前段時間咱們詳細的分析了德勝的成交數據和成交量上漲的原因，并且也分析了東西海幼升小的調劑情況：德勝已經有部分不出區了，且按房本時間調劑的，月壇更是很少調劑出區的，再加上海淀小升初的陽光招生，對上地這種唯一小升初沒有坑的片區，是非常大的利好，疊加6.26日樓市新政的影響，德勝、月壇、上地這種頂尖學區房價已經上漲，部分熱門剛需板塊房價也已經有上漲的成交案例，今天我們就以德勝、月壇、上地這種頂尖學區，以及朝青、回龍觀這種熱點板塊的成交數據，來分析一下現在的市場情況。

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首先咱們來分析德勝。

6月份的時候我就分析過德勝的4,5,6月份的成交數據：

6月德勝成交爆火，2024年1-6月成交數據分析及成交量上漲的幾點原因

咱們再來看看7月份的成交數據分析，截止到7.18號，同樣也是單獨把陽光麗景拎出來的：

截止到7月18號，德勝整體成交了103套，成交單價均價：12.025w

陽光麗景1套（西師附小or育翔）

再來一個直觀的對比，德勝占坑房，大井胡同，5月份成交了一套1層的38平朝南的，成交價458w，6月份成交了一套2層38平朝西的，成交價480w，現在7月20號左右的時候新出了一套大井胡同的37平占坑房，底價600w，當然還沒有成交哈，但是可以看出來，德勝確實在漲，無論是實際成交價還是報價。

大家可以對比一下我6月份的時候分析的4,5,6月份的成交數據，每個小學對口的成交小區均價都上漲了。

2024年3月，共61套，整體成交單價均價12.591w；

2024年4月，共54套，整體成交單價均價11.231w；

2024年5月，共101套，整體成交單價均價11.173w；

2024年6月，統計到大概6.12號，72套，整體成交單價均價11.208w；

7月份截止到18號德勝整體成交了103套，成交單價均價已經到了12w。

很明顯5月份的時候成交量就已經上來了，我在6月份的文章里也提了：

而且5月份成交量開始上漲的時候，是價格的低點。

6月中旬我發的文章，但是文章是有延時的嘛，畢竟我得整理分析數據，其實5月份的時候我就在群里說過好幾次了：

5月中旬的時候：

5月底的時候：

6月份比5月份成交還要火爆，7月初幼升小的結果一出來，德勝部分留區，并且調劑出區和落戶時間有關，于是德勝延續了這個火爆程度，并且房價已經上漲。關于調劑可能和時間有關這個事，其實我之前在登記入學為主的那個政策出來的時候，也在群里說過，可能會跟房本時間有關。

同樣的，月壇也是成交價格有所上漲，邏輯跟德勝基本一致。

3月份成交84套，成交單價均價13.09w

4月份47套，成交單價均價12.31w

5月份82套，成交單價均價11.72w

7月份截止到7月中旬成交43套，成交單價均價13.33w

可以看到，月壇相對低點也是5月份，7月份的成交單價均價，無論是從每個小學成交的維度還是總體成交單價均價的維度，都是有所上漲的。

咱們再來看看上地，漲價也是非常明顯的，而且上地實驗小學的劃片只有7個小區，價格上漲會更快。

我統計了上地東里、上地西里和馬連洼北路一號院的一個成交單價均價。

4月份

5月份

7月份

可以明顯看到，7月份成交單價均價除了上地西里（上地西里的面積都很大，其實是可以剔除分析的），其他倆小區都有明顯上漲。

這三個片區是北京的頂尖學區，而且房價上漲的很明顯，另外我還問了羊坊店和中關村片區目前的一個情況。據中介大哥反饋，現在低價房源已經賣了很多了，比如羊坊店翠微小學的占坑房，現在找400w以下的已經比較困難了，少量房源的成交價有所上漲，但是整體漲價并不明顯；還有中關村片區也基本上是這個情況，低價房源不多了，變相算是漲了一點，也不明顯，近期有談價的群友表示，1號成交一套同戶型同小區433w，周末聊了業主440w，談不下去了。這倆片區不像德勝月壇那么頂尖，且老破小房源供應量比較大，所以漲起來比較慢。

然后咱們再來說說剛需熱點板塊的兩個代表，朝青和回龍觀。先說朝青，下面這個圖是朝青的剛需大盤國美第一城：

同樣的規律，4，5，6月份的成交單價均價是最低的，到了7月份也是有所上漲的，主要是全南和西南兩居和南北三居，也就是國美第一城最好的幾個戶型，成交價漲了。

下面這個95.87平的25層，6.1日成交，565w，單價5.89w；同戶型，93平18層，6.17日成交，成交價538w，單價5.78w；同戶型，98.16平25層，7.4日成交，成交價585w，成交單價5.95w

再有下面這個西南89.5平的9層，5.25日成交，472.6w，單價5.3w；同戶型，東南87.77平11層，5.26日成交，成交價485w，單價5.5w；同戶型，東南89.59平25層，6.15日成交，成交價485w，成交單價5.41w；到了7月份，同戶型，西南88.06平15層，成交價502w，單價5.7w

下面這個142.16平的三居16層，5.4日成交，成交價740w，成交單價5.2w；同戶型139.54平8層，6.1日成交，成交價718w，成交單價5.14w；同戶型142.11平26層，6.10日成交，成交價715w，成交單價5.03w；到了7月，同戶型142.76平28層，成交價815w，成交單價5.7w

當然國美的業主心態也是有變化的，議價空間在減小，很不好談，所以直到7.18日，小綠就成交了5套，剛需伙伴們都不追高，漲了我就不買了，所以成交量特別低，現在就是處于一個僵持的階段。

還有回龍觀，也有部分上漲成交的案例，有次新，也有老房子。

龍禧苑85平兩居，6.4日成交價332w，7.16日成交價350.5w

風雅園95平兩居，6.10日成交價328W，6.18日350W

融澤嘉園88平兩居，5月份成交價433W，6.30日成交價474W

同樣的，雖然沒有全面漲價，但是現在回龍觀業主也不好聊，心態變了，跟5月份的時候不太一樣，但是跟漲的買房小伙伴比較少，和朝青情況差不多，也是一個僵持階段。

其實最糾結的群體是學區房的群友，尤其是想買德勝的，尤其是26年的非常糾結，因為去年調劑就是到22年10月份之后的，所以26年上學的正好卡住在這個節點上，而恰好這個節點德勝的房價是剛有所上升，這個東西真是不好說，沒人能正好卡在那個準確的點上。

以上就是我了解到的市場的一個真實情況反饋，買房按需即可，希望以上分析能讓大家對市場真實情況有一個了解。搞這些數據花了我不少時間，如果幫到你了就點個贊吧，thk u，嘿嘿。