01

買房“送戶口”，能蔓延到一線城市嗎？

此一時彼一時。房地產火熱時期，多數限購城市要求有戶口才能買房，而現在多個城市發布新政表示，買房就能“送戶口”。

6月25日，蘇州市發布關于實施合法產權住房落戶有關事項的通知，明確在蘇州市行政區域內實際居住的非蘇州戶籍人員，符合擁有本市合法產權住房；購買本市新建商品住房且完成網簽備案條件之一的，可以申請戶口遷入擁有或者購買的住房，其配偶、未婚子女、父母（超過法定退休年齡或者已辦理退休手續）可以申請辦理戶口隨遷。

在蘇州之前，已有多個核心城市開啟了“買房送戶口”模式：

• 5月9日，杭州發布的房地產政策提出，優化積分落戶政策，在杭州市取得合法產權住房的非本市戶籍人員，可申請落戶。

• 5月11日，南京市進一步放寬落戶條件，在本市擁有合法穩定住所且實際居住的非南京戶籍人員，可以直接辦理落戶。

• 5月12日，沈陽取消積分落戶名額限制，放寬學歷落戶范圍，在沈陽市租賃房屋、務工、就學即可落戶等新政，大大放寬了落戶條件。

• 5月13日，佛山放寬購房入戶政策，在佛山市持自有合法產權住宅房屋的非本市戶籍人員可以在房屋所在地申請入戶，共同居住生活的配偶、未成年子女可以隨遷。

其實，早在2021年，全國就有差不多一半的省份，提出了全面放開落戶限制，包括石家莊、昆明、南昌、銀川、福州、濟南、鄭州等多座省會城市，都可以“零門檻”落戶。

截止目前，全國還沒有完全落地買房送戶口政策的城市實際只有北京、上海、廣州、深圳、天津。

為什么是這五座城市？四個一線城市在就業機會、醫療、教育資源等方面都具有突出優勢，具有虹吸全國的實力。而天津，雖然不是一線城市，但教育資源非常突出，很多希望降低孩子考大學難度的人，有極高的落戶意愿。所以，在戶籍門檻上，天津一直以來都相當于是一線城市的標準。

不過，當前全國普遍放松落戶條件的形勢下，除了北京、上海，其他城市或還有繼續放開的可能。

其實，早在這個世紀初，為推動住房商品化，北京、上海等核心城市也曾出臺過“買房送戶口”的政策。

整體而言，城市增量人口決定房地產的未來，也是未來城市發展的重要推動力。但目前全國大部分城市的落戶政策，均只考慮到了用降低門檻吸引人來，或者更簡單粗暴的用買房來吸引人，但大部分城市都沒有留住人才的措施。其實，對于這些城市來說，人才對應的應該是產業，人才對城市的作用也應該是在產業，而不僅僅是房地產。

這也是為什么，大家都期待北京、上海能放開落戶，但現實來看基本不可能的原因。

02

中海，6個盤賣了600億

有著“工科品質+利潤王”名號的中海地產，最近在一線城市豪宅領域，頻頻出圈。

至于出圈原因，主要是貴。

6月28日、29日2天，中海在北京、上海、深圳3個超一線城市同時推出了3個豪宅項目，收金228.58億元。

• 北京：京華玖序，推出325套住宅，備案均價17.5萬/平方米，開盤銷售額62億；據北京市住建委官網數據，截至7月1日，中海京華玖序累計簽約218套，成交總價約74.51億元。

• 上海：領邸玖序，推232套住宅，備案均價14.6萬/平方米，最低總價1494萬元/套，項目去化率90%，開盤銷售額66.38億。

• 深圳：深灣玖序，推293套住宅，備案均價13.2萬元/平方米，套均總價約3462萬元，最高一套頂層復式總價過億，項目去化率100%，開盤銷售額100.2億。

其實早在今年3月，中海就以上海順昌玖里首開196.53億元的成績（項目單價17.2萬/㎡），一舉創下了目前全國商品房單次開盤最高銷售額紀錄。

再加上單價約5000萬/套的北京豐和叁號院（3月末首開收金超20億元），以及總價段約1000-2000萬元/套的廣州大境2個項目（今年三次開盤收金約60億），中海在4個一線城市，6個項目銷售總額超過了600億。

