01

2024房地產7月關鍵詞——信心不足

2024年過半，房地產雖有微光，但成色依然不足。一定程度上，或許下半年市場仍處于“深度調整”階段。

從7月最新公布的數據來看：

·開發角度，今年前6月，全國房地產開發額52529億元，同比下降10.1%，降幅與前5個月持平，好消息是降幅持續擴大的趨勢止住。新開工和竣工面積分別為38023萬平方米和26519萬平方米，同比分別下降23.7%和21.8%，其中新開工面積降幅收窄0.5個百分點。

·銷售角度，商品房銷售金額和銷售面積分別為47133億元和47916萬平方米，分別同比下降25%和19%，降幅均有收窄。

總體來說，行業數據由于基數原因降幅略有收窄，但基本面仍在持續向下。

再來看一些城市的微觀表現。

6月尤其是下旬，隨著救市政策的持續發酵，一線城市房地產市場交易活躍度明顯上升。

如：6月北京二手房網簽量接近1.5萬套，深圳二手住宅備案創三年新高；上海一手房和二手房網簽量分別突破1.4萬套和2.6萬套，且市中心多個高端項目開盤即售罄，二手房成交環比增加41.1%，同比增長102.8%。

活躍態勢延續到了7月初，但政策的熱度延續時間并不長。如7月前兩周，二手房方面北京成交沖高回落，單周環比降幅最高達43%；新房方面則受6月年中沖刺影響后各能級成交環比均大幅回落；到7月第三周，無論是新房還是二手房，成交環比均持續回落。

以上海二手房為例，“527”新政三周過后，成交數據就出現了連跌，到7月數據已經來到小陽春時候水平。

（圖片數據來源： 真叫盧俊公眾號）

所以，整體來看7月的房地產市場，517史詩級救市新政以及一線城市落地政策的實施，并沒有帶來全國房地產住宅市場的明顯反彈。

而且，全年最新累計來看，新房銷售同比下跌約為三分之一、個人按揭貸款同比減少約四成、房企預收款和商品銷售面積延續兩位數以上的跌幅、二手房價格降幅則創歷史新低。

顯然，整個市場在預期轉弱之后展現出明顯的“信心不足”狀態。

另一方面，隨著房企半年度業績的成績單出爐，絕大部分房企虧損且部分房企嚴重虧損的現實，疊加上已“爆雷”房企延續不斷的負面新聞，市場對房價的預期進一步偏空。這背后最重要的問題是，房企的經營困難問題并沒有得到解決，危機依然存在。而購房者對本就經營困難的房地產開發商增添了更多擔憂情緒，疊加“跌跌不休”的市場現狀，選擇觀望也不足為奇。

所以，盡管這段時間少數城市因政策松動二手房出現過短暫的成交小高潮，但房地產政策全面和明顯顯效恐怕仍需要時間和耐心。

不得不提的還有7月的大會（），但《決定》中針對房地產的幾個方面措施，短期來看效果可能不大。其中最能及時生效的“允許有關城市取消或調減住房限購政策”指向性明顯，但當前北京、上海等核心城市限購圈內的樓市并不需要進一步刺激，所以后續反饋可能一般。

另一個呼聲很大的是存量住宅貸款利率調整問題。本月央行再次下調LPR利率，1年期LPR為3.35％，5年期以上LPR為3.85％，均較上一期下降10個基點。而且，按照市場預測，貸款利率還有進一步下降的可能（現有房貸利率已經降至歷史最低水平，但與中性利率相比仍然偏高，2015年救市房貸利率顯著低于中性利率，最終發揮了明顯刺激效果）。

貸款利率進一步下降背后，大量存量住房貸款持有者被“背刺”的感覺十分明顯，然而存量貸款利率再次下調的可能性目前看起來不大，而存款利率卻進一步下降，兩相對比，反而刺激了大家選擇提前還款。

總結而言，7月房地產行業量價急跌的階段正在過去，跌幅逐步收斂，房價進一步下跌空間也相對收斂。但市場情緒不高、信心不足，整體態勢依舊底部徘徊，或許還要經歷很長的一段盤整時間。

