38度的上海，時隔8年，誕生了全國單價新“地王”。

綠城以48.048億元總價，競得徐匯濱江原小米地塊，折合樓面價13.1萬元/㎡，刷新了2016年融信中國在上海創(chuàng)下的國內最高土地成交紀錄。

這是上海恢復“價高者得”后的第二場土拍，共出讓5宗地塊，分別位于浦東新區(qū)、虹口區(qū)、青浦區(qū)、奉賢區(qū)、徐匯區(qū)。總出讓面積11.56萬方，總建筑面積25.55萬方，總起價97.7億元。

最終，5宗地塊全部成交，成交總金額約109.5億元。

鳳凰網房產上海

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Part.1

連續(xù)拿下兩宗地，綠城又成最大贏家

要說第四批次土拍市場最大的贏家，綠城一定榜上有名，上午剛拿下虹口地塊，下午又拿到徐匯濱江地塊，在上海的補倉非常及時。

上午，綠城經過24輪報價，以12億元競得虹口區(qū)江灣鎮(zhèn)街道HK0017-18、HK0017-21、HK0018-31地塊。

這是上午唯一一宗溢價地塊，溢價率6.48%。

下午15:22，徐匯區(qū)斜土街道xh128D-07地塊正式開拍。

該地塊是原本是小米總部地塊，小米集團2021年10月拿地，耗資15.5億元，之后遭遇退地風波，2024年7月重新上架掛牌。

根據(jù)新規(guī)劃方案，該地塊從商辦改為住宅用地，容積率由3.0調整為2.2，同時配建一處1840㎡社區(qū)級公共服務設施。

也因此，這塊地還沒競拍前，就備受市場矚目，吸引了華潤、綠城、中海&西岸集團、保利、招商&徐匯城投、越秀&象嶼、宸嘉等七家開發(fā)商角逐，幾乎所有豪宅開發(fā)商都參與進來了。

經過33分鐘、72輪激烈競價，該地塊價格達到30%的溢價上限，進入搖號階段。

招商、宸嘉、綠城、中海這4家開發(fā)商，參與了搖號。

最終，綠城在搖號中勝出，成功奪得上海新地王。該地塊起始總價36.96億，成交價48.048億元（比小米成交價高出32.548億元），成交樓板價13.1萬元/㎡。

光這樓面價，就已經與附近的御江廷、匯元璽的價格持平了。

御江廷2022年11月開盤，均價13.1萬/㎡，323套房源吸引超千組客戶認購。

匯元璽去年11月首開，414套房源，均價13.04萬/㎡；今年3月二批次48套房源，均價13.36萬/㎡。

還有南面的香港置地·啟元，開盤均價17.8萬元/㎡，當日售罄。

有了這些豪宅鄰居打樣，因此也不難理解，為什么這次推出的地塊這么火。

如今徐匯濱江靠近江水的地塊，寥寥無幾。而這塊地就在啟元和匯元璽中間，雖然無法看到全部江景，但距離徐匯濱江足夠近，稀缺性不言而喻。另外，地塊不設定中小套型比例，更是加分項，奠定了其豪宅屬性。

那這塊地未來能賣到多少呢？上海易居研究院副院長嚴躍進提到：“賣到20萬元/㎡以上的可能性比較大。”

Part.2

競價過程激烈，拿地除了實力還要有運氣

鳳凰網房產在觀看了整場土拍過程后，發(fā)現(xiàn)原小米地塊的土拍現(xiàn)場，競爭極其激烈。

此前，招商蛇口對這宗地勢在必得，甚至在土拍前，就發(fā)布了招標計劃公告，預計總投資54億元。

競拍開始后，保利發(fā)展率先出價。當主持人宣布增價幅度為200萬元后，招商徐匯城投聯(lián)合體和保利發(fā)展各不相讓。經過短短7輪，叫價增價幅度就變成500萬。

在第14輪競價后，增價幅度增加至1000萬元，26輪增加至2000萬元。

這次參拍的唯一一家民企宸嘉發(fā)展，在第33輪競拍中出場，直接報價40.28億元。

競拍到第42輪，綠城首次報價42.08億元；第47輪，招商徐匯城投聯(lián)合體加至43億元；第62輪，宸嘉加至46億元；第72輪，綠城加價到48.048億元的最高限價，也就是號牌中的6號。

搖號塵埃落定后，業(yè)內人士都在感慨綠城的好運氣。

去年8月，同樣是綠城，在上海2023年第二批次第二輪土地出讓中，以139.2億元總價連拿3塊地，做出了“繁花三章”。當時，這3宗地塊競拍人都在15家以上，綠城通過搖號獲取。

今年1-7月，綠城權益拿地金額達228億元，在業(yè)內排名第二，僅次于建發(fā)房產。其中，有約173億元土儲在長三角區(qū)域。

從競拍的激烈競爭中，也能看出各大開發(fā)商對布局上海市區(qū)的決心。

不過，上海中原地產市場分析師盧文曦分析稱，盡管市場情緒熱度高，參與度較高，但開發(fā)商叫價過程房企都很理性，加價幅度調高馬上應價速度放緩。

Part.3

地塊冷熱不均，三宗地以底價成交

縱觀整個土拍市場，如果用一個詞來形容，那就是“冰火兩重天”，溢價出讓和底價成交現(xiàn)象同時出現(xiàn)。

其中有三宗地塊，均以底價成交，總價49.4億元。

位于青浦區(qū)重固鎮(zhèn)福店路東側36a-01地塊，被保利發(fā)展以4.29億元競得，樓面價15300元/㎡。

奉賢新城11單元A02C-03地塊，是這次土拍中面積最大的一塊，被奉賢新城公司以25.5億元競得，樓面價20000元/㎡；

浦東北蔡楔形綠地C06-01地塊，被浦開集團以19.63億元底價競得，樓面價51009元/㎡。整個北蔡楔形綠地，都是浦開集團來做的，浦開出手拿地，屬于意料之中。

奉賢及青浦地塊，可能因為位置較偏遠，且周邊配套能級較低，所以遇冷。當下開發(fā)商在拿地時，往往更傾向于那些具有更高增值潛力和更快回報的區(qū)域。

整體而言，本場土拍5宗地塊，共11家競買人參拍，和以往土拍相比，略顯冷清。另外，地塊熱度分化嚴重。且除了宸嘉以外，其他全是國央企或混合所有制企業(yè)。留給民企的機會，越來越少了。

隨著第四批次土拍剛落下帷幕，第五批次土拍預告已經發(fā)布了。接下來，靜安區(qū)曹家渡社、靈石社區(qū)預計會有2幅宅地正式上架，值得期待一下。