另外，6月27日開盤的上海恒昌玖里風貌別墅，更是以29.8萬元/平方米的單價刷新了上海市新房均價歷史新高。

跌蕩下行的市場上，中海用真金白銀的成績證明了，一線城市的豪宅依然有市場。

不僅中海，從市場整體數據來看，也是一樣的結論。

根據CRIC數據，今年上半年，61個典型城市總價3000萬元-5000萬元、總價5000萬元以上高端住宅相較于去年同期增加七成以上；單價15萬元/平方米以上高端住宅共成交2054套，同比增1.5倍；過億豪宅全國共成交了18套，比去年同期多了5套。

值得注意的一點是，中海今年在多城推出的豪宅與傳統豪宅有一個明顯的不同，即項目遵循了中海過往最為擅長的“高周轉”，例如上海和深圳項目從拿地到開盤都僅用了一年時間。而且，不同于一些頂豪少量多次、長周期的推盤節奏，中海推貨量大且很迅速，比如今年3月創造紀錄的順昌玖里，套均4000萬，一次性推盤500多套。

這種量大又快的推盤節奏，使中海地產在今年行情繼續疲軟的市場下，實現了快速搶收。而這種“個別熱點項目帶動”效果下，也拉動了中海其他項目的銷售。

另一方面，中海能夠在今年實現豪宅項目的熱賣，其實主要得益于2023年的拿地，2023年全年中海新增拿地金額1342.1億元，位列行業第一，其中，北上廣深四個一線城市的新增貨值占比60%。

看來，堅守“主流城市、主流地段、主流產品”投資戰略的中海，在2024年獲得了不錯的投資回報。

不過，這不得不讓我們想起不久前才討論過的，中海今年上半年拿地大幅下降的事情

這背后到底是中海留足資金等待下半年核心城市核心好地出讓呢，還是市場預期下的戰略收縮，還有待繼續觀察。

03

6月市場結構性“回暖”，房地產是否已接近底部？

2024已過半，從數據上看，6月房地產出現了一定的回暖。

①6月無論新房二手房均呈現明顯上揚，但應理性看待結構性“回暖”

從新房數據看，TOP100房企6月單月銷售額環比增長26.1%，較五月份有顯著好轉，環比上漲近三成，這是今年前5個月所未有的。從二手房看，6月重點城市二手房成交量回升顯著，北京、上海、深圳二手房成交量均創新高，具體數據詳見《一周敏感信息速遞》完整版。

不過，雖然6月份的成績單亮眼，但仍應冷靜理性看待結構性“回暖”。至少有三點需注意，第一：半年度沖刺，第二：政策紅利效應，第三：預期。詳細內容請咨詢《一周敏感信息速遞》完整版。

對于市場的整體評價，近期官宣擬將剝離房地產開發業務并私有化該業務的美的置業執行總裁王大在表示：

②眼下整個房地產市場是L型走向，未來市場不可能再回到過去，但底部已基本接近

國際評級機構標普則表示：

③24 年行業將在政策引導下繼續尋底，商品房銷售額預計下降15%

理由包括：信心不足——房價持續下探削弱購房者信心，市場悲觀情緒蔓延至東部及高能級城市；擠出效應——二手房及保障房等多種房源對新房的擠出效應明顯；低線城市難——低線城市庫存高企、需求不足為政策效果帶來隱憂。更多標普研判內容請咨詢《一周敏感信息速遞》完整版。

摩根士丹利則表示：

④今明兩年地產調整尾聲，3千億再貸款是開始，需要3-4萬億

按照摩根士丹利的研究，中國本輪房地產調整以21年為起點，目前量已經基本調整到位，價格還有一定調整空間，但也不遠了。據其測算，為使當前房地產庫存回歸常態，回歸到合理水平，可能需要3到4萬億的政府準財政資金支持，目前的3000億只是開始。更多研判內容請咨詢《一周敏感信息速遞》完整版。