02

中海北京兄弟公司同臺互搏，業績"冰火兩重天"？

中海似乎很喜歡“左右手互搏”這種競爭發展模式。

企業層面，中海有中海地產（主要布局核心城市）與中海宏洋（主要布局三四線城市）“左右手互搏”的安排。現在，城市公司層面也出現了相似的局面。關于房企左右手互博的研究，我們曾在2021年《晨光地產行研》（原名《地產戰略投資內參》）中有深入研究，除了中海，新城、保利也都有一定的“互博”安排，詳情請添加工作人員微信咨詢。

據悉，中海在北京共有兩家城市公司，分別是由張欣領銜的中海新城公司和由倪健剛領銜的中海北京公司，兩家兄弟公司在北京施行“賽馬制”，同臺競爭。

中海新城公司團隊，主要在石景山、西城耕耘，旗下項目上半年網簽金額合計112.8億元（全口徑）。

操盤的項目中熱度最高的有近期開盤的網紅豪宅盤中海京華玖序，該項目位于北京西城區二環內，屬城市核心區域。6月30日，項目開盤當天網簽175套，總成交金額62億元，平均每套3400萬元，去化率接近八成，位列上半年北京項目銷售金額榜第一。截至7月1日，項目網簽數據上升至218套，總金額74.5億元；截至7月2日，網簽繼續上升至222套，成交金額合計75.85億元。

除京華玖序外，中海新城公司在寸土寸金西城區還有都闕臺在售，該項目去年上半年曾以百億金額奪得單盤銷冠。

由倪健剛操盤的中海地產北京公司旗下樓盤數量眾多，目前有10多個項目在售，但上半年累計網簽金額合計僅86.6億元（全口徑）。

從今年新開的五個新盤來看，僅3月份入市的中海寰宇未來在上半年貢獻了14億元的成交額，但網簽率也僅有23%。余下項目中，中海中旅西山觀復6月底才拿證，去化主要看下半年；中海豐和叁號院網簽了16套、金額2.68億元，去化率3.88%；位于西六環的中海永定玖里網簽40套，網簽率15%，成交均價比拿地時的項目指導價每平米低了1萬多。中海公元里則拿證三個月，供應622套，網簽為0，受城市界面影響表現極差。

中海地產在北京安排兩個團隊同臺競爭，搞出AB角，無疑會讓團隊更有狼性。目前來看，有紅盤加持的中海新城公司業績遙遙領先，位列北京2024年上半年北京銷售榜第二名，而中海北京公司則在第五位。

此外，觀察中海北京兩家公司的業績表現，不難發現，好地段依然不愁賣，但只要地段、配套稍微差點，成績就是天壤之別。比如即便都是中海的項目，地段足夠稀缺的中海京華玖序可以實現開盤即熱銷，但中海北京旗下的其它樓盤則成交慘淡。

顯然，當前市場下選擇大于努力，選對了項目完全可以事半功倍。當然，努力依然重要，當前市場只要有一個缺點就極有可能成為購房者放棄的理由。

03

都有誰在“抄底”上海的大宗資產？

上海灘的高樓大廈，從來都不缺買家。

據我們觀察，最近出現了多個地方國資趕赴上?！俺住贝笞谫Y產的現象。

近日，消息稱新疆維吾爾自治區國資委收購了位于上海中心城區黃金地段的寫字樓華旭國際大廈。該資產位于上海最熱鬧的步行街南京東路起點旁，資產現狀為一棟20層高的甲級寫字樓。

半個多月前，則有河南國資旗下全資控股子公司擬以15.2億元的價格從復星系上市公司豫園股份手中收購了上海普陀星光耀廣場二期1號樓及部分車位的所有權或使用權。

一年多前，寧波前灣新區管委會100%實控企業寧波海創集團有限公司則以5.1億人民幣的價格拿下上海虹橋世界中心D1棟寫字樓項目，該寫字樓原為四川龍頭房企藍光集團的上?？偛?。

實際上，許多外地的地方政府、國資委、新區管委會、產業園區都持有上海核心地段物業。一方面這類核心城市資產可以保值、增值；另一方面，這種物業還可以作為“招商飛地”使用，是經濟欠發達地區主動融入較發達地區的重要舉措，這對地方招商引資而言，具有重大意義。

