“別人承租我們市場，違法裝修搞成危房，結果法院竟然判我們賠償租戶過百萬元裝修費等損失，這樣顛倒黑白的判決，只能說廣州法院的某些法官，太無法無天、太沒有天理了”，Y某某說。

Y某某的感慨，源自最近的一起案件判決。

此案最大的問題在于，案涉市場因為租戶涉嫌非法施工裝修，導致市場建筑的主體結構受損，經第三方權威機構鑒定，案涉市場已成為嚴重影響結構安全的DSU最高級別的“危房”。

租賃方經營不善違約撤場起爭議

早在2005年，廣州人Y某某與F某某合作成立廣州市眾惠肉菜市場有限公司（下稱“眾惠市場”），在從化區街口街投資建設了一處兩層、建筑面積約1300多平方米的肉菜市場，多年來，一直在正常出租經營。

2020年底，前經營者退出。

2021年1月17日，眾惠市場與廣州市天鴻超市有限公司（下稱“天鴻超市”），就案涉市場簽訂了20年的租賃合同。

合同約定出租的范圍為：眾惠市場的整體，詳見粵房地證字第C6117957號（建筑面積1386.51平方米）和粵房地證字第 C4291967號（建筑面積約33平方米）房產證。

合同還約定：在租賃期內，天鴻超市如加建、擴大，改變主體結構、裝修，必須向政府有關部門辦理相關手續，并有資質的設計院蓋章確認，手續齊全方能進行施工，以上費用由其承擔；在承包期內所產生的裝修、添設的一切不可動產，期滿后天鴻超市不能拆除和破壞，建筑結構內的固定裝修以及甲方原有的物體，以上一切歸眾惠市場所有；如天鴻超市中途違約退出租約，根據甲方意愿是否恢復原市場布局，如不需要可不作恢復，需要就按原市場布局恢復，乙方保證現有建筑和室內固有裝修的完整，以上不動產歸甲方所有，不作任何補償，押金不作退回。

合同簽訂后，天鴻超市按約定支付租金、押金后進場施工、裝修，不久后就正式營業。

2021年9月3日，天鴻超市在沒有告知眾惠市場的情況下突然撤場，拆除包括嵌入天花板的空調及電線管路、照明燈具及線路、消防報警器及線路等設施，并開始拉走。

隨后，與天鴻超市簽訂租約，向其繳納租金、押金及進場費的多名租戶發現情況不對，遂有報警。

此后很長一段時間后，眾惠市場股東Y某才發現，與租戶簽訂鋪位租賃經營的是一家名為廣州天宏超市店（下稱“天宏超市”），而非“天鴻超市”。

天宏超市成立2021年3月26日，投資人為黃某輝。

2021年9月4日，眾惠市場收到天鴻超市的退場申請函。函稱該公司缺乏對當地市場的了解，經營乏力，故向眾惠市場提出退場申請及要求。

收到該函后，眾惠市場與天鴻超市積極電話及復函，要求其按合同內容，雙方協商簽好退場協議方能合法退場。

眾惠市場提供的證據顯示，天鴻超市沒能按合同依約退場，私自于9月3日自行拆除不能拆除的天花板、電線線管等物品。

2021年9月13日，眾惠市場工作人員到現場拍攝取證，被天宏超市工作人員推搡。隨后，眾惠市場工作人員報警。當天到場警員問明情況后，責令天鴻超市人員不能運走拆下的空調，并建議雙方商量或走司法程序解決。

但是，等到出警警員一離開，天鴻超市人員便將多匹空調及管線運走。

無奈之下，眾惠超市于2021年9月14日，委托律師孫某某到場處理，并對場地部分沒有搬走的超市貨架等物品后作封場處理。

違約撤場起訴業主，索賠裝修款300余萬

此后，一直到2021年11月底，眾惠公司多次主動聯系天鴻公司簽訂退場協議，做好租戶的善后工作，對撤場過程造成破壞的部分市場裝飾裝修進行恢復。但在此后的商談撤場方案時，雙方意見未達成一致。

