買房的時候一樓有院子，交房的時候院子沒了，這是房地產市場經常發生的故事，由此引發的索賠糾紛屢見不鮮。那么定損的時候，一樓的院子到底值多少錢呢？來看青島即墨的一起案例，直觀的了解一下吧。

2020年初夏，青島市民劉先生與中糧旗下某公司簽訂《商品房買賣合同》，以181萬余元的總價買下位于即墨區某項目一套一樓的房屋。劉先生稱，開發商以樓房模型沙盤、銷售人員通過現場推介、微信等形式對外宣傳銷售一樓帶有院子，是他下決心買房的重要原因。

劉先生說，正常情況下，不帶院的一樓應該比二樓及以上樓層的單價便宜，而自己買下的這套一樓房屋單價比樓上要高，原因就是自己喜歡附帶的院子。

故事的進程很老套，收房的時候院子變成了公共綠地，劉先生與開發商對簿公堂。

那么一樓的院子值多少錢呢？

庭審中劉先生申請對合同簽訂時房子的市場價值進行評估，受法院委托的評估機構作出的結論是：涉案房屋在不考慮院子實際占用的使用價值情況下的市場總價為174萬余元。

也就是說，在購房合同簽訂時，劉先生的購房總價與市場價值之間的差額，大約是7萬3千余元。

這個差價最終被法庭認定為房屋差價損失，可以理解為，這個院子價值7萬3千余元。

一審法院判決開發商返還劉先生房屋差價損失7萬3千余元，理由是：雖然雙方簽訂的合同并未明確有院子，但開發商的宣傳行為對商品房買賣合同的訂立以及服務價格的確定具有重大影響。根據相關司法解釋，商品房的銷售廣告和宣傳資料為要約邀請，但是出賣人就商品房開發規劃范圍內的房屋及相關設施所作出的說明和允諾具體確定，并對商品房買賣合同的訂立以及房屋的價格的確定有重大影響的，構成要約。該說明和允諾即使未載入商品房買賣合同，亦應當為合同內容，當事人違反的，應當承擔違約責任。

開發商不服判決提起上訴。

二審法院推翻了一審法院的判決，理由有三：其一，合同中明確約定，出賣人工作人員或銷售人員的個人口頭承諾必須經雙方書面確認后方才有效，未經書面確認的，對雙方不發生約束力；其二，即便開發商的允諾構成了要約，但雙方在合同中并未對相關事項做出約定且明確約定以合同約定為準，故根據合同約定，雙方的權利義務也應以買賣合同的約定為準；其三，劉先生作為完全民事行為能力人，理應知道在規劃外對相關空間進行占有的行為是不符合法律規定的，卻仍然聽信開發商銷售人員的允諾，其對此亦存在過錯。

簡單說，就是合同合法有效，買賣雙方均應依約履行，而劉先生也有過錯。

法律做出了判定，劉先生最終沒能討回失去院子的損失。不過，如何估算一樓院子的價值，本案提供了一個參考路徑。

文/李進文

編輯：肖華林