市場大勢聚焦到房企角度，一些變化和調整更加值得關注。如：

⑤今年上半年，超八成房企市值下跌，千億市值房企僅剩下4家

根據統計，今年上半年，市值百強房企中僅有14家房企總市值環比增長，有86家房企總市值下跌，占比超過八成，截至今年二季度末，市值超千億元的房企僅剩下4家。詳細內容請咨詢《一周敏感信息速遞》完整版。

而在具體房企動態端，卻出現了明顯的分化。央企明顯更為淡定，如：

⑥中海地產深圳、上海兩大頂豪項目集中開盤，官宣一日收金166億

關于中海近期多個豪宅項目開盤大力吸金的觀察，我們在昨天的文章里有更為詳細的解讀，各位可以跳轉查看：

另一家央企保利，近日在股東周年會上，以劉平董事長為代表的保利發展管理層，對行業和自身下一步走向給出了若干判斷，其中就提到：

⑦不會像其他企業那樣轉型造汽車，將扎實把主業做好

現下，行業對于轉型的態度也分化為兩派。一方面，以華潤置地、龍湖、綠城、新城為代表，在轉型第二曲線方面已小有成績；另一方面，則是以保利、中海為代表，堅定開發主業派。

到底是堅守主業持續發力比較好，還是多元化多頭并進才是未來？更多我們的分析詳見《一周敏感信息速遞》完整版，也歡迎各位來評論區留下你的看法。

民企方面，擁有資金實力的依然在房地產攻城略地，比如越秀、偉星等。

⑧競拍超300輪，偉星以總價8.6億、溢價率25%競得合肥政務東核心地塊

其實，從本輪房地產調整之初，偉星房產就已經開始在土拍市場大展身手。2021年斬獲19塊地，總投入225億；2022年，繼續投入243億拿下20塊地，即便到了2023年，國央企地產商拿地成為主流，克而瑞數據顯示，偉星房產仍拿地156億元，排名第20。

當地產行業陷入民企集體“啞火”，為什么偉星還在發力？主業為非房開業務的多元化房企到底有什么優勢？更多解讀請咨詢《一周敏感信息速遞》完整版及《晨光地產行研》，我們有全行業獨一份的策略分析及觀點建議，歡迎來看。

新興民企積極向上的同時，頭部民企卻仍在艱難“求生”。比如：

⑨萬科繼續“瘦身”，出售上海南翔印象城MEGA48%股份予GIC

這也是繼七寶萬科廣場（現已更名為七寶領展廣場)之后，萬科印力集團再度出售旗下優質商業資產。不過，與完全撤出七寶萬科廣場不同，考慮到印力仍然擁有南翔印象城MEGA2%股權，印象城品牌依然會維持，穩定萬科的商業運營版圖。

龍湖則進一步執行“短期債務削減的優先級是優于增量投資的”戰略。

⑩龍湖集團有序推進降杠桿，近日一次性償還71億債務

6月28日，龍湖公告稱，已累計從公開市場購回兩筆美元債，本金金額合計約6.23億美元。同日，龍湖還提前兌付了一筆規模為26.5億元人民幣的CMBS，粗略計算，龍湖一口氣還了約71.8億元人民幣。

作為當下的“還債網紅”，龍湖對負債及流動性的主動管理，大大降低了其短期再融資風險，也加深了其在市場上“安全”的品牌印象。

另一邊，龍湖也在積極拓展更多的業務：

?重慶將公園綠地運營權交給龍湖集團，變身“商業綜合體”

龍湖的整體操作是先打造了龍湖禮嘉天街商業項目，而后進一步通過與政府協商獲取到項目周邊的市政公共設施，如此次的綠地公園。整體策略即：通過獲取長期運營型資產，收獲穩定持久的運營收益。

最后來關注一下港企，近期，新世界、瑞安接連賣資產。

?資產負債率持續攀升，新世界發展加速出售非核心資產“降杠桿”

6月27日，新世界發展發布公告稱，公司繼續出售非核心資產。繼早前以逾40億港元出售愉景新城商場后，最新向母企周大福企業出售前海周大福金融大廈北塔余下30%權益，套現逾15.5億港元。