然而，讓眾惠市場感到意外的是，2021年12月27日，突然接到法院傳票，天鴻超市以案涉市場無法辦理營業執照為由起訴眾惠市場，要求賠償高達300余萬的裝修款。

眾惠市場的股東Y某某，通過企查查發現，天鴻超市曾以類似手法，在廣州市天河區贏得了單方取消租賃場地合同、而獲得巨額裝修款的賠償案例。

Y某某表示，眾惠市場是其第二個起訴的目標，且天鴻超市明顯放大了市場裝修費用的金額，實際裝修不超過50萬元，整個市場的主體建筑重新建造一遍也不過100萬元，超市簡單的裝修何來300多萬？

枉法：法院以裝修部分違建判定合同無效

案件一審經從化區人民法院審理，于2023年4月28日作出(2021)粵0117民初10665號民事判決書，判決內容如下：

1、確認租賃合同中有關粵房地證字第C6117957號房地產權證（眾惠市場的房產證）上二層建筑物的中間天井部分及周圍30間商鋪的約定條款無效；

2、確認合同中有關粵房地證字第C6117957號房地產權證上二層建筑物及粵房地證字第C4291967號房地產權證上33平方米商鋪的約定條款于2022年1月24日解除；

3、眾惠市場向天鴻超市退還押金65197.64元及利息；

4、眾惠市場向天鴻超市退還2021年9月15日至2021年9月30日的租金44500元；

5、眾惠市場向天鴻超市支付使用未形成附合的裝飾裝修物對價96425.75元；

6、眾惠市場向天鴻超市支付使用形成附合的裝飾裝修物對價745373元；

7、眾惠市場向天鴻超市支付鋼結構鐵棚使用費20000元；

8、天鴻超市向眾惠市場支付提前退租造成的房屋空置損失違約金89000元；

9、天鴻超市自本判決發生法律效力之日起十日內拆除涉案場地300平方米的鋼結構鐵棚架。

該判決同時駁回天鴻超市的其他訴求，駁回眾惠市場的其他反訴訴訟請求。

一審中，天鴻超市認為，眾惠市場隱瞞事實，將無法辦理經營執照的物業出租給天鴻超市，在天鴻超市與其協商解決問題的過程中又私自查封場地且私自處置場地內天鴻超市的財物，給天鴻超市造成了損失。

眾惠市場辯稱，經過法院與當地工商部門調查，案涉市場不存在不能辦理營業執照的問題，而查封部分設備，是為了阻止天鴻超市單方違約退場的緊急救濟措施，合法合規。

最后，一審法院經審理，以兩處房產證的中間天井沒有產權證，以及周邊30間商鋪沒有產權證為由，認定案涉租賃合同無效。

對此，眾惠市場股東Y某某表示，合同載明市場的整體是兩個房產證上的面積，天井、及周邊30間臨時商鋪系歷史原因形成，并沒有寫進合同，且歷來都可以正常辦證，并不影響正常經營，且周邊的無證歷史建筑在市場整體中占比較小，并不足以構成合同無效的認定。

眾惠市場的股東Y某某針對判決結果提出了幾點質疑：

其一，本案中出具的賠償裝修裝飾費的依據《價格鑒證評估（初稿）》，眾惠市場對其合法性不認可，該鑒定搖珠確定鑒定機關沒有通知眾惠市場，且其中部分鑒定內容在現場未見，且估價明顯高于市場價，故對于鑒定內容不予認可；

其二，判決結果的第5點“眾惠市場向天鴻超市支付使用未形成附合的裝飾裝修物對價96425.75元”，對此部分鑒定內容在現場未見，故不認可；

其三，判決結果的第6點“ 眾惠市場向天鴻超市支付使用形成附合的裝飾裝修物對價745373元”，與事實不符，公司代理律師當庭表示可以拆走，恢復原狀。

綜上，眾惠市場股東表示，法院卻如此判決，明顯在顛倒黑白。

對于一審判決，雙方均不服，遂起訴至廣州市中級人民法院。

值得指出的是，在廣州中院的二審中，眾惠市場的代理律師曾明確提出，天鴻超市主張、二級法院支持賠償的裝修裝飾工程，事實上是沒有依法報建的違法工程，存在主體結構未經相關部門審批，擅自改建等多處違法行為。

