圖片來(lái)自深圳中原研究中心圖源丨小紅書(shū)圖片來(lái)自每日樓市早讀

深圳保障房利劍出鞘中！

昨日傍晚，深圳安居集團(tuán)官宣，將會(huì)動(dòng)用國(guó)資的力量，正式下場(chǎng)“收儲(chǔ)”商品房性質(zhì)的住宅、公寓和宿舍，裂變保障房。

房源征集限期為3個(gè)月，截止至10月31日。

好家伙，其收儲(chǔ)之招，夠狠也夠猛：

①優(yōu)先整棟、整單元；

②原則上只收65㎡以下、滿(mǎn)足保障性住房面積要求的小戶(hù)型；

③貼近區(qū)域發(fā)展核心，須四證齊全，合法合規(guī)，無(wú)重大負(fù)債。

圖騰鏡看到這則唬人的公告，不時(shí)的五味雜陳：深圳終于意識(shí)到當(dāng)下樓市危機(jī)的嚴(yán)重性了。

口罩時(shí)代以來(lái)，深圳樓市及房?jī)r(jià)持續(xù)下行，多數(shù)區(qū)域房?jī)r(jià)跌去40%，重災(zāi)區(qū)域房?jī)r(jià)已腰斬。

這就像是一場(chǎng)“吃雞”游戲，而深圳安居集團(tuán)的此番動(dòng)作，很可能意味著這場(chǎng)游戲已經(jīng)進(jìn)入“決賽圈”。

對(duì)于很多苦撐至今的房企，尤其是民營(yíng)房企而言，接下來(lái)只剩下黎明前難以沖破的黑暗了。

能收割多少房源？

安居集團(tuán)這是高舉刺刀，背刺商品房嗎？有多少65㎡以下房源，能滿(mǎn)足近核心發(fā)展的地段？

圖騰鏡認(rèn)為，安居集團(tuán)整體收購(gòu)，一定是拿著鋒利的刺刀去砍價(jià)，這是白刀子進(jìn)，紅刀子出的節(jié)奏。

只有可能邊遠(yuǎn)或偏僻區(qū)域，且滯銷(xiāo)的房源，才會(huì)讓你屠刀盡情的收割，逼近核心區(qū)的就別想了。

為什么？

開(kāi)發(fā)商每開(kāi)發(fā)一個(gè)項(xiàng)目，需要花費(fèi)多少人力和財(cái)力？更何況是近核心區(qū)的？

核心區(qū)的小戶(hù)型商品房，基本被定性為開(kāi)發(fā)商的"小肥肉”，哪里這么容易將到手的利益，如此輕易的拱手相讓?zhuān)?/p>

毋庸置疑，近核心區(qū)的商品房收儲(chǔ)，其吃相一定很難看。

如果真心的想收購(gòu)滯銷(xiāo)公寓或宿舍？你當(dāng)然可以大刀闊斧的任由收割，就看你有多少銀子儲(chǔ)備了。

觀察不難發(fā)現(xiàn)，深圳安居集團(tuán)此次下場(chǎng)“收儲(chǔ)”的條件非常苛刻。

自2023年上半年，各地有關(guān)支持改善型住房需求的政策便開(kāi)始密集出臺(tái)，今年3月官方也正式取消了“7090”政策。

而市場(chǎng)真正轉(zhuǎn)向“改善型或一步到位的剛性需求為主”的時(shí)間只會(huì)更早。

據(jù)統(tǒng)計(jì)，市場(chǎng)上并沒(méi)有太多65㎡以下的新房，總體占比可能都不足10%。

現(xiàn)在的深圳新房市場(chǎng)，很多樓盤(pán)的去化不理想，但是出現(xiàn)整棟賣(mài)不掉的情況，還是很少見(jiàn)。

打折+高傭+渠道，火力全開(kāi)，一般的項(xiàng)目總歸是能在開(kāi)盤(pán)時(shí)賣(mài)掉一些，剩下的就進(jìn)入持銷(xiāo)期。

上個(gè)月，龍崗某盤(pán)出現(xiàn)單價(jià)不到2萬(wàn)，總價(jià)折后不到170萬(wàn)，月供只需5000+的房子，在小紅書(shū)上瘋狂找渠道打廣告，業(yè)內(nèi)還小火了一陣。

這個(gè)盤(pán)，此前在《深圳概率》公眾號(hào)的龍崗新盤(pán)的“凡爾登絞肉機(jī)文中寫(xiě)過(guò)，去年11月開(kāi)了1000余套，但是賣(mài)到現(xiàn)在，備案數(shù)還是個(gè)位數(shù)。

以這個(gè)盤(pán)為例，它雖然接近整棟賣(mài)不出去，但是所處區(qū)域，既不是核心區(qū)，也難言交通便利，更沒(méi)有65㎡以下的戶(hù)型。

這就意味著，按照“原則上”的標(biāo)準(zhǔn)，這個(gè)盤(pán)不具備深圳安居集團(tuán)限定的“收儲(chǔ)”條件。

反過(guò)來(lái)想，一個(gè)盤(pán)如果能開(kāi)盤(pán)勁銷(xiāo)，或者哪怕賣(mài)個(gè)2成再轉(zhuǎn)持銷(xiāo)，它還需要找安居來(lái)“接盤(pán)”嗎？

