只要站在風口上，豬都能飛起來。”

那么，一旦遭遇了市場下行，馬上就吃不開、玩不轉了。

他們的規模、管理、效率、戰略布局，都不及大型國央企開發商。

幾個開發項目的投資失誤、踩錯時點，就足以將其拖入深淵。

這兩年，很多處在第二梯隊的國央企開發商，已經開始虧損了。

前幾天，中糧地產披露了今年上半年的業績預告，最多可能要虧損將近5億。

去年上半年，它好歹還能小賺5000多萬。

中交地產的虧損面更大，它在去年上半年虧了6億，今年上半年還要虧10億。

深圳市振業（集團）股份有限公司，是一家深圳市屬國企開發商。

去年上半年，深振業的盈利規模，已經下滑到了800多萬，站在了盈虧臨界點。

今年上半年，它已經由盈轉虧，最多可能要虧損3億出頭。

深振業在去年就陷入虧損了，一整年下來，凈虧損了8個億。

過去二十年來，它也遭遇過利潤下滑，但還從未出現過虧損。

在業績預告里，深振業對上半年的虧損作了解釋，主要有兩大原因——

“開發項目計提了存貨減值，房地產業務毛利率下滑。”

這兩個因素背后的根源，都是當初拿地價格過高，遇上了房價下跌、銷售滯緩。

實際上，就是在地塊項目的投資決策上，預期過于樂觀，誤判了市場行情。

去年，深振業的銷售規模大約33億，在百強房企榜單上，根本排不上號。

十一弟查了下，它名下開發銷售的房地產項目，只有十幾個，布局在長沙、廣東河源、南寧、東莞、西安、廣州、天津、惠州、南京等城市。

由于規模不大，很難平衡和抵御業績波動的風險，少數幾個開發項目出現減值，就會給上市公司帶來虧損。

去年，深振業的營收規模28億，存貨減值損失了8個多億，最終導致凈虧損了逾8億。

作為深圳市屬國企開發商，前幾年，深振業的拿地觸角，也伸到了廣州。

目前，它在廣州有兩個開發項目——

位于黃埔區的振業天成，以及位于增城區的振業學府里。

這兩個項目，都是深振業在2021年上半年高價拍下的土地，那是房地產最紅火的時候。

其中，振業天成早在兩年前就已經開盤，而振業學府里拖到現在，也還沒入市。

2021年四月份，振業學府里地塊掛牌出讓，起拍價5.2億。

經過七十九輪廝殺之后，深振業以7.3億的代價，最終摘牌拿下，溢價率四成以上。

這塊地的體量并不大，計容建筑面積還不到5萬平米，折算下來，樓面價大約1.5萬/平米。

深振業在2021年上半年拿地，轉入下半年以后，樓市行情急轉直下，房價再也漲不起來了。

在振業學府里附近，當時有幾個新盤在售，單價都只賣到了2萬/平米左右。

振業學府里的地價超過了1.5萬/平米，參考周邊項目每平米2萬塊錢的價格開盤，大概率是要虧本的。

高價拿地解不了套，深振業就只能一直拖著不賣了——

只要不開盤，就不算虧了。

據說，兩年前，振業學府里還為開盤設置了銷售展廳。

但最后，還是打了退堂鼓，干脆關門謝客、捂盤不賣了。

振業學府里規劃了三棟住宅樓，一直拖到現在，早就封頂了，從期房賣成了現房。

整整捂盤了兩年時間，還是看不到房價漲起來的苗頭。

終于，深振業也熬不下去了，最近打算開盤入市。

上個月，振業學府里已經拿到了一棟樓的預售證，將推出192套房。

但在定價上，更加尷尬了——

項目周邊在售的新盤，早就開始降價了，賣得比兩年前還便宜。

十一弟查了下，振業學府里旁邊的路勁·星棠，單價已經跌到了1.8萬/平米。

它推出來的一些特價房，甚至還不到1.7萬/平米。

項目附近的金茂萬科·都會四季，只賣到了1.6萬/平米出頭；價格更貴一些的華潤置地·公園上城，也跌到了2萬/平米上下。

即便擦著片區內兩萬的單價開盤，振業學府里一入市，肯定就要虧損了。

十一弟查了下，振業學府里項目總投資，超過了11億。

到去年，深振業已經投入了將近10億，投資進度達到了85%。

按照項目總投資計算，振業學府里的開發成本，將近2.4萬/平米。

也就是說，每平米兩萬塊錢的開盤價，其實都無法保本。

趕上樓市下行，從高價拿地的那一刻，振業學府里虧損的命運，就已經注定了。

一直拖著不入市，捂盤整整兩年時間，也沒能扭轉局面。

深振業在廣州拍下的另一塊高價地，賣得也相當艱難。

同樣是在2021年四月份，振業天成地塊掛牌出讓，起拍價20億。

這塊地吸引了三十多家開發商報名爭搶——

萬科、中海、平安、保利、龍湖、越秀、雅居樂、華發、中交、時代、金茂。

在網上報價環節，只用了三十秒鐘，就觸及了地塊最高限價，直接轉入搖號環節。

那是上一輪樓市上漲行情下，土地市場上演的最后瘋狂。

據說，在搖號環節，這三十多家開發商，一共套上了三百多個馬甲參與搖號，增加中簽概率。

當時，這塊地光是保證金，就收了1300多億。

最終，深振業運氣爆棚，在搖號環節順利中簽。

這塊地的成交總價，超過了25億，溢價率26%。

振業天成的樓面地價，大約2.7萬/平米，一舉成為黃埔區的單價地王。

2022年，距離拿地一年半以后，振業天成開盤，單價定在了5萬/平米上下。

這個開盤價，每平米比地價貴了兩三萬，深振業是有賺頭的。

十一弟查了下，振業天成已經推出了10棟樓，共計508套房。

從兩年前賣到現在，僅網簽備案了173套房，去化率三分之一。

去年六月份，是振業天成最近一次取得預售證，兩棟樓總共95套房，賣了一年多，只成交了1套。

如今的市場行情下，振業天成也很難守住5萬/平米的開盤價，早就開始降價了。

最便宜的戶型，單價只要4萬/平米，每平米下調了上萬塊錢。

十一弟查了下，振業天成的總投資超過了37億，開發成本大約4萬塊錢/平米。

這意味著，項目在售的一些戶型，已經是貼著成本價在賣了。

這兩個開發項目，光是土地款，深振業就承擔了33億，跟它在去年的銷售規模大致相當。

結果，振業學府里捂盤兩年還沒入市，振業天成哪怕降價出貨，賣了兩年的去化率，也只有三分之一。

在廣州，這家深圳市屬國企開發商，算是虧大了——

靠天吃飯，踏錯了市場周期，高價拿地的禍根，注定只會結出蝕本的苦果。