然而，令眾惠市場萬般無奈的是，廣州市中級人民法院審理此案后，于2024年4月7日，作出了維持原判的終審裁定。

支持違法工程賠償，兩級法院判得離譜

盡管案件的判決存在諸多非議，眾惠市場的股東也在積極向檢察院、紀委等部門積極申告，但案件還是進入了執行程序。

2022年1月初，眾惠市場的賬號被銀行凍結；2024年初，法院執行劃款時，因賬號沒錢，執行沒有成功。

然而，就眾惠市場的股東Y某某以為案件回天乏力之際，市場新進的承租人J先生在日常巡查時發現，天鴻超市違法施工導致主體建筑和違法搭蓋的鋼棚中，有多間商鋪墻體出現不同程度的裂紋。

在聽取專業建筑人士意見后，J先生馬上采取封蔽措施，并聘請了廣東中鑒檢測鑒定有限公司，對案涉市場的建筑結構安全性及抗震性能進行鑒定。

2024年6月28日，鑒定結果顯示，眾惠市場建筑物外柱為CSU級，即顯著影響結構安全，鋼棚和商鋪為DSU級，即嚴重影響結構安全。

也就是說，眾惠市場在天鴻超市的違法施工之后，變成了“危房”。

在本案的一審、二審判決書中，均載明，案涉眾惠市場的施工方為天鴻超市。

在案涉市場被鑒定為“危房”后，對眾惠市場來說，無疑是一個反擊天鴻超市、反擊法院枉法裁判的新的有力證據，從法律上來說，是不可能支持判決違法建筑的相關費用的。

在此前的審理過程中，眾惠市場調取到的證據就顯示，天鴻超市搭建的過道鋼棚就被從化市城管部門認定為違法建筑，并做出了處罰通知書。

然而，法院的審理竟然將這一官方確認違法的建筑費用，也要求業主方予以賠償。后來，在明確不需要留下之后，才判令天鴻超市方拆除，但至今未拆。

Y某某表示，本案中枉法裁判的主要點還是在判決結果的第6點，所謂“形成附合的裝飾裝修物對價745373元”，根本沒有形成附合，眾惠市場明確表示恢復原狀，但法院還是強行裁判我方賠償裝修費用。

案件審理過程中，為了查明天鴻超市的裝修費用與事實不符，Y某某曾向法院提出申請，向街道、城建、規劃部門調取300多萬元的大型工程報建手續。結果，法院查到天鴻超市僅在所在街道錄入了一個造價45萬元的小型工程裝修信息，整個案件審理過程，天鴻超市沒有提供任何有關300多萬元大型工程的合法報建手續。

為此，眾惠市場曾當庭指出，案涉裝修工程為非法工程，需要法院查明。

然而，法院對此合理合法要求故意視而不見，才有了后面為違法工程、造成危房嚴重違法后果的豆腐渣工程判決背書，為天鴻超市獲取累計超過100多萬元的巨額不當得利。

合法市場被搞成危房惡性后果誰來擔責？

值得深思的是，案涉市場作為街坊的小型肉菜市場，一直是該地段的公共服務配套設施。市場施工過程歷時數月，且在主體上有改變、改建，破壞了主體結構，如此規模的建筑裝修工程為何無人監管？屬地管理單位是否有盡職盡責？

還有，市場的裝修、改建沒有任何報建手續和驗收材料，又是誰在配合這涉嫌犯罪的行為？

眾惠市場的股東表示，眾惠市場項目的土地，是公司在2005年通過競拍依法取得，并合法施工建設，通過驗收取得了合法的產權證，現在天鴻公司卻違法施工導致合法財物被毀壞，成了非法建筑，誰來為此負責？而從化區法院和廣州中院的錯判，承辦法官又該當何責？

為了討回公道，對天鴻超市將好好的市場搞成“危房”的行為進行追責，Y某某表示，近日將向廣州市公安機關以毀壞公私財物的罪名報案，以期查明事實真相，獲得公平公正的處理。