近年來，越來越多城市開始運用這一模式到經濟金融中心招商納才，將招商的觸角直接延伸到飛出地，像浙江的嘉興、余姚、衢州、江蘇的盱眙等地都曾在上海購置辦公樓宇，希望實現“反向飛地”效應。寧波前灣新區的中意寧波生態園，就曾為了吸引以上海為中心的長三角人才、商務、資本等優質資源，而在上海虹橋商務中心購置辦公樓宇，作為園區在上海的橋頭堡。

此外，當下布局上海灘，“抄底”也是主要原因。宏觀經濟收縮的大背景下，不少企業面臨流動性危機，尤其是房企，“賣資產”成為企業最直接的求生手段。所以，以往非常稀缺的上海優質資產也被大量擺上貨架，而且價格可談，必然會吸引全國各地有實力的投資者。

成交數據也證明了這一點。在今年二季度大宗交易市場成交數據中，上海是大宗交易金額最高的城市，成交額達141.7億元，占總成交金額的比重高達40%，而且較一季度幾乎實現了翻倍增長。

2024Q2大宗交易金額排行TOP5（單位：億元）

從大宗資產的買家類型來看，內資買家持續占據市場主導地位，占成交總額的88%。形成鮮明對比的是，外資普遍處于觀望階段，出手格外謹慎。此外，買家類型也愈發豐富多元，尤其上海市場表現突出，除了實業企業、基金、保險、銀行之外，還出現了私人投資者及宗教機構等買家，抄底心態凸顯。

而從賣家類型來看，房企依舊是主要的賣方主體，且大部分集中在內資開發商，出售資產以緩解資金壓力，依舊是其交易的主要驅動力。

整體來看，上海的優質核心資產依舊不缺乏流動性，作為全球最大的房地產交易市場之一，上海的酒店、新房豪宅、優質商業交易都持續活躍，預計下半年依然會有密集交易產生。

從買方角度來看，當前資產價格較低，國內低息環境也能創造良好的融資杠桿，此外潛在通脹增長也將成為配置上海房產資產的理由之一。

04

7月單月，6家房企操盤金額超百億

7月房地產數據出爐，夏日炎炎也能變成透心涼。

整體數據來看，7月單月，TOP100房企實現銷售操盤金額2790.7億元，環比降低36.4%，同比降低19.7%。對比2021年房地產高位時期TOP100房企單月8611.7億元的銷售操盤金額，當前市場萎縮了2/3。

累計業績對比也很明顯。今年1-7月，百強房企操盤累計業績21309億元，對比2021年的70198億元，也是縮水了2/3。

一個更有意思的對比是TOP100的銷售門檻值，從全口徑數據來看，2021年房企第100名1-7月累計銷售額是177億，而當下只有47億。

整體規?？s水2/3，已經是房地產行業的真實現實。

另外從榜單上的房企來看，更深深刻地感受到房地產江湖的風云變幻。

4年時間，保利、中海、華潤、招商4大央企雖然規模也在同步下降，但地位穩步上升，TOP5里只剩萬科一個混合所有制企業，TOP10里純民企只剩濱江和龍湖。

滾滾長江東逝水，浪花淘盡英雄。是非成敗轉頭空。青山依舊在，幾度夕陽紅。

整體而言，7月因房企年中沖刺結束，疊加高溫天氣，房地產成交絕對量為年內低位屬正?，F象。

不過，跳出行業的悲觀底色，聚焦到具體企業、具體城市，行業內依然有值得一看的亮點。

比如，7月單月，操盤金額超百億的房企有6家，其中保利發展、綠城中國單月操盤金額超200億元。

從累計數據表現來看，前7月有6家房企操盤金額超千億，較上半年增加了1家。

而從城市端來看，整體雖處低位震蕩期，但也有亮點表現。比如西南區域性核心成都和西安，短期內市場韌性相對較強，對周邊地市虹吸使得整體新房成交尚有支撐；南京、長春、常州等少數城市單月成交也不降反增，成交表現略好于二季度，出現弱復蘇走勢。

預判后市，我們認為，受高溫天氣、供給約束、利好政策提振效應邊際遞減等綜合影響，8月整體成交預期將延續低位波動，不過一些個別城市以及個別項目的點狀熱度表現，值得持續關注。

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