顯然在房地產持續下行的行情下，現在輪到香港地產商降負債了。

04

萬科，半年度虧損最高可能有90億

萬科又一次承包了今天的房地產熱點。

昨天（7月9日）晚上，萬科發布公告稱，預計今年上半年，錄得歸母凈虧損70億元~90億元，同比下滑171%～191%；扣非后的凈虧損為50億元-65億元，同比下滑157%～175%。

對比往年數據，這將是萬科上市以來，首份錄得虧損的半年報。

據查，自1993年上市以來，萬科中報的凈利潤始終為正，2020年上半年一度達到125億元之多。

其實今年一季度，萬科凈利潤就已經出現了約3.6億元的虧損。而當下，萬科的虧損正在擴大。

繼續虧損可以說是意料之中。畢竟市場并沒有轉暖，從萬科銷售數據來看，今年1-6月，累計實現合同銷售金額1273.3億元，合同銷售面積939.5萬平方米，同比分別下降約37.5%、27.5%。而且這還是以價換量的結果，2024 年上半年，萬科銷售均價從年初的15510元/平下降到13553元/平，環比下滑了12.6%，相較2023年同期15722元/平下滑 13.8%。

至于預虧原因，按照萬科的解釋包括：第一，房地產開發項目結算規模和毛利率顯著下降；第二，公司對部分項目計提了減值；第三，部分非主業財務投資出現虧損；第四，部分大宗資產交易和股權交易價格低于賬面值。

總結來看，大勢不好，資產無論是賣掉還是拿手里，萬科都在虧錢。而為了確保現金流安全，不得不去庫存和處置資產，也導致業績壓力進一步加大。

同時萬科也承認，盡管公司較早意識到轉型發展的重要性，但并未成功轉型。而且，公司未能完全擺脫慣性，部分開發項目投資過于樂觀，拿地成本較高。關于這點我們此前的文章也討論過，感興趣可以跳轉查看：

回顧今年上半年，萬科主要精力集中在賣資產和找融資兩方面。

賣資產方面，先后出售了上海七寶萬科廣場（現已更名為七寶領展廣場）、上海南翔印象城MEGA等優質商業資產，還出售了深圳高新投公司股權、物流公司普洛斯股權、深圳超總地塊等大宗資產。

融資方面，通過新增抵押物（包括股權質押或資產抵押），合計獲得了招商銀行、交通銀行、工商銀行、郵儲銀行等銀團超600億元的新增融資。此外，利用經營性物業，上半年也新增近150億元的貸款。REITs方面，印力REIT完成上市發行，發行規模32.6億元，保障性租賃住房REITs和物流倉儲REITs則還在申報過程中。

那么，萬科今年會爆雷嗎？目前來看答案自然是不會。

且不說目前政策推動下市場已經出現結構性回暖，單看今年萬科的債務安排，目前也是安全的。

上半年萬科完成3筆共105億元境外債的償付，年內已無到期的境外債；完成3筆合計50億元的境內公司債和中票的償付。下半年，境內公開債券還剩余2筆，合計共43億元，目前已有相應的償還安排。

不過，萬科真正的償債挑戰還在2025年，至少有246億元的到期債務。從當前房地產形勢來看，萬科能否安全闖過2025年的債務到期高峰期，或是新一輪地產周期能否開啟的標志。

從萬科的表態來看，萬科管理班子堅定地看好行業和公司未來。于是，在昨晚發布業績預告的同時，萬科還對外公布了一份管理層集體增持計劃，按照計劃，萬科骨干管理人員1862人將自籌2億元，增持公司A股股票，并自愿鎖定兩年。用真金白銀與股東同呼吸、共命運。

提到這，不由讓人想起最近爆出的萬科持股平臺“鵬金所”定融產品的兌付問題。據悉，這款絕大部分投資者為萬科內部員工的理財產品，5月就已經出現了兌付困難，而且至今也沒有任何官方兌付方案。

另外，萬科北京通州區臺湖項目，目前已經確認無法按時交付。

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