恐怕得像是上面這個(gè)賣(mài)半年，都賣(mài)不出去幾套的爛盤(pán)，才需要安居來(lái)幫助解套吧。

也就是說(shuō)，安居集團(tuán)此次官宣“收儲(chǔ)”，看似是對(duì)新盤(pán)市場(chǎng)的一針強(qiáng)心劑，實(shí)際效果仍待后續(xù)觀察。

雖然有業(yè)內(nèi)人士直言，65平以下面積要求的項(xiàng)目可能不多，“原則上”這三個(gè)字值得玩味，但是安居的態(tài)度依然明確：

安居集團(tuán)不是什么房子都收，要收也得要看你的樓盤(pán)值不值得收。

樓市動(dòng)脈后勁在哪？

根據(jù)樂(lè)有家的數(shù)據(jù)，今年1-5月，深圳一手住宅的去化周期是在逐月增加，甚至創(chuàng)下了去化需26.4個(gè)月的高峰。

隨后，無(wú)論是中央還是深圳地方，從利率到建筑新規(guī)，雖然很多人吐槽深圳救市出政的速度總是太慢，但市場(chǎng)成交其實(shí)還是有所活躍——

證據(jù)就是6、7月的一手庫(kù)存，已經(jīng)開(kāi)始有所下滑。

在這種去庫(kù)存有所成效的情況下，深圳安居集團(tuán)開(kāi)始下場(chǎng)“收儲(chǔ)”，還附加了相對(duì)苛刻的條件，其實(shí)也是在告訴廣大深陷泥潭的房企：

我托底來(lái)了，想發(fā)憤圖強(qiáng)的，還是得靠自己。

從21年等到現(xiàn)在，深圳的民營(yíng)開(kāi)發(fā)商們，早就心如死灰了。上周，一個(gè)西部房企的高管就對(duì)圖騰鏡直言：

做完這個(gè)項(xiàng)目，就不想再開(kāi)發(fā)了，太難了！

這家房企本身屬于中小型民企，不像國(guó)央企“背靠大樹(shù)好乘涼”，能從21年堅(jiān)持到現(xiàn)在已經(jīng)實(shí)屬不易。

更難能可貴的是，在現(xiàn)在新盤(pán)多開(kāi)盤(pán)“團(tuán)建”的市場(chǎng)中，他們還沒(méi)有出現(xiàn)過(guò)一次類(lèi)似的情況。

問(wèn)及原因，這名高管只道是資金周轉(zhuǎn)壓力大，去化也非常艱難。

如今開(kāi)發(fā)商賣(mài)房，尤其以民營(yíng)房企為主，基本都開(kāi)始直接走三級(jí)市場(chǎng)。只是銷(xiāo)售端萎靡，三級(jí)市場(chǎng)的日子也難過(guò)。

有三級(jí)市場(chǎng)的從業(yè)人士直言：

賣(mài)房周期更久不說(shuō)，開(kāi)發(fā)商給的傭金，我大部分還要返給客戶(hù)，好不容易賣(mài)出去一套，算下來(lái)還賺不到5000大洋。

深圳樓市下行多年，直到最近終于有了好轉(zhuǎn)的曙光。除了上文中去化周期的縮短，官方出手救市的力度也在逐步提升。

近期寶中、后海數(shù)宗商改住土地的出爐，也是實(shí)實(shí)在在的給予市場(chǎng)信心。

8月6日，濱海寶安官宣新增一塊王炸商改住用地。

該地塊由6塊商業(yè)用地和1塊綠地合并而成，是整個(gè)寶中最臨近海岸線(xiàn)的一塊，同時(shí)沒(méi)有7090限制，未來(lái)一定會(huì)是寶中最王炸的項(xiàng)目。

官方其實(shí)也明白現(xiàn)在樓市的預(yù)期有多不理想，才會(huì)拿出真正具備市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)力的地塊來(lái)滿(mǎn)足愈發(fā)挑剔的購(gòu)房者的胃口。

目前坊間傳聞地塊規(guī)劃有住宅、高端酒店、高端商業(yè)。其中住宅指標(biāo)約12萬(wàn)㎡，預(yù)計(jì)將會(huì)在10-11月進(jìn)入招拍掛市場(chǎng)。

說(shuō)起來(lái)都是淚，到時(shí)候進(jìn)入招拍掛，大概率也會(huì)是一批國(guó)央企圍獵。

在民營(yíng)房企曾經(jīng)占據(jù)統(tǒng)治半壁江山的深圳，市場(chǎng)主體已經(jīng)發(fā)生了變化，國(guó)企開(kāi)始登臺(tái)獻(xiàn)唱。

現(xiàn)在還能站著的民企是真的不容易，伴隨救市政策的不斷出臺(tái)，這場(chǎng)地產(chǎn)“大逃殺”也開(kāi)始進(jìn)入終局。

更為可怕的是，大多數(shù)民企的城市更新，已付不起補(bǔ)償費(fèi)，甚至過(guò)渡期租金也無(wú)銀兩準(zhǔn)時(shí)支付，難免會(huì)驚現(xiàn)大幅度的停更狀態(tài)。

三年后，深圳樓市的整體市場(chǎng)，是否會(huì)嚴(yán)重缺供呢？

希望在那個(gè)終局之日，還能看到幾家民企能夠渡盡劫波，坦然于世，而不是安居集團(tuán)的高高在上。

劇終前，非常期待樓市還